??近日，沈陽(yáng)土地市場(chǎng)再現(xiàn)100%以上的高溢價(jià)，龍湖斥資13.36億元奪下鐵西區(qū)洪湖一街-4地塊，溢價(jià)率101%。無(wú)獨(dú)有偶，近兩個(gè)月以來(lái)大型房企又開始在沈陽(yáng)頻頻拿地，以保利、華潤(rùn)、萬(wàn)科、龍湖為甚，鐵西區(qū)、于洪區(qū)多宗地更是拍出高溢價(jià)率，土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖跡象明顯。

??2014年以來(lái)供地逐年銳減，地價(jià)相對(duì)合理，土地市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)暖

??近年來(lái)，沈陽(yáng)土地“有供有限”調(diào)控新政漸顯成效，成交呈“前高后低”的走勢(shì)。2009-2013年土地成交建筑面積接近3000萬(wàn)平方米甚至更高，反觀同期商品房成交面積基本維持在1500萬(wàn)平方米左右，顯著加劇樓市供求矛盾，高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯。2014年以來(lái)，地方政府嚴(yán)控供地指標(biāo)，緩?fù)频亍⑸偻频貪u成市場(chǎng)常態(tài)，土地成交建筑面積大幅跌落至1000萬(wàn)平方米以下，尤其是2015年受中央“有供有限”調(diào)控政策影響，土地成交建筑面積不足500萬(wàn)平方米。

??在土地成交量持續(xù)走低的同時(shí)，土地市場(chǎng)開始出現(xiàn)一些積極的信號(hào)：今年三季度以來(lái)，以旭輝、萬(wàn)科為代表的多家品牌房企明顯加大了沈陽(yáng)拿地力度，高溢價(jià)成交現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。值得一提的是，萬(wàn)科拿地最激進(jìn)，分別在鐵西區(qū)、和平區(qū)、于洪區(qū)共計(jì)斥資28億元連拿6宗地，新增土地儲(chǔ)備82萬(wàn)平方米。

??盡管土地市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，但是并沒(méi)有出現(xiàn)異常過(guò)熱的征兆，地價(jià)依舊維持在合理的區(qū)間范圍。1-10月，各區(qū)域市場(chǎng)地價(jià)房?jī)r(jià)比大都位于0.2-0.4之間，鐵西區(qū)略高達(dá)0.52。按照當(dāng)前地價(jià)、房?jī)r(jià)水平推算，那些高溢價(jià)成交的土地基本能夠?qū)崿F(xiàn)盈利目標(biāo)。即使房地產(chǎn)市場(chǎng)再次陷入新一輪調(diào)整周期，高地價(jià)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)保本的難度并不是很大。

??“去庫(kù)存”刺激政策驅(qū)動(dòng)成交放量，但持續(xù)期較短，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍不容小覷

??為了加快房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的進(jìn)程，沈陽(yáng)市政府頻發(fā)利好新政，短期內(nèi)確實(shí)提振了市場(chǎng)需求。今年3月底，沈陽(yáng)下發(fā)22條新政的2.0版本，之前市場(chǎng)熱議的畢業(yè)生“零首付”政策緊急調(diào)停，但仍鼓勵(lì)大中專在校生、新畢業(yè)生購(gòu)房。在校生購(gòu)房給予每平米200元獎(jiǎng)勵(lì)；在校生、新畢業(yè)生購(gòu)房給予契稅全額補(bǔ)貼。受利好政策影響，4月沈陽(yáng)商品住宅成交量飆升至158萬(wàn)平方米，環(huán)比大增40%。9月初，沈陽(yáng)市政府再次出臺(tái)22新政的補(bǔ)充版本，制定了11條補(bǔ)充意見，再次支持大中專畢業(yè)生購(gòu)房。畢業(yè)未超過(guò)8年可提取本人、配偶、父母及法律條件許可的第三人賬戶內(nèi)的住房公積金，用于支付購(gòu)房首付款；對(duì)于農(nóng)村大中專畢業(yè)生購(gòu)房，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)給予“首付分期付”等支持。受益于利好政策接連落地，疊加“金九”乃傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，9月沈陽(yáng)商品住宅成交量一舉突破160萬(wàn)平方米，刷新年內(nèi)單月新高。

??在利好新政的助力下，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分別在4月和9月迎來(lái)了極佳的銷售窗口期，但持續(xù)周期極短。譬如，5月商品住宅成交量再次回落至107萬(wàn)平方米，環(huán)比下降32%，甚至不及前9月月均成交量，市場(chǎng)基數(shù)較高固然是重要因素，但市場(chǎng)需求不足更是不容忽視。綜合而言，政策窗口期難以維系很長(zhǎng)的時(shí)間，沈陽(yáng)樓市成交量難見持續(xù)性增長(zhǎng)。

??值得關(guān)注的是，自2013年以來(lái)，沈陽(yáng)商品住宅庫(kù)存量長(zhǎng)期維持在較高水平，個(gè)別月份因新增供應(yīng)量明顯增多，庫(kù)存量突破3000萬(wàn)平方米。近年來(lái)，隨著樓市成交逐漸轉(zhuǎn)好，庫(kù)存量及消化周期均有所回落。不過(guò)，受前期較高基數(shù)影響，庫(kù)存量猶在高位，截止2016年9月份消化周期長(zhǎng)達(dá)20.69個(gè)月，去庫(kù)存注定需要經(jīng)歷更長(zhǎng)的時(shí)間周期。

??兩房、三房最暢銷，房?jī)r(jià)穩(wěn)定甚至以價(jià)換量是熱銷關(guān)鍵

??沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱銷項(xiàng)目特征明顯，可以總結(jié)為以下三點(diǎn)：其一，兩房、三房產(chǎn)品最為暢銷。以銷冠項(xiàng)目萬(wàn)科城市之光為例，主力戶型為90-110平米三房，充分迎合了普通三口之家及二孩家庭的居住需求。尤其是90平米緊湊型3房，充分應(yīng)用有限的居住空間，壓縮建面做低總價(jià)，助力項(xiàng)目持續(xù)熱銷。其二，百萬(wàn)方大盤業(yè)績(jī)喜人。熱銷項(xiàng)目不乏碧桂園?銀河城、郡原小石城和華府天地這類的百萬(wàn)方大盤，開發(fā)周期將近10年之久。以碧桂園?銀河城為例，單盤體量高達(dá)340萬(wàn)平方米，從首次開工算起開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)9年，營(yíng)造了上佳的口碑效應(yīng)，疊加碧桂園極為擅長(zhǎng)的“全民營(yíng)銷”理念，每月都能實(shí)現(xiàn)去化200-300套。其三，熱銷項(xiàng)目?jī)r(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定，漲幅不超過(guò)10%。相較于去年12月份，多個(gè)熱銷項(xiàng)目成交均價(jià)漲幅僅有200元/平方米。比如躋身銷售金額TOP10的綠城沈陽(yáng)全運(yùn)村，成交均價(jià)不漲反跌，“以價(jià)換量”成為項(xiàng)目熱銷的重要因素。

??綜上所述，當(dāng)下沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)面臨著方方面面的困境，高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)上漲空間逼仄、市場(chǎng)需求難見爆發(fā)性增長(zhǎng)等問(wèn)題持續(xù)突出。不過(guò)，沈陽(yáng)市場(chǎng)規(guī)模并不算低，每年商品住宅成交面積都超過(guò)1000萬(wàn)平方米。鑒于中大型房企市場(chǎng)集中度逐年提升、企業(yè)間兼并重組的案例增多，中小型房企的業(yè)績(jī)規(guī)模訴求仍然有增無(wú)減，沈陽(yáng)未嘗不能成為企業(yè)沖業(yè)績(jī)規(guī)模的重要版圖。