??9月13日，統(tǒng)計局公布了1-8月房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售等指標(biāo)單月增速出現(xiàn)回升，商品房待售面積也在持續(xù)下滑。但土地購置面積收窄、傳統(tǒng)業(yè)務(wù)新開工占比下滑等不利因素仍然存在，投資、銷售指標(biāo)趨好的成因也難以持久，預(yù)計接下來行業(yè)形勢仍不容樂觀，投資、銷售指標(biāo)的向好難以在四季度持續(xù)。

??單月銷售增速指標(biāo)止跌回升，四季度走勢仍不容樂觀

??2016年1-8月，商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長25.5%，增速比1-7月份回落0.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長25.6%。商品房銷售額66623億元，增長38.7%，增速回落1.1個百分點，其中，住宅銷售額增長40.1%。

??點評：

??2016年8月，商品房銷售累積增速指標(biāo)持續(xù)回落，但單月同比增速指標(biāo)卻有所回升，月內(nèi)商品房銷售面積1.17億平方米，同比增加20%，增速比7月上漲了1個百分點，銷售金額9054億元，同比上升32%，增速比7月增加了3個百分點。由此來看，銷售累積增速指標(biāo)的回落，更多還是由于今年一季度增幅過高所致，8月份市場表現(xiàn)仍然談得上差強(qiáng)人意。

??8月份銷售增速指標(biāo)的上升主要是基于三方面因素，其一，“去庫存”政策的持續(xù)發(fā)力，8月初發(fā)改委再次發(fā)聲要求“去庫存”，地方層面因城施策的調(diào)控力度也在進(jìn)一步加大，山東、長沙、沈陽等省市均有刺激性新政放出；其二，土拍熱度蔓延激活更多城市市場，伴隨著土拍市場熱度的攀升，鄭州、無錫、武漢等二三線城市月內(nèi)成交迎來放量；其三，熱點城市調(diào)控尚未真正發(fā)力，月內(nèi)合肥、南京等多個熱點城市政策面均有收緊，但月內(nèi)成交規(guī)模大多仍維持在高位，新政影響程度有限。

??但對于四季度銷售走勢，我們認(rèn)為仍不可過分樂觀，一方面是熱點城市調(diào)控仍有逐步加碼的可能，且有可能進(jìn)一步蔓延到地王頻出的二、三線城市，從近期的上海謠言事件處理情況來看，輿論引導(dǎo)的作用也更為住建部所重視；另一方面是有效的“去庫存”政策多已落地，地方上再出臺刺激性新政將面臨效用遞減。

??開發(fā)投資累積增速小幅回升，仍未擺脫長期向下壓力

??1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64387億元，同比名義增長5.4%，增速比1-7月份提高0.1個百分點。其中，住宅投資43076億元，增長4.8%，增速提高0.3個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.9%。

　　點評：

　　8月份，開發(fā)投資增速止住了連續(xù)3個月的下滑態(tài)勢，累積同比增速出現(xiàn)小幅回升，單月同比增速達(dá)到6.18%，較7月提升了4.75個百分點。主要有三方面利好因素，首先是銷售利好支持，7、8月一二線市場銷售的”淡季不淡”,推動企業(yè)開發(fā)信心增強(qiáng)；其次是來自于調(diào)控的“懸頂之劍”壓力，近期熱點城市調(diào)控的密集出臺，使得不少項目滋生加快入市的心理；最后是與基數(shù)較低有關(guān)，2015年8月房地產(chǎn)開發(fā)投資金額為8051億元，較2015年7月下跌1.23%，這是2010年以來首次出現(xiàn)的逆周期環(huán)比下跌。

　　但畢竟好景難常，以上短期利好因素只可存續(xù)一時，而土地購置面積下滑、拿地成本高企等長期不利因素仍難以避免，中期來看，全年開發(fā)投資增速仍有再度回落的可能。

　　“商、住、辦”累積增速均低于總量增速，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)占比持續(xù)回落

　　1-8月份，房屋新開工面積106834萬平方米，增長12.2%，增速回落1.5個百分點。其中，住宅新開工面積73563萬平方米，增長11.7%。

　　點評：

　　時至8月，房屋新開工累積同比增速已經(jīng)是連續(xù)第4個月同比回落，單月同比增速也出現(xiàn)了大幅回落，供給側(cè)改革仍在持續(xù)發(fā)力，雖然2016年土拍熱度持續(xù)蔓延，但受到土地購置面積收窄限制，新開工指標(biāo)仍然維持在相對低位。而過快上漲的地價，也讓不少企業(yè)有意識地放慢了土地開發(fā)進(jìn)程。

　　值得注意的是，“商住辦”與房屋新開工增速之間的差距進(jìn)一步拉大，1-8月房屋新開工面積累積同比增速為12.2%，比住宅(11.7%)、辦公樓(9.7%)、商業(yè)營業(yè)用房(3.9%)都快，換言即“商住辦”在新開工總量中所占比例正在持續(xù)下滑，而統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)報表之外的教育、醫(yī)療、倉儲、工業(yè)等已經(jīng)成為了當(dāng)下推動新開工數(shù)據(jù)上漲的主要動力。這一方面說明確實越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始謀求轉(zhuǎn)型多元化發(fā)展，另一方面也從側(cè)面印證了業(yè)內(nèi)關(guān)于基建增速趕超房地產(chǎn)增速的論斷。

　　土地購置指標(biāo)依舊“量跌價漲”，或?qū)⒌贡频胤秸{(diào)控出臺

　　1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積12922萬平方米，同比下降8.5%，降幅比1-7月份擴(kuò)大0.7個百分點；土地成交價款4632億元，增長7.9%，增速提高0.8個百分點。

　　點評：

　　土地成交的“量跌價漲”與我們的監(jiān)測數(shù)據(jù)相一致(詳見昨日觀點《8月地王大盤點》)，土地市場的熱度蔓延促成了大量高單價、高總價、高溢價的“三高”地塊，也讓成交價款增速指標(biāo)得以持續(xù)上行。但隨著地價的節(jié)節(jié)攀高，房地產(chǎn)開發(fā)的成本風(fēng)險也在不斷累積和蔓延，如在上海、深圳、蘇州等熱點城市，樓板價高于現(xiàn)售價早已屢見不鮮。并且與以往“供過于求”的市場困境相比，“有價無市”的供求矛盾，也容易造成后果更為嚴(yán)重的價格波動。因此我們認(rèn)為，接下來或?qū)⒂懈喑鞘谐雠_調(diào)控新政，以期為過熱的土拍現(xiàn)象降溫。

　　待售面積持續(xù)回落，商業(yè)庫存仍在正增長

　　8月末，商品房待售面積70870萬平方米，比7月末減少512萬平方米。其中，住宅待售面積減少639萬平方米，辦公樓待售面積減少2萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加54萬平方米。

　　點評：

　　住宅待售面積已經(jīng)是連續(xù)6個月回落，一方面是“促去化”持續(xù)發(fā)力，購房落戶、補(bǔ)貼等需求側(cè)刺激新政促進(jìn)積壓庫存去化，而收購商品房為保障房、轉(zhuǎn)售為租等政策的推出更是釜底抽薪；另一方面也是得益于新開工指標(biāo)的“限供應(yīng)”，自2014年年初至2015年年末，全國房地產(chǎn)新開工面積指標(biāo)維持了24個月的累積同比負(fù)增長，2016年以來新開工指標(biāo)雖有回升，但對比2013年的歷史高點仍有較大差距。但商業(yè)營業(yè)用房待售面積仍在持續(xù)攀升，二、三線城市新城積壓的大量潛在庫存仍在持續(xù)釋放，去庫存任務(wù)依舊任重而道遠(yuǎn)。