??今日關注：

??中央一號文件再次聚焦“三農”，也關系房地產未來發(fā)展！

??【熱點聚焦】

??2月21日，2021年中央一號文件——《中共中央 國務院關于全面推進鄉(xiāng)村振興加快農業(yè)農村現(xiàn)代化的意見》（以下簡稱《意見》）正式發(fā)布。

??《意見》在“三農”工作重心從脫貧攻堅向全面推進鄉(xiāng)村振興歷史性轉移的大背景下，對新發(fā)展階段優(yōu)先發(fā)展農業(yè)農村、全面推進鄉(xiāng)村振興作出總體部署，為做好當前和今后一個時期“三農”工作指明了方向。其中，重點強調了要貫徹落實中央經濟工作會議精神，統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局，協(xié)調推進“四個全面”戰(zhàn)略布局，堅定不移貫徹新發(fā)展理念，堅持穩(wěn)中求進工作總基調，堅持加強黨對“三農”工作的全面領導，堅持農業(yè)農村優(yōu)先發(fā)展，堅持農業(yè)現(xiàn)代化與農村現(xiàn)代化一體設計、一并推進，堅持創(chuàng)新驅動發(fā)展，以推動高質量發(fā)展為主題，統(tǒng)籌發(fā)展和安全，落實加快構建新發(fā)展格局要求，鞏固和完善農村基本經營制度，深入推進農業(yè)供給側結構性改革，把鄉(xiāng)村建設擺在社會主義現(xiàn)代化建設的重要位置，全面推進鄉(xiāng)村產業(yè)、人才、文化、生態(tài)、組織振興，充分發(fā)揮農業(yè)產品供給、生態(tài)屏障、文化傳承等功能，走中國特色社會主義鄉(xiāng)村振興道路，加快農業(yè)農村現(xiàn)代化，加快形成工農互促、城鄉(xiāng)互補、協(xié)調發(fā)展、共同繁榮的新型工農城鄉(xiāng)關系，促進農業(yè)高質高效、鄉(xiāng)村宜居宜業(yè)、農民富裕富足，為全面建設社會主義現(xiàn)代化國家開好局、起好步提供有力支撐。
 
??【熱點評析】

??新發(fā)展階段，解決好“三農”問題是全黨工作重中之重

??自2014年以來，中央一號文件已連續(xù)18年聚焦“三農”問題，這充分體現(xiàn)了中央層面對農業(yè)、農村和農民問題的高度重視和持續(xù)關注。從人口來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2019年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，截至2019年末，我國大陸人口14005萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口84843萬人，鄉(xiāng)村常住人口55162萬人，鄉(xiāng)村常住人口占總人口比重達39.4%。鄉(xiāng)村常住人口仍是我國人口重要主體組成部分。從土地面積來看，鄉(xiāng)村土地面積在全國土地總面積始終保有較高比例。在全面建設社會主義現(xiàn)代化國家、向第二個百年奮斗目標進軍的征程中，能否解決好“三農”問題將起著至關重要的作用?！兑庖姟芬裁鞔_指出，全面建設社會主義現(xiàn)代化國家，實現(xiàn)中華民族偉大復興，最艱巨最繁重的任務依然在農村，最廣泛最深厚的基礎依然在農村。新發(fā)展階段“三農”工作依然極端重要，須臾不可放松，務必抓緊抓實。

??全面推進鄉(xiāng)村振興，將從人口、土地和房企經營模式等多方面對房地產業(yè)產生深遠影響

??于房地產業(yè)而言，全面加快鄉(xiāng)村振興、加快農業(yè)農村現(xiàn)代化建設將重點從三個方面產生影響：

??第一，人口。農村人口基數(shù)依然龐大，是房地產發(fā)展重要潛在動能。近幾年來，我國城鎮(zhèn)化加速推進。地方積極響應中央號召，相繼取消或放寬了城市落戶限制。2020年10月，自然資源部再次明確，農村宅基地可由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承，農民進城再無后顧之憂。隨著鄉(xiāng)村振興和農業(yè)農村現(xiàn)代化建設的推進，勢必將進一步推動農村生產、勞動、資本等要素流動，農民收入也將得到提高。無論是選擇進城落戶，還是投身鄉(xiāng)村建設，農民提高住房條件、改善居住環(huán)境的需求都將更加強烈。

??第二，土地。農村土地制度改革持續(xù)推進，其中重點關注集體經營性建設用地入市制度。2020年1月1日正式實施的新《土地管理法》已為集體經營性建設用地入市掃除了法律障礙，可預料的是未來集體經營性建設用地將得到有效盤活，市場經營性用地供應將大幅增加。盡管明確了土地屬性必須為工業(yè)、商業(yè)等經營性用途，避免了對住宅市場的直接沖擊。但開發(fā)商仍可通過拿地發(fā)展長租公寓、康療文旅、物流等行業(yè)細分或關聯(lián)產業(yè)。尤其對于人口高度集中的一二線城市而言，集體經營性建設用地的入市，或將有效增加租賃住房供給，緩解城市住房緊張問題。農村集體建設用地入市，即便是進入非住宅市場，也是在整體上擴大了房地產土地的供應范圍，對于城市土地出讓而言，可以有更多土地用于住宅等緊缺領域建設和供應，有利于緩解住宅供求失衡的問題。

??第三，房企經營模式。自2020年下半年以來，房地產市場金融監(jiān)管持續(xù)加碼。在房企融資“三道紅線”和房地產貸款“兩道紅線”監(jiān)管下，2021年房企將面臨更加嚴峻的資金壓力。而鄉(xiāng)村振興和農業(yè)農村現(xiàn)代化建設的推進則有望為房企發(fā)展提供新的機遇。一方面，農村土地價格遠低于城市，這將大大降低開發(fā)商的拿地成本，減輕開發(fā)商的資金壓力。且《意見》明確指出，優(yōu)先保障鄉(xiāng)村產業(yè)發(fā)展、鄉(xiāng)村建設用地。根據(jù)鄉(xiāng)村休閑觀光等產業(yè)分散布局的實際需要，探索靈活多樣的供地新方式等。另一方面，《意見》強調，強化農業(yè)農村優(yōu)先發(fā)展投入保障。發(fā)揮財政投入引領作用，支持以市場化方式設立鄉(xiāng)村振興基金，撬動金融資本、社會力量參與，重點支持鄉(xiāng)村產業(yè)發(fā)展。在土地、資金、財稅等支持性政策引導下，或將促使更多房企轉型探索發(fā)展產城融合產業(yè)地產，以擺脫當前資金面窘迫局面，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。