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??“拿地15年，房地產(chǎn)項(xiàng)目卻一直不能正常開工！”

??6月15日，山東省濱州市濱鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“濱鷹公司”）負(fù)責(zé)人左鎮(zhèn)指著濱州市白鷺湖東岸雜草叢生的荒地表示。

??據(jù)記者了解，濱鷹公司早在2008年就取得該地塊建設(shè)用地使用權(quán)，后期因?yàn)I州市城市規(guī)劃多次調(diào)整等原因，項(xiàng)目擱置至今未正常動(dòng)工建設(shè)。

??期間，開發(fā)商與政府部門也進(jìn)行過多次溝通，并就相關(guān)解決方案有過交流，受相關(guān)規(guī)劃影響未能成行。

??“為解決濱鷹公司在白鷺湖東岸地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的歷史遺留問題，近年來濱州市政府、濱城區(qū)政府、濱城區(qū)自規(guī)局等相關(guān)單位負(fù)責(zé)人多次開會(huì)討論研究解決方案，也在爭(zhēng)取早日解決問題?！鄙綎|省濱城市濱城區(qū)自然資源和規(guī)劃局鄭主任對(duì)記者表示。

??工程款置換土地

??2005年10月，江西省鷹潭市城建綜合開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鷹潭城建”）與山東省濱州市濱城區(qū)人民政府（以下簡(jiǎn)稱“濱城區(qū)政府”）簽訂《濱州友弟賓館建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書》（以下簡(jiǎn)稱“建設(shè)協(xié)議書”）。根據(jù)建設(shè)協(xié)議書約定：鷹潭城建承建位于濱州市濱城區(qū)黃河十五路以南、渤海一路以東、白鷺湖北岸的友弟賓館項(xiàng)目，其占地面積約80余畝、建筑面積10000平方米。

??建設(shè)協(xié)議書約定：建設(shè)友弟賓館用地由濱城區(qū)政府負(fù)責(zé)，項(xiàng)目建設(shè)施工以及項(xiàng)目建設(shè)所需資金由鷹潭城建負(fù)責(zé)，該項(xiàng)目建設(shè)竣工后交付濱城區(qū)政府使用。鷹潭城建承建友弟賓館期間所墊付的資金，濱城區(qū)政府以東海一路以西、白鷺湖以東黃河十四路兩側(cè)約180畝土地（每畝19萬元）償還其開發(fā)建設(shè)友弟賓館項(xiàng)目所支付的全部資金，并約定濱城區(qū)政府提供給鷹潭城建的土地必須是商品房開發(fā)用地，土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。

??時(shí)隔4年之后，2009年9月2日，濱城區(qū)政府與鷹潭城建再次簽訂《協(xié)議書》，協(xié)議確定由鷹潭城建承建的友弟賓館項(xiàng)目主體工程已完工，經(jīng)雙方確認(rèn)該工程鷹潭城建總計(jì)墊資2051.89萬元。

??在此期間，濱州市原國(guó)土資源局分3次與鷹潭城建控股子公司——濱鷹公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》（合同編號(hào)：2008—8、2008—9以及一份無編號(hào)合同）。此后數(shù)月，山東省濱州市人民政府向?yàn)I鷹公司頒發(fā)了《中華人民共和國(guó)土地使用權(quán)證》（編號(hào)為：濱國(guó)用2009第8176號(hào)、濱國(guó)用2008第7921號(hào)、濱國(guó)用2008第7920號(hào)）。鷹潭城建以濱鷹公司為項(xiàng)目實(shí)施主體，共取得44768平方米建設(shè)用地使用權(quán)。

??規(guī)劃頻頻變更 項(xiàng)目難以正常建設(shè)

??“公司取得土地使用權(quán)后，我們就積極辦理項(xiàng)目開工前的各項(xiàng)手續(xù)?！睘I鷹公司負(fù)責(zé)人左鎮(zhèn)表示，2010年5月7日就收到濱州市原規(guī)劃局關(guān)于湖畔人家小區(qū)（開發(fā)項(xiàng)目暫定名）項(xiàng)目修建性詳規(guī)的批復(fù)文件。5月22日項(xiàng)目舉行了開工奠基儀式，同年8月完成了項(xiàng)目的圍墻處理、土地平整，接通臨水、臨電，搭設(shè)臨時(shí)建筑等開工前期的準(zhǔn)備工作。

??據(jù)濱鷹公司提供的資料顯示：2010年5月7日由原市規(guī)劃局批復(fù)的《濱州市湖畔人家小區(qū)修建詳細(xì)規(guī)劃》中有關(guān)項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)為：總用地面積為128000平方米，總建筑面積為120606平方米，其中住宅為111859平方米，公建為8746平方米，容積率為1.28，綠地率為45.01%。

??左鎮(zhèn)表示，就在項(xiàng)目即將開工之際，公司接到濱城區(qū)東區(qū)指揮部通知:湖畔人家項(xiàng)目?jī)?nèi)的規(guī)劃道路(黃河十四路)以及白鷺湖大橋引橋的標(biāo)高發(fā)生了變化，該項(xiàng)目修建性規(guī)劃需要調(diào)整。公司接到通知后開始調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，并于同年12月提交了新的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

??在等待新規(guī)劃方案審批過程中，2011年初，濱鷹公司再次接到濱城區(qū)東區(qū)指揮部通知，白鷺湖大橋和項(xiàng)目地塊內(nèi)的黃河十四路規(guī)劃均被取消，湖畔人家小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃需繼續(xù)調(diào)整。在此情況下，濱鷹公司只好再次停工等待規(guī)劃方案的調(diào)整審批。

??“至今濱州市原規(guī)劃局以及目前自然資源與規(guī)劃局一直未對(duì)我公司提報(bào)的新規(guī)劃設(shè)計(jì)方案給予批復(fù)。”左鎮(zhèn)表示。

??此后數(shù)年間，濱鷹公司多次向?yàn)I州市政府、濱城區(qū)政府以及自規(guī)局呈報(bào)“盡快開工建設(shè)白鷺湖項(xiàng)目（即湖畔人家項(xiàng)目）”的書面申請(qǐng)。

??2017年初，濱城區(qū)自規(guī)局相關(guān)負(fù)責(zé)人口頭告知濱鷹公司：依據(jù)《濱州市城市總體規(guī)劃（2005~2020年）》湖畔人家項(xiàng)目用地為綠化用地，需要等城市總體規(guī)劃調(diào)整為建設(shè)用地方可進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。

??2019年初，《濱州市城市總體規(guī)劃（2018~2035年）》得到山東省人民政府批復(fù)，該地塊調(diào)整為二類居住用地。

??2021年9月17日，濱州市自然資源與規(guī)劃局發(fā)布《濱城區(qū)白鷺湖片區(qū)、郭集片區(qū)、創(chuàng)業(yè)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（修編）》進(jìn)行社會(huì)公示。修編后的湖畔人家項(xiàng)目用地性質(zhì)再次變更為“生產(chǎn)防護(hù)用地”。

??記者梳理濱城區(qū)自規(guī)局抄送給濱鷹公司《關(guān)于化解白鷺湖東岸地塊歷史遺留問題的建議方案》（未形成文件，只是協(xié)商初稿）發(fā)現(xiàn)，《濱州市城市總體規(guī)劃（2001~2010）》規(guī)劃湖畔人家項(xiàng)目用地性質(zhì)為“倉(cāng)儲(chǔ)用地”，而《濱州市城市總體規(guī)劃（2005~2020）》該宗土地變更為“綠化用地”，2019年山東省政府批復(fù)的《濱州市城市總體規(guī)劃（2018~2035）》該宗土地變更為二類居住用地、公園用地、廣場(chǎng)用地。

??“隨著濱州市城市總體規(guī)劃的多次調(diào)整，項(xiàng)目用地性質(zhì)也隨之變化，但項(xiàng)目還難以通過規(guī)劃審批，開工建設(shè)更是遙遙無期?！弊箧?zhèn)表示。

??2019年,《濱州市城市總體規(guī)劃（2018~2035）》獲得批復(fù)，確定湖畔人家項(xiàng)目土地性質(zhì)為二類居住用地。“目前項(xiàng)目用地范圍卻又處在白鷺湖濕地保護(hù)區(qū)紅線范圍內(nèi)，根據(jù)相關(guān)法規(guī)，濕地保護(hù)區(qū)紅線內(nèi)同樣不允許進(jìn)行商品房開發(fā)?！编嵵魅伪硎尽?/p>

??城市總體規(guī)劃頻繁調(diào)整，讓具備合法用地手續(xù)的地產(chǎn)項(xiàng)目擱置十余年不能正常建設(shè)。對(duì)于上述情況，鄭主任坦言“前期大環(huán)境下規(guī)劃執(zhí)行能力弱，但隨著城市規(guī)劃剛性約束的進(jìn)一步強(qiáng)化,在上級(jí)不斷督導(dǎo)下，地方政府開始嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃審批規(guī)范以及實(shí)施流程。”

??建設(shè)用地使用權(quán)再次“置換” 雙方分歧較大

??《關(guān)于化解白鷺湖東岸地塊歷史遺留問題的建議方案》中提到：鑒于此前濱城區(qū)政府與濱鷹公司所簽訂的協(xié)議已無法履行,建議濱城區(qū)政府對(duì)其已取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地進(jìn)行評(píng)估后，由濱城區(qū)政府收回。

??同時(shí)，將位于黃河十五路以北、東海一路以西宋廟老村盤地塊與當(dāng)前濱鷹公司所持有湖畔人家項(xiàng)目地塊進(jìn)行置換。

??據(jù)資料顯示，宋廟老村盤地塊面積約127畝，目前該地塊具備整體掛牌方式出讓條件?！蛾P(guān)于化解白鷺湖東岸地塊歷史遺留問題的建議方案》中提到：辦理完宋廟老村盤出讓手續(xù)后用該地塊土地出讓金補(bǔ)償收回湖畔人家項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)。

??因宋廟老村盤地塊在濱州市公共資源交易中心網(wǎng)站以公開掛牌方式出讓，無法保證濱鷹公司可以順利競(jìng)得該地塊?！蛾P(guān)于化解白鷺湖東岸地塊歷史遺留問題的建議方案》建議,該地塊先以政府名義申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)，列入土地掛牌出讓條件，爭(zhēng)取濱鷹公司可以競(jìng)得該地塊。

??2021年11月30日,濱州市地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所出具了《濱州市人民政府?dāng)M收回山東省濱州市濱鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一宗出讓土地涉及的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估報(bào)告》（濱市價(jià)【2021】【估】字第274號(hào)、濱市價(jià)【2021】【估】字第273號(hào)、濱市價(jià)【2021】【估】字第272號(hào)）三份土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估報(bào)告。濱鷹公司所持有的濱州市三宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格分別為4149.61萬元、2348.46萬元、5706.70萬元，合計(jì)12204.77萬元。

??對(duì)于上述解決方案，左鎮(zhèn)表示，“按照濱州市目前的土地出讓價(jià)格，初步預(yù)算宋廟老村盤土地出讓金約3億元左右，湖畔人家項(xiàng)目地塊最終評(píng)估價(jià)約1.2億元左右，按照濱城區(qū)政府提出的置換方案濱鷹公司需再進(jìn)行投資1.8億元左右，鑒于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情以及本公司的實(shí)際運(yùn)營(yíng)能力實(shí)在難以承受?！?/p>

??此前，左鎮(zhèn)在與濱城區(qū)相關(guān)部門接洽過程中也提出自己意見：第一方案，希望濱鷹公司能在原址開發(fā)建設(shè)，畢竟在《濱州市城市總體規(guī)劃（2018—2035）》中，該地塊規(guī)劃為二類居住用地，符合用地條件。第二方案，如濱城區(qū)政府確定收回湖畔人家項(xiàng)目國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，濱鷹公司希望能按照第三方評(píng)估價(jià)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。第三方案，濱城區(qū)政府用其它地塊置換湖畔人家項(xiàng)目建設(shè)用地，希望能進(jìn)行等價(jià)置換，避免濱鷹公司再進(jìn)行追加投資或者在交納宋廟老村盤地塊土地出讓金時(shí)，可以提前扣除濱城區(qū)政府收回湖畔人家項(xiàng)目用地的補(bǔ)償款。但上述意見均未被采納。

??對(duì)于濱鷹公司所提方案，鄭主任認(rèn)為：為了確保宋廟老盤村地塊規(guī)劃的完整性，濱城區(qū)政府難以將地塊進(jìn)行分割出讓。

??濱鷹公司要求在交納宋廟老村盤地塊土地出讓金時(shí)提前扣除收回湖畔人家項(xiàng)目建設(shè)用地補(bǔ)償款的建議。鄭主任強(qiáng)調(diào)：“土地出讓與土地收回最好分開進(jìn)行，不要攪和在一起，要不然會(huì)越來越亂。”

??“為解決濱鷹公司在白鷺湖東岸地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的歷史遺留問題，近年來濱州市政府、濱城區(qū)政府、濱城區(qū)自規(guī)局等相關(guān)單位負(fù)責(zé)人多次開會(huì)討論研究解決方案，也在爭(zhēng)取早日解決問題。”鄭主任多次對(duì)記者強(qiáng)調(diào)。