??導 讀 

??優(yōu)質集中供地潮已經(jīng)退去，建議年末緊抓廣州、深圳等優(yōu)質地塊拿地機遇。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??受疫情影響，年初房地產行業(yè)一度遭遇“寒冬”，為實現(xiàn)穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)的目的，各地出臺了一系列促進復工復產的措施，在相對寬松的貨幣政策和優(yōu)質地塊集中供應的刺激之下，土地市場迅速升溫，尤其是4月份國內疫情得到較好地控制之后，土地市場熱情高漲，高價地也是層出不窮，在三季度調控不斷升級的背景下，其盈利空間備受矚目。為了對高價地的盈利空間進行客觀分析，本文將對2020年二季度以來全國樓板價TOP50地塊從月度成交量走勢、城市布局、地價變化和盈利情況等方面進行梳理，進而對未來市場做出趨勢性預判。
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??市場概況：“三條紅線”后高價地數(shù)量明顯減少
??優(yōu)質地塊扎推入市下10月數(shù)量有所回升

??就樓板價TOP50地塊月度成交分布來看，在4月達到12幅的高峰值之后，5、6月高地價數(shù)量逐漸減少。雖然7月份高價地數(shù)量稍有增加，但受“三條紅線”政策和優(yōu)質地塊減少的影響，房企拍地積極性降低，9月份高價地數(shù)量創(chuàng)下二季度以來新低，僅有3宗。
值得注意的是，由于10月份上海、廣州優(yōu)質地塊扎堆成交，使得高價地成交數(shù)量有所回升。譬如上海，10月份靜安、楊浦、浦東北蔡等內中環(huán)區(qū)域均有優(yōu)質宅地出讓，起拍樓板價均超4萬元/平方米；宅地供應向來稀缺的廣州中心城區(qū)海珠區(qū)在本月成交了2宗優(yōu)質宅地，成交樓板價均在3萬元/平方米以上。

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??城市分布：TOP50高價地
??被京滬廣深、廈寧杭甬包攬，上海表現(xiàn)一枝獨秀

??就高價地所在城市的分布情況來看，二季度以來成交的TOP50高價地均被京滬廣深、廈寧杭甬八個一線和新一線城市包攬。具體來看，上海高價地數(shù)量遙遙領先，多達17宗，其次是北京，也有10宗之多，杭州、南京、廣州、廈門四城也有4宗及以上，寧波和深圳高價地數(shù)量相對較少，僅有1、2宗。
總體來看，長三角區(qū)域TOP50高價地數(shù)量合計30宗，占到全國的六成。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因也是由于長三角地區(qū)產業(yè)、經(jīng)濟發(fā)達，購房需求旺盛，居民購買力較強，商品住宅銷售價格在全國處于領先水平，地價水平也處于高位，高價地數(shù)量占比較高。譬如上海，二季度以來虹口北外灘、楊浦東外灘、靜安不夜城、前灘等熱點板塊均有稀缺優(yōu)質地塊出讓，北外灘、東外灘地塊更是相繼刷新年內全國單價地王。

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??地價變化：九成高價地地價上揚
??僅少數(shù)京滬遠郊地塊地價略有下滑

??為了進一步探究這些高價地價格變動情況，我們將這二季度以來成交的樓板價TOP50地塊的樓板價與其周邊近期同類地塊樓板價進行對比，結果發(fā)現(xiàn)：超九成高價地樓板價較之前均有上漲，八成地塊樓板價漲幅超過10%。
其中漲幅較高的多位于京、滬供地稀缺的核心板塊。譬如上海楊浦定海社區(qū)、北京分鐘寺宅地可售樓板價較周邊同類地塊的漲幅均超50%，漲勢十分突出。值得注意的是，這些地價上漲比較突出的高價地均是市場熱度高漲、市場一路看漲、房企拿地心態(tài)較積極的時候拿下的，多集中在4、5、7月份。這50宗高價地中，僅有3宗地樓板價較周邊同類地塊價格是下降的，降幅均在20%以內。從區(qū)域上來看，三宗地均位于京、滬的遠郊區(qū)，由于配套不及中心城區(qū)核心板塊，因此房企競拍積極度稍低，典型如北京大興西紅門鎮(zhèn)B1-05-(3)地塊，雖然被首開+龍湖以37.4億元競得，但溢價率僅有3.03%，樓面價約39505元/平方米，較2018年底中鐵競得的豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊樓板價44138元/平方米的價格下降了10%。不僅如此，金地在上海競得的青浦西虹橋地塊成交樓板價為36123元/平方米，較前幾年中駿在其隔壁拿的地塊樓板價下降了20%，地價也有了明顯的下調。

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??盈利空間：半數(shù)高價地面臨虧損
??超三成高價地地房比超75%、面臨嚴重虧損

??根據(jù)CRIC最新數(shù)據(jù)進行測算，樓板價TOP50中半數(shù)面臨虧損。從表征房企盈利空間的房地差指標來看，低于15000元/平方米的地塊有12宗，占比超過兩成，這類地塊剔除建安成本、財務成本、營銷成本，企業(yè)大概率面臨入不敷出；用地房比指標測算的嚴重虧損地塊數(shù)量更多，大于75%的地王有16宗，占比超過三成，面臨嚴重虧損。
典型如寧波鄞州區(qū)JD07-05-08(明樓地段)地王，樓板價高達32520元/平方米，而周邊在售的建邦·璟譽府均價為35000元/平方米，地房比高達93%，房地差僅有2480元/平方米，面臨嚴重的虧損。與之類似的還有建發(fā)在南京拿下的河西NO.2020G03地塊，樓板價為35333元/平方米，而周邊在售的魚嘴潤府均價為39600元/平方米，按照這一售價，地房比高達89%，房地差也僅有4000余元/平方米，剔除建安、財務、營銷成本，虧損也在意料之中。總體來看，近半年來成交的高價地整體盈利預期堪憂，其中超三成高價地面臨嚴重虧損。

??與此同時，依然有少部分高價地盈利預期頗豐，典型如龍光在5月初拿下的廣州白云區(qū)黃石街江夏村地塊，折合樓面價為43144元/平方米，其周邊在售的首開龍湖·天奕銷售均價約為8.5萬元/平方米，參考這一價格來看，地房比僅有51%，房地差超4萬元/平方米，盈利空間還是不錯的。除此之外，地價下調的北京大興西紅門鎮(zhèn)的2宗宅地也表現(xiàn)突出，2宗地成交樓板價均在3.9萬元/平方米左右，按照其商品住宅最高限價64400元/平方米來估算，地房比均在60%左右，盈利空間保持在適度范圍內。
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??總結：優(yōu)質集中供地潮已經(jīng)退去
??建議年末緊抓廣州、深圳等優(yōu)質地塊拿地機遇

??綜上，在年初復工復產一攬子計劃的刺激之下，二季度土地市場熱度高漲，地王不斷涌現(xiàn)。“三條紅線”政策出臺之后，三季度房企拿地積極性有所下降，高價地數(shù)量有減少的趨勢。從這些高價地的盈利情況來看，半數(shù)高價地面臨虧損，超三成高價地地房比超75%、面臨嚴重虧損。這些嚴重虧損的地塊大都是地價漲幅比較突出的地塊，盲目的追高提升了成本壓力，因而虧損的可能性大增。
結合近期土地市場表現(xiàn)來看，嚴格的融資和政策調控下，尤其是“三道紅線”政策的影響下，不僅溢價率回調，流拍率更是過快攀高，10月份流拍率升至11.8%，較“三道紅線”政策出臺前的7、8月流拍率上升了近6個百分點；更有甚者，廣州、天津、哈爾濱等不少地方出現(xiàn)了地價回落的現(xiàn)象。展望未來，考慮到接下來兩個月是城市推地高峰期，雖然接下來的供應將會顯著增加，但在“緊融資”“寬供應”“限地價”一系列調控組合拳下，土地市場將延續(xù)“降溫”的趨勢，并且近期優(yōu)質地塊供應占比減少的趨勢越發(fā)顯現(xiàn)，如10月份上海、寧波、重慶、東莞、杭州均減少了優(yōu)質土地入市數(shù)量，起拍價超過3萬元的優(yōu)質地塊僅有2宗，較上月減少4宗，其中深圳和廣州各涉及1宗。在上述因素的疊加影響下，預計接下來的兩個月溢價率還將延續(xù)低位，高熱地塊數(shù)量進一步減少，并進一步向深圳、廣州等少數(shù)熱點城市集中。對于財務指標健康、現(xiàn)金流充裕的大型企業(yè)來說，在土拍熱度進一步回落下，也迎來補充優(yōu)質土儲的良機。不過由于優(yōu)質地塊備受房企推崇，地價被追高的可能性極大，建議房企還是要仔細測算拿地成本，避免后期利潤空間或現(xiàn)金流不足的風險。