??“無(wú)論是按城市等級(jí)或分區(qū)域來(lái)看，住宅價(jià)格均呈現(xiàn)環(huán)比上漲。其中一線城市錄得五年以來(lái)環(huán)比最大價(jià)格漲幅，全國(guó)70個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)漲幅接近2013年初的最高值。”簡(jiǎn)可，第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管

??簡(jiǎn)可補(bǔ)充道：“隨著北京和廣州房?jī)r(jià)漲幅均接近3%，預(yù)計(jì)當(dāng)?shù)卣驅(qū)⒊雠_(tái)類似上海、深圳兩地的樓市調(diào)控政策。”

??第一太平戴維斯華北區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人熊志坤表示：“在一、二線城市住宅市場(chǎng)差異顯著的情形下，'因城施策'成為2016年政策調(diào)控焦點(diǎn)。按此思路，預(yù)計(jì)北京將延續(xù)限購(gòu)政策，同時(shí)對(duì)過(guò)熱區(qū)域或?qū)⒂懈鼮獒槍?duì)性的政策出臺(tái)。一線城市整體市場(chǎng)的供需緊張，及高價(jià)地塊頻出，都使得未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期持續(xù)走高。 ”

??概述

??3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，62個(gè)城市的新建商品住宅銷售價(jià)格錄得環(huán)比上漲，較2月份的47個(gè)顯著增加。8個(gè)城市的價(jià)格指數(shù)較上月環(huán)比下跌。

??住宅銷售價(jià)格漲幅最大的五個(gè)城市依次為：廈門（5.4%）、合肥（4.6%）、上海（4.3%）、深圳（3.7%）和南京（3.5%）。

??而價(jià)格環(huán)比跌幅最大的兩個(gè)城市依次為大理（-0.7%）和錦州（-0.4%）。

??3月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅平均銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.87%，為連續(xù)第11個(gè)月上漲，是2013年5月以來(lái)最大單月漲幅。平均銷售價(jià)格較去年同期上漲3.08%，自最早指數(shù)基準(zhǔn)時(shí)期（2010年12月）累計(jì)上漲11.59%。

??一線城市市場(chǎng)表現(xiàn)

??3月份，一線城市住宅銷售價(jià)格表現(xiàn)依然優(yōu)于其他線城市，漲幅自今年2月的2.6%擴(kuò)大至3.55%。所有等級(jí)城市住宅價(jià)格均錄得環(huán)比上漲。其中上海房?jī)r(jià)以環(huán)比4.3%的漲幅取代深圳領(lǐng)跑全國(guó)，較2月份的2.9%相比增速加快。這使得上海3月份房?jī)r(jià)同比上漲30.5%，自2010年12月以來(lái)累計(jì)上漲54.7%

??因近期住宅成交良好表現(xiàn)，一線城市待售庫(kù)存接近最低水平。一線城市持續(xù)吸引公司開(kāi)業(yè)或擴(kuò)張，推動(dòng)就業(yè)、人口流入和薪酬增加，同時(shí)亦吸引來(lái)自其他城市的財(cái)富。這些因素均對(duì)住宅價(jià)格起到支撐作用，因此盡管一線城市依然實(shí)行限購(gòu)，但預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

??上海、深圳政府已出臺(tái)樓市調(diào)控措施，以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快漲勢(shì)。其中，上海調(diào)控措施包括上調(diào)二套房首付比例，以及提高非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限至5年及以上。深圳調(diào)控措施類同，但從嚴(yán)程度不及上海。

??各等級(jí)城市市場(chǎng)表現(xiàn)

??3月，各等級(jí)城市住宅銷售價(jià)格均錄得環(huán)比上漲，為2014年4月以來(lái)首次，且漲幅環(huán)比擴(kuò)大。中央對(duì)樓市的支持舉措已見(jiàn)成效，全國(guó)樓市基本面向好。然而這也導(dǎo)致了重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的持續(xù)走高和低線城市房貸風(fēng)險(xiǎn)增加。

??重點(diǎn)城市市場(chǎng)表現(xiàn)

??二線城市中表現(xiàn)最優(yōu)的四個(gè)城市為：廈門（5.4%）、南京（3.5%）、杭州（2.3%）和天津（2.2%）。

??廈門市場(chǎng)再度表現(xiàn)最優(yōu)，錄得5.4%的環(huán)比漲幅，同比漲幅落后于南京（17.8%）。而二線城市中大連、沈陽(yáng)等城市的房?jī)r(jià)增速則相對(duì)緩慢。

??城市案例 – 廈門

??3月，廈門住宅價(jià)格明顯上漲，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比大漲5.4%，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲4.9%。

??廈門擁有380萬(wàn)常住人口、200萬(wàn)戶籍人口，是人口數(shù)量相對(duì)較小的二線城市，然而其城市發(fā)展已超越其他一些二線城市。2014年，廈門人均GDP達(dá)到人民幣86,831元，其中53.5%來(lái)自服務(wù)業(yè)；同期，人均可支配收入達(dá)到人民幣39,625元——現(xiàn)已成為國(guó)內(nèi)最富裕的城市之一。廈門作為沿海城市，臨近臺(tái)灣，擁有亞熱帶氣候，現(xiàn)已吸引大量高凈值人士和小企業(yè)家。

??區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)

??按地區(qū)劃分，華東地區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅表現(xiàn)最優(yōu)，漲幅為1.63%；東北地區(qū)表現(xiàn)略遜一籌，環(huán)比僅微漲0.13%。華東地區(qū)漲幅最明顯的城市依次為：廈門（5.4%）、合肥（4.6%）、上海（4.3%）、南京（3.5%）、杭州（2.3%）、福州（2.0%）、無(wú)錫（2.0%）和寧波（1.6%）。

??展望

??3月份國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀數(shù)據(jù)以及當(dāng)前住宅銷售價(jià)格指數(shù)似表明市場(chǎng)局勢(shì)已真正扭轉(zhuǎn)。低線城市房?jī)r(jià)止跌回升，開(kāi)發(fā)商和投資者將目光從一線城市逐漸轉(zhuǎn)向其他國(guó)內(nèi)城市。

??利率接連下調(diào)、限購(gòu)取消、商品房交易成本降低、首付比例調(diào)整…這些舉措似已成功重燃購(gòu)房需求，推動(dòng)市場(chǎng)行情改善。

??“供應(yīng)側(cè)”改革從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)更具針對(duì)性、更為直接，是阻止房?jī)r(jià)下跌、給過(guò)熱市場(chǎng)降溫的有效手段。然而，政府未來(lái)兩三年的主要任務(wù)在于放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)、關(guān)注供應(yīng)面的經(jīng)濟(jì)狀況。應(yīng)優(yōu)先以房產(chǎn)稅取代土地出讓金計(jì)入地方政府財(cái)政收入。此外，由于新建住宅市場(chǎng)近兩年不斷縮減的態(tài)勢(shì)仍在延續(xù)，開(kāi)發(fā)商必須改變觀念，做“精”而非做“大”，將重心從建設(shè)轉(zhuǎn)移到管理上來(lái)。房?jī)r(jià)上漲不應(yīng)被理解為形勢(shì)恢復(fù)正常，當(dāng)前局面需要改變也終究會(huì)改變。

??參考資料

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.

??第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部.