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房價上漲帶來的住房資產增值情況簡析

2023-02-07 10:49:58來源:中房網

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2023-02-07
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:中房研協

??住房作為一種既具有消費屬性又具有投資屬性的特殊商品,房價的不斷上漲對于持有不同住房群體也產生了巨大的財富差異。一類人群是無房者,選擇租賃住房;第二類是擁有一套住房,滿足自住需求的群體;第三類多套住房持有者。擁有不同住房人群,在住房資產增值上有三個影響因素,一是房屋增值收益,二是租賃房屋支出/收益,三是房屋貸款利息支出。

??為了更為直觀的體現房價上漲帶來的資產增值差異影響,我們通過建立模型對持有不同住房套數的居民進行分析。我們以不同時間分別作為購房節點,到2021年末,在各層級代表城市持有不同套數住房產生的資產差異。根據持有住房套數劃分四類,對應不同收支情況。

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??指標選取說明:

??①面積確定:設定每套房屋面積為100平方米。

??②區域選?。喝珖?、一線城市深圳、二線城市杭州、三四線城市惠州。

??③ 房價及租金:房價為該區域當年平均房價;全國租金為當年房屋租金中位數,城市租金為當年平均價。

??④ 時間節點:選取2006年末,2012年末、2016年末、2020年末分別作為購房時點,到2021年末(因為不同城市數據收集情況不一,暫定最早時間節點為2006年)。

??⑤ 房貸總利息:因為不同城市首付比例及貸款利率不盡一致,模型中我們統一設定首套房屋貸款額度為房屋總價的70%,二套為60%,三套為30%;貸款時長為20年,240個月;貸款利率為購房當年央行公布五年期利率;按等額本息法計算每年支付利息金額。

??⑥ 數據來源:全國平均房價根據國家統計局數據計算,城市房價來自CRIC,城市租金價格來自中國房價行情網,貸款利率來自中國人民銀行。

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  我們對不同層級城市,在2006年、2012年、2016年、2020年持有不同住房套數,測算到2021年資產增值情況,得出下表:

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??案例說明:

??按全國平均水平測算,A某在2006年未購房情況下,至2021年將支付31.89萬元租金;

??A某在2006年以單價3119元/平方米購買一套100平方米商品住房,總價311900元,其中總價70%貸款,采取等額本息方法還款。到2021年房屋銷售單價為10396元/平方米,總價1039600元。利息支付15年,共計180個月,支付利息總額149899元,償還本金100892元。租房收入或支出為0元。住房資產增加值=資產增值總額-利息支付總額+租房支出/收入=(1039600-311900)– 149899 + 0=577770元。到2021年住房資產增加值約57.78萬元;

??A某在2006年購買兩套住房,一套自住,一套用于租賃,到2021年住房資產增加值約153.86萬元;

??A某在2006年購買三套住房,一套自住,兩套用于租賃,到2021年住房資產增加值約283.98萬元。

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??綜合以上情況分析模型表現為以下特點:

??1、在房價持續上漲的過程中,不同層級城市持有住房的人群總體上有資產增值收益,不持有住房不能享受增值收益并有額外的租房支出。持有的套數越多,住房資產增值越多。這一點在各區域在不同時間點購買住房均表現一致。同時多套房持有者,整體表現第三套增值高于第二套,第二套增值高于第一套;主要差異在首付比例上,所以購買時前期資金投入越高,住房資產增值越多。

??2、漲幅相同的情況下,房價越高,住房資產增值越多。以2006年在不同層級城市購買一套住房對比,杭州和全國在房價漲幅上相近,但在杭州購買的住房增值要高于全國。

??3、房價漲幅越高,住房資產增值越多。這一點從全國平均水平上體現的非常明顯,購房時間越早,房價相對漲幅越高。深圳在2006年及2012年購房的也是如此,到了2016年深圳房價已居高不下,其漲幅空間有限,住房資產價值也產生波動。而惠州則為2006年購買的住房漲幅不及2012年,所以如果在2021年將住房資產變現,那么2006年購買的住房增值也相應更低。

??當房價達到一定水平后,資產增值將不能覆蓋持有成本。2016年,深圳住房銷售均價5.38萬元/平方米,以此房價持有一套住房到2021年,房價上漲產生的資產增值為78.4萬元,但是持有利息成本達到85萬元。因為房價漲幅空間有限,房價上漲的部分不足覆蓋資金成本(按揭貸款利息),增值部分為負。2020年,深圳住房銷售均價5.50萬元/平方米,到2021年扣除資金成本后增值約49萬元。同時在未來繼續持有的過程中,房價下降或不再繼續上漲,增值收益和持有成本之間的差距將越來越越大。

??4、居民家庭因持有不同套住房產生的財富差距的來源有兩個,一個是房價上漲的增值部分,一個是租金支出/收入。從全國平均水平看,購買兩套及三套住房的增加值中租金收入占比在20%—25%之間。到房價較高的區域,在深圳購買兩套及三套住房的增加值中租金收入占比在9.5%—11.5%之間,杭州為16.5%—18.5%之間。房價上漲帶來的增值部分是產生差距的主要因素。

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