克而瑞研究中心 沈曉玲、馮惠

??2018年，金地集團實現合同銷售額1623億元，同比增長15%，三年內復合增長率達38%。在土地投資方面，全年新增項目91個，購入地塊總建面達1072萬平方米，拿地銷售比達0.62，明顯高于百強房企0.38的平均土地投資強度。從公司土地投資分布來看，金地2018年土地投資以強二線城市為主，但分布更加均衡。而從財狀況來看，金地整體盈利水平保持高位，財務狀況控制較為良好。

??銷售：兩年業績增幅連續收窄

??金地2018年銷售業績同比增長15%，業績增幅有所收窄。2018年，金地全年實現合同銷售額1623億元，同比增長15%，業績同比增幅明顯收窄。同時，金地三年內復合增長率為38%，其業績同比增幅、三年內復合增長速度均低于銷售30強房企的平均水平，近年來業績增長乏力。根據金地2017年提出的三年內即2019年將達到2000億目標來看，金地今年需達到23%的業績增幅。

　　投資：土地投資分布更加均衡

??土地成本過高或致利潤空間收窄。2018年全年，金地通過招拍掛、合作開發等方式購入91幅地塊，購入地塊總建面達1072萬平方米，成交總價約1000億元，拿地銷售比達0.62，明顯高于百強房企0.38的平均土地投資強度。金地2018年平均購置成本約9238元/平方米，新增土地成本創歷史新增土儲新高。從公司利潤空間來看，金地2018年新增土地成本占銷售均價的0.50，可以預見金地未來的利潤空間承壓。

??金地2018年土地投資以強二線城市為主，分布更加均衡。具體來看，金地在二線城市投入資金最大，總計372億元，占比41.8%，雖然相比去年下降了21.9個百分點但仍居首位，三四線城市的土地投資占比有所提升，一線城市也能夠達到25.0%，整體來看，金地土地投資分布更加均衡。從企業新進入城市來看，金地全國化布局不斷推進，2018年新進入9個城市，其中7個省會及副省級城市，分別為合肥、太原、廈門、長春、哈爾濱、石家莊、呼和浩特以及南通和清遠2個三線城市，新進入的城市均為省會、計劃單列市、以及具備一定人口匯聚能力和市場容量的前景較好城市。

??總土儲資源可維持企業2-3年發展。截止2018年底，金地已進入了全國50個城市，總土地儲備達4000萬平，權益土儲建面為2300萬平，總土儲權益占比較低，為52%。若企業按照30%的年復合增長率，能夠支撐金地2-3年發展，仍應適當加強土儲資源的擴充。

??權益占比較低或將導致業績與營收規模的增長乏力。值得一提的是，金地擁有大量合作開發項目，2018年新增土儲建面權益占比為45%，總土儲資源中，權益占比僅52%，權益占比均相對較低。雖然金地在規模快速擴張的過程中，大量的合作開發起到了降低成本的作用。但是合作開發畢竟是把雙刃劍，長期銷售權益比例太低，并且總土儲資源不是非常充足，或將導致業績與營收規模的增長乏力，而銷售規模增幅逐漸收窄，營收規模的下降，都可能降低外界資本對企業的前景預期。未來，金地還需要進一步落實增權益的策略，增加企業項目的權益占比。

　　財務：營收規模增長波動較大

??營收規模增長波動較大，盈利能力仍然保持在較高水平。2018年，金地共實現營業收入507億元，同比增長35%，但營收規模還未達到2016年555億元的水平。并且從2012年以來，金地營收規模增長情況來看，波動較大。金地的合同銷售額最已從數年前的500億規模突破至千億規模，但整體營收規模難以實現翻番增長，這固然有結算收入滯后的原因，但也跟金地大量合作拿地的投資策略息息相關，由于堅持合作拿地策略且公司所占權益較少，最終能夠轉化為公司收入的合同銷售額較少。而在盈利能力方面，金地2018年凈利率為24%，同比下降1個百分點，毛利率同比上升8個百分點至35%，整體盈利水平還是保持在行業較高水平。

??在資本運營方面，公司財務風險控制情況相對良好。2018年，金地集團凈負債率上升至57%，同比上升9個百分點，處行業較低水平；截止2018年末，金地在持有現金為440億元，同比增長61%。現金短債比為4.03，短期內無還款壓力，但公司應合理利用現有充足資金，長短債務比為5.96億元。整體來看，財務風險控制情況較好。

　　總結

??盈利水平較高，財務狀況控制良好。2018年，金地實現合約銷售金額1623億元，同比增長15%，3年內復合增長率達38%，業績增幅有所收窄；在土地投資方面，金地2018年仍以強二線城市為主，但分布更加均衡，全年新增項目91個，購入地塊總建面達1072萬平方米；截止2018年底，金地總土地儲備達4000萬平，若企業按照30%的年復合增長率，能夠支撐金地2-3年發展，仍適當加強土儲資源的擴充。而從財務狀況來看，整體盈利水平保持高位，財務狀況控制較為良好。但從金地兩年業績增幅連續收窄，近幾年來營收規模波動較大，無法實現穩步大幅增長的情況來看，企業應適當提升旗下項目的權益占比。