??熱點聚焦

??近日，株洲市住建局對部分采取降價策略售房的企業(yè)項目負責人進行了約談，要求其全面整改，立即停止違規(guī)銷售行為，下架不合規(guī)房源，并將這些行為計入企業(yè)信用不良記錄。

??在此之前，長三角城市江陰市住建局也曾發(fā)布《關于進一步促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項的通知》，要求商品住房實際成交價格不得高于備案價格，嚴禁低價傾銷，打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降價降質、逾期交付等違規(guī)違法行為。據(jù)不完全統(tǒng)計，已有包括株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、唐山等7個城市針對部分房企或中介降價等問題出臺相關政策或約談相關企業(yè)，針對采用降價策略采用明顯低于正常市場價格銷售、代理新建商品房的現(xiàn)象出臺“限跌令”。

??熱點評析

??“限跌令”主要集中在部分弱二線及三四線城市

??目前，在主要一線及強二線城市，為抑制房地產(chǎn)市場升溫過快，限制性調(diào)控政策頻頻加碼，成交量較去年同期有較大程度下滑，房價也出現(xiàn)一些松動，但一線城市房價主要受供需關系影響，熱門地段供不應求的情況短期內(nèi)無法改變，因此，政府也依然會繼續(xù)實施嚴格的調(diào)控政策，遏制房價過快上漲。

??與此同時，部分弱二線及三四線城市迎來“逆向”調(diào)控，當?shù)卣ㄟ^制定政策的方式限制房價跌幅。“限跌令”的發(fā)布集中在一些樓市存在下行壓力的城市，這些城市的產(chǎn)業(yè)較為單一，城市發(fā)展更多地依靠“土地財政”，且新建商品住宅庫存壓力較大，一旦形成房價下跌的預期，會導致量價齊跌，因此作為市場調(diào)控者，地方政府尤其是三四線城市的政府有動力發(fā)布“限跌令”。

?? 雙向調(diào)控目的是保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定

??房價漲幅大的城市，需要調(diào)控政策抑制房價過快增長；房價跌幅大的城市，同樣需要調(diào)控，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)金融及社會風險。

??對房地產(chǎn)市場而言，本質上是政策市，不僅是關乎開發(fā)企業(yè)的生意，也關乎政府財政收入以及居民的住房民生，因此短期內(nèi)價格的大漲大跌不符合各方利益。“限跌令”的出臺，可以防止“價格戰(zhàn)”等惡意市場競爭，出現(xiàn)擾亂房地產(chǎn)市場秩序的現(xiàn)象；也可以防止房企因控制成本而出現(xiàn)質量下降等問題。

??對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，在頻出的限跌、限漲政策下，房企正在面臨更嚴酷的挑戰(zhàn)。出臺限跌令的城市往往供大于求，一方面房源過剩、銷售壓力大，另一方面不允許通過降價銷售，若盲目擴張，將可能導致大量的庫存積壓導致資金無法回籠，面臨巨大的財務風險。此時，房企在拿地時應采用更加謹慎的策略，合理制定銷售計劃，加快周轉，依靠運營提升效率。

??對購房者而言 “限跌令”的發(fā)布，有助于規(guī)避住房貸款壞賬的增加，有助于防范房地產(chǎn)金融風險，有助于穩(wěn)定社會秩序，防止一些已經(jīng)買房的業(yè)主因房價下跌產(chǎn)生的不滿情緒，出現(xiàn)因退房退款等情況產(chǎn)生的糾紛。