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??2月供給延續(xù)提質(zhì)縮量，成交同比轉(zhuǎn)正，一線熱度持增。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??2月供應(yīng)同比正增，整體推盤熱情“比上不足比下有余”。不同能級城市呈現(xiàn)顯著分化行情：一線推盤積極性顯著好于二線好于三四線，一線2月單月推盤同環(huán)比齊增，累計同比增幅擴容至44%。二線供應(yīng)環(huán)比持降，同比持增，累計同比降幅仍在10%以內(nèi)。三四線節(jié)后供應(yīng)迎來了疲軟期，單月預(yù)期同環(huán)比“腰斬”，累計同比降幅25%居各能級之首。

??從供給結(jié)構(gòu)來看，重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為33%、53%和14%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。近6成城市以主城為供應(yīng)主力。預(yù)判后市，我們認為，2月成交同比仍將延續(xù)正增態(tài)勢，市場熱度延續(xù)高位波動，28個重點城市2025年2月預(yù)期項目平均去化率32%，同比上升8個百分點。一線新政效應(yīng)延續(xù)，預(yù)期去化率高達到51%，迎來了近1年高點。

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??規(guī)模：28城2月供應(yīng)同比增28%
一線同環(huán)比齊增顯著好于二三線

??據(jù)CRIC調(diào)研，2月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積443萬平方米，環(huán)比下降21%，同比上升28%，主要源于去年2月為春節(jié)假期，基數(shù)較低所致。從絕對量來看，房企整體推盤熱情“比上不足比下有余”，略好于2024年和2022年春節(jié)同期，不過與2023年春節(jié)月相比仍有差距。

??分能級來看，“以銷定產(chǎn)”模式下一線推盤量好于二線好于三四線，具體來看，

??一線推盤積極性依舊較高，2月單月推盤同環(huán)比齊增，累計同比增幅擴容至44%。其中北京、廣州迎來階段性放量，同環(huán)比倍增，北京2月供應(yīng)量預(yù)計達到64萬平方米，預(yù)計將有6盤近5000套房源待入市。而上海、深圳供應(yīng)略顯疲軟，環(huán)比持降，上海迎來供應(yīng)空窗期，僅有1盤即將入市。

??二線供應(yīng)環(huán)比持降，同比持增，2024年前2月累計同比降幅仍在10%以內(nèi)。絕對量來看，寧波、成都、天津等單月供應(yīng)量突破35萬平方米。從變化情況來看，同環(huán)比齊跌城市除了前期熱點城市成都、西安之外，主要集中在青島、鄭州、昆明、南寧等弱二線城市，房企推盤積極性一般；相較而言，寧波、合肥、南京、廈門普遍迎來階段性放量，單月供應(yīng)顯著好于去年同期。

??三四線節(jié)后供應(yīng)迎來了疲軟期，單月預(yù)期同環(huán)比“腰斬”，前2月累計同比降幅在不同能級中居首。2月供應(yīng)環(huán)比下降67%，同比下降54%，2025年前2月累計同比下降25%。長、珠三角重點城市普降，漳州甚至預(yù)期0供應(yīng)。

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??結(jié)構(gòu)：供應(yīng)改善為主、剛需為輔
近6成城市以主城為供應(yīng)主力

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為33%、53%和14%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??分城市來看，（1）僅無錫、西安、鄭州、深圳等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在60%以上，深圳新政出臺對剛需客群促進作用顯著，因而房企都加強了對剛需產(chǎn)品的供應(yīng)比例。（2）上海、蘇州、泉州、長春、廈門、北京等依舊以改善作為供應(yīng)主力，占比均在8成以上，其中上海、蘇州、泉州、長春改善供應(yīng)占比高達100%。（3）福州、徐州本月高端產(chǎn)品占比顯著上升，分別達到了59%和54%。（4）昆明本月供應(yīng)兼顧了剛需和高端，供應(yīng)占比均為37%。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結(jié)構(gòu)為56%、30%和14%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠郊最少。

??分城市來看，泉州、福州、武漢、鄭州、昆明、重慶、合肥、北京、無錫、廈門等主城占比均在7成以上，上海、青島、常州、南京、天津、蘇州等則以近郊項目為主，占比均在5成及以上，寧波推盤則兼顧了主城和近郊，占比均為4成；少數(shù)城市諸如長春、長沙等遠郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫存積壓。值得關(guān)注的是，深圳本月推盤呈現(xiàn)出“兩頭翹”，主城區(qū)和遠郊區(qū)供應(yīng)量穩(wěn)步上升，占比均在40%。

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??預(yù)判：2月供給延續(xù)提質(zhì)縮量
成交同比轉(zhuǎn)正，一線熱度持增

??盤點了2月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預(yù)判：2月供應(yīng)穩(wěn)中有降，與歷年春節(jié)月對比“比上不足、比下有余”，可以看出，房企推盤積極性一般，不過因加強了主城區(qū)改善和高端供應(yīng)比例，加之從新房項目認購表現(xiàn)數(shù)據(jù)來看，跌幅有逐步收窄趨勢，結(jié)合1月新房成交降幅收窄，絕對量與去年基本持平，考量到去年2月為春節(jié)月，基數(shù)較低，預(yù)期2月成交同比仍將延續(xù)正增態(tài)勢。

??而從市場熱度來看，或?qū)⒀永m(xù)高位波動：據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，28個重點城市2025年2月預(yù)期項目平均去化率32%，同比上升8個百分點。值得關(guān)注的是，一線新政效應(yīng)延續(xù)，整體市場熱度有望穩(wěn)中有增，2025年2月預(yù)期去化率達到51%，迎來了近1年高點。

??我們結(jié)合不同城市12月推盤所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來各區(qū)域板塊歷史去化情況進行合理預(yù)估，多數(shù)城市新房成交或在2月迎來放量行情，環(huán)比漲幅多集中在20%-30%，分城市來看，新政利好下的上海、深圳短期內(nèi)市場熱度延續(xù)，上海有望在2月中下旬迎來小陽春行情，深圳2月新房成交預(yù)期環(huán)比漲幅也在10%左右；而天津經(jīng)歷了1月成交低谷，結(jié)合春節(jié)期間來訪、認購走勢，2月新房成交環(huán)比或?qū)⒋笤?成，而武漢、南京等前期深度調(diào)整類城市有望迎來弱復(fù)蘇行情，新房成交環(huán)比增幅預(yù)期在10%以內(nèi)。

??總體來看，2月供應(yīng)穩(wěn)中有降，與歷年春節(jié)月相比“比上不足，比下有余”，房企推盤積極性一般，不過因推盤仍以主城區(qū)高改項目為主，整體成交預(yù)期同比回正，而一線市場韌性猶存，市場熱度預(yù)期延續(xù)高位。

??目前來看，整體市場仍處于“止跌企穩(wěn)”階段，一線城市得益于供給縮量提質(zhì)，疊加新政效應(yīng)延續(xù)，整體市場熱度有望穩(wěn)中有增；而對于二三線城市而言，預(yù)期分化持續(xù)加劇：成都、西安、杭州等前期高熱城市，成交增長動能或?qū)⒎啪彛荒暇⑽錆h等經(jīng)歷深度調(diào)整城市迎來弱復(fù)蘇，新房成交增幅有限；而對于多數(shù)無實質(zhì)性利好的內(nèi)陸三四線城市，成交實難有明顯起色。

??從微觀項目來看，熱銷將主要集中在核心片區(qū)產(chǎn)品力較強改善項目和次核心片區(qū)價格優(yōu)勢明顯性價比較高的剛需項目，“以銷定產(chǎn)”模式之下，這兩類項目也將成為未來供應(yīng)重點。