??7月2日，以"變化中的進(jìn)階"為主題的貝殼研究院"5號院LIVE"沙龍在線上舉辦，會上同步發(fā)布了2020年樓市半年度系列報告（以下簡稱報告）。報告顯示，2020上半年，房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重，新房、二手市場已基本復(fù)蘇，租賃市場旺季遇冷；此外，報告還預(yù)測下半年市場仍將有需求補償性釋放，二手市場改善型需求將成為新動力，租賃市場不斷向"承租人"市場轉(zhuǎn)變。

??樓市兩重天：一、二手成交量基本恢復(fù)，租賃市場"旺季不旺"

??貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年66座大中城市二季度新房市場成交量整體接近去年同期，一二線成交量回暖速度相對較快。其中，長三角區(qū)域市場回暖意愿明顯，南京半年累計成交面積同比逆勢上漲24%。

??在二手房市場，3月份成交開始韌性復(fù)蘇。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，重點18城鏈家二手房成交量比1-2月成交總量增長41.8%，4、5兩月環(huán)比增速分別達(dá)到39%和19%。6月成交雖然比5月有所回落，但同比依舊增加21%。

??與新房及二手房形成對比的是，租房市場“旺季不旺”，季節(jié)周期規(guī)律被打破。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月份重點城市的租賃市場交易觸底，節(jié)后旺季推遲到3月出現(xiàn)，6月北京疫情出現(xiàn)反復(fù)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，18城成交量環(huán)比下降7.3%。上半年疫情對租金水平影響明顯，總體呈現(xiàn)趨勢性下降，其中，6月份租金環(huán)比5月下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。

??市場分化但潛在需求仍強勁，下半年市場不悲觀

??貝殼研究院預(yù)測，下半年重點城市二手房市場分化將持續(xù)加劇，核心城市供需兩旺，更具有持續(xù)性。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，鏈家重點18城帶看量仍處于較高位置，代表下半年總體成交平穩(wěn)或小幅向好，前期受抑制的需求可能將在下半年補償性釋放，預(yù)計下半年重點城市二手房市場總體成交將環(huán)比持平或小幅增加。

??在新房市場，市場修復(fù)過程基本完成，一季度積壓的需求已獲得逐步釋放，隨著疫情過后投資環(huán)境逐漸趨于穩(wěn)定，需求端也將重新進(jìn)行資金分配，預(yù)計下半年市場不會持續(xù)大幅上漲，市場總量也不會大幅下降。

??在租賃市場，延遲的租賃需求不斷釋放，下半年租賃市場供需趨于緩和，業(yè)主出租預(yù)期持續(xù)處于低位，市場不斷向“承租人”市場轉(zhuǎn)變，租客將掌握更多主動權(quán)和議價空間。

??看點一：剛需先行，改善需求成為“新動力”

??上半年戶籍制度改革的深化，各地進(jìn)一步加大人才引進(jìn)力度，也為各地帶來了新的購買力。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，鏈家重點18城二手房中，3-4月60平以下剛需房源成交比1-2月增長236%，增速高于其他面積段。剛需入市后，改善型需求接力。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，重點18城5-6月120平以上大面積房型成交量環(huán)比3-4月增加38.6%，增速快于小面積房型（60平以下）的14.2%。

??看點二：土地市場帶動穩(wěn)預(yù)期，長三角區(qū)域領(lǐng)漲全國

??上半年全國居住用地成交金額約2.46萬億、規(guī)劃建筑面積7.17億平米，同比分別下跌0.9%和18.5% 。土地市場起到了帶動房地產(chǎn)市場復(fù)蘇、穩(wěn)定市場健康發(fā)展的作用。從區(qū)域看，得益于國家級規(guī)劃的利好刺激及積極的供給土地意愿，長三角地區(qū)恢復(fù)速度領(lǐng)先全國，其中蘇州、南通規(guī)劃建面增長保持4成以上，量價增速均處于全國前列。

??看點三：長租公寓“剎車減擋”，聚焦精耕

??上半年集中式長租公寓門店拓展速度趨于停滯，TOP10品牌新開門店共93家，新開店率為8.2%，部分品牌門店數(shù)量負(fù)增長，部分門店關(guān)停。門店拓展速度趨于停滯，一方面由于行業(yè)的商業(yè)模式從強調(diào)規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運營探索單店盈利模型，一方面受到上半年疫情的影響，長租公寓空置率上升及業(yè)務(wù)推進(jìn)放緩。同時，對比17-18年房企“跑馬圈地”的熱絡(luò)景象，在疫情的影響下，今年上半年長租公寓領(lǐng)域呈現(xiàn)房企“零”進(jìn)入的狀態(tài)。