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??4月16日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局如期發(fā)布2025年3月宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)層面，得益于政策效應(yīng)持續(xù)釋放，生產(chǎn)供給較快增長(zhǎng)，新質(zhì)生產(chǎn)力加快培育，國(guó)內(nèi)需求不斷擴(kuò)大，國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局。工業(yè)增加值、服務(wù)業(yè)、消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)均較上年全年有所加快。

??地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步企穩(wěn)，商品房銷(xiāo)售規(guī)模同比降幅持續(xù)收窄，房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量創(chuàng)2023年下半年以來(lái)新低，住宅待售面積迎來(lái)環(huán)比轉(zhuǎn)降。得益于中央和地方主管部門(mén)在供給側(cè)的有力調(diào)整，2025年一季度土地成交量?jī)H為新房交易量的六成左右，再加之收儲(chǔ)閑置用地和存量住房的推進(jìn)，房企和購(gòu)房者預(yù)期正在持續(xù)轉(zhuǎn)好。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露數(shù)據(jù)顯示，40個(gè)重點(diǎn)城市一季度新建商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)1.2%和4.4%。核心城市交易趨于活躍，國(guó)房景氣指數(shù)延續(xù)回升，2025年初的房地產(chǎn)小陽(yáng)春如期而至。

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??一季度宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局

??消費(fèi)意愿提升促金融數(shù)據(jù)向好

??2025年一季度，國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局，初步核算，一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值318758億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)5.4%，比上年四季度環(huán)比增長(zhǎng)1.2%。規(guī)模以上工業(yè)增加值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、服務(wù)業(yè)增加值等指標(biāo)同比增速均較2024年加快。具體表現(xiàn)為：

??第一，工業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)加快，裝備制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)較快增長(zhǎng)。一季度，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.5%，比上年全年加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。高技術(shù)制造業(yè)增加值增長(zhǎng)9.7%，加快0.8個(gè)百分點(diǎn)。3月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)7.7%，比1-2月份加快1.8個(gè)百分點(diǎn)。第二，市場(chǎng)銷(xiāo)售增速回升，固定資產(chǎn)投資穩(wěn)中有升，貨物進(jìn)出口保持增長(zhǎng)。一季度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額12.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.6%，比上年全年加快1.1個(gè)百分點(diǎn)。3月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)5.9%，比1-2月份加快1.9個(gè)百分點(diǎn)。一季度，貨物進(jìn)出口總額103013億元，同比增長(zhǎng)1.3%。第三，就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率穩(wěn)中略降。一季度，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均值為5.3%。3月份，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.2%，比上月下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。第四，居民收入平穩(wěn)增長(zhǎng)。一季度，全國(guó)居民人均可支配收入12179元，同比名義增長(zhǎng)5.5%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)5.6%，高于GDP增速0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??從3月金融數(shù)據(jù)來(lái)看，M1同比增長(zhǎng)1.6%，連續(xù)四個(gè)月正增長(zhǎng)，M2同比增長(zhǎng)維持在7.0%不變。自2024年12月以來(lái)，M1-M2剪刀差已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月低于7個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)意愿持續(xù)恢復(fù)。正如我們上月所預(yù)期，得益于3月中旬以來(lái)的提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案的公布，居民需求顯著提振，M1同比增速較上月提升了1.5個(gè)百分點(diǎn)。再加上3月末以來(lái)財(cái)政部進(jìn)一步推進(jìn)支持城市更新、加快風(fēng)險(xiǎn)化解等工作，貨幣供應(yīng)指標(biāo)有望持續(xù)向好。

??3月末居民中長(zhǎng)期貸款62.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.5%，同比增速較上月提升了0.1個(gè)百分點(diǎn)。2025年一季度中長(zhǎng)期貸款增加8343億元，同比少增1478億元。當(dāng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模進(jìn)入平穩(wěn)期后，中長(zhǎng)期貸款總量終將會(huì)逐漸調(diào)整至與當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售規(guī)模匹配的水平。而2025年初在交易負(fù)增長(zhǎng)周期中的貸款規(guī)模正增長(zhǎng)，本身已體現(xiàn)“穩(wěn)預(yù)期”政策的階段性成效。

??3月末，廣義貨幣(M2)余額326.06萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)7%。狹義貨幣(M1)余額113.49萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)1.6%。流通中貨幣(M0)余額13.07萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)11.5%。一季度凈投放現(xiàn)金2498億元。月末人民幣貸款余額265.41萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.4%。3月末社會(huì)融資規(guī)模存量為422.96萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.4%。

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??信心恢復(fù)助交易數(shù)據(jù)持續(xù)向好

??一二線(xiàn)城市小陽(yáng)春如期而至

??3月份，新房市場(chǎng)交易春意盎然。一二線(xiàn)城市交易規(guī)模持續(xù)同比增長(zhǎng)，CRIC數(shù)據(jù)顯示，北京、廣州、深圳、寧波、南京、蘇州等同比增幅均超過(guò)20%。北京核心區(qū)改善盤(pán)入市帶動(dòng)結(jié)構(gòu)性放量，單月成交沖高至超過(guò)50萬(wàn)平方米，一季度累計(jì)同比正增21%。3月房企推盤(pán)積極性穩(wěn)步回升，加之營(yíng)銷(xiāo)力度增強(qiáng)，29個(gè)重點(diǎn)城市3月平均開(kāi)盤(pán)去化率為45%，環(huán)比上升11pcts，同比上升19pcts，延續(xù)復(fù)蘇走勢(shì)。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)計(jì)算，3月全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積1.1億平方米、銷(xiāo)售額8222億元，同比降幅均只有1%，自2024年10月份以來(lái)，單月商品房銷(xiāo)售面積同比降幅已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月低于5%，為2021年下半年以來(lái)首次出現(xiàn)，需求側(cè)筑底企穩(wěn)信號(hào)愈加明確。2025年一季度商品房成交面積同比下降3%，創(chuàng)近21個(gè)月累計(jì)同比降幅新低。

??2025年3月以來(lái)，中央部委多次明確發(fā)聲，將繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，在賦能好房子建設(shè)的同時(shí)，也要加強(qiáng)對(duì)于城市更新工作的支持，并在促消費(fèi)文件中首次強(qiáng)調(diào)穩(wěn)樓市。得益于中央政策面的有力扶持，以及地方政府在房貸額度、首付比例、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼、以舊換新等多方面的穩(wěn)市場(chǎng)政策護(hù)航，核心城市需求側(cè)指標(biāo)率先向好。2025年一季度核心30城一二手成交總量同比增長(zhǎng)17%，3月份整體來(lái)訪(fǎng)、認(rèn)購(gòu)迎來(lái)普漲。克而瑞研判4月份核心城市銷(xiāo)售端仍將延續(xù)修復(fù)，對(duì)于武漢、南京等在前期已經(jīng)歷深度調(diào)整的城市，短期內(nèi)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)之勢(shì)更為明確，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??03

??一手房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市數(shù)量創(chuàng)新低

??一線(xiàn)城市連續(xù)5個(gè)月環(huán)比上漲

??以2021年1月為基點(diǎn)來(lái)看70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)，3月份房?jī)r(jià)環(huán)比回落速度已收窄至0.2%以?xún)?nèi)。統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，各線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比降幅均繼續(xù)收窄，一手房?jī)r(jià)格同比下降5.0%，降幅連續(xù)5個(gè)月收窄，二手房?jī)r(jià)格同比下降7.3%，降幅更連續(xù)6個(gè)月同比收窄。其中，上海一手房?jī)r(jià)格上漲5.7%，北京、廣州和深圳分別下降5.7%、7.2%和3.9%。

??環(huán)比來(lái)看，3月份有34個(gè)城市一手房?jī)r(jià)環(huán)比止跌，創(chuàng)2023年下半年以來(lái)的新高。一線(xiàn)城市新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)5個(gè)月處于正增長(zhǎng)區(qū)間，其中，上海和深圳分別上漲0.7%和0.1%，上海也是本月一手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅最高的城市，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%。二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平，與上月相同。三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市有24個(gè)，比上月增加6個(gè)，自2024年11月以來(lái)，一手房房?jī)r(jià)持平或上升的城市已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月超過(guò)20個(gè)；二手住宅環(huán)比上漲城市有10個(gè)，也比上月增加7個(gè)。

??2025年3月，發(fā)改委發(fā)布提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案，首次在促消費(fèi)文件中強(qiáng)調(diào)穩(wěn)樓市，提出要更好滿(mǎn)足住房消費(fèi)需求，促進(jìn)相關(guān)稅費(fèi)、公積金政策優(yōu)化，且兼顧供給側(cè)與庫(kù)存調(diào)降，要求加快實(shí)施城中村改造、舊改，推進(jìn)專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)。與之同步，金融監(jiān)管總局于月中明確：將加大個(gè)人消費(fèi)貸款投放力度，央行也提及要加大存量商品房和土地盤(pán)活力度，推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。得益于消費(fèi)端的金融和稅費(fèi)支持，以及加大庫(kù)存處置、減少土地供應(yīng)對(duì)供求預(yù)期的改善，越來(lái)越多城市迎來(lái)了房?jī)r(jià)指標(biāo)的筑底信號(hào)。

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??新開(kāi)工規(guī)模延續(xù)低位

??短期庫(kù)存壓力快速減輕

??1—3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積613705萬(wàn)平方米，同比下降9.5%。其中，住宅施工面積427237萬(wàn)平方米，下降9.9%。房屋新開(kāi)工面積12996萬(wàn)平方米，下降24.4%。其中，住宅新開(kāi)工面積9492萬(wàn)平方米，下降23.9%。

??3月份新開(kāi)工規(guī)模同比下降18%，降幅較1-2月大幅收窄了11.5個(gè)百分點(diǎn)，但這一降幅仍遠(yuǎn)高于同期土地成交和商品房成交規(guī)模的同比降幅。面對(duì)2025年以來(lái)土地市場(chǎng)的高熱，以及一二線(xiàn)小陽(yáng)春的到來(lái)，為加快推進(jìn)供求關(guān)系達(dá)到新的平衡單，在新增待售庫(kù)存方面，目前行業(yè)仍保持著審慎克制的態(tài)度。直接對(duì)比規(guī)模來(lái)看也是如此，3月份6382萬(wàn)平方米的新開(kāi)工面積，大幅低于11123萬(wàn)平方米的新房銷(xiāo)售規(guī)模，行業(yè)短期庫(kù)存壓力快速減輕。加之2025年年初土地交易量的下滑，一季度土地成交建面僅有1.3億平方米，再考慮到其中的配建、商業(yè)自持等不可售部分，行業(yè)去庫(kù)存規(guī)模已達(dá)到1億平方米左右，意味著房地產(chǎn)長(zhǎng)期庫(kù)存規(guī)模也已進(jìn)入快速下降空間。

??2025年3月份，房屋竣工面積4296萬(wàn)平方米，同比下降11.5%，降幅較前2月收窄了4.1個(gè)百分點(diǎn)。與行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模的調(diào)整同步，房屋竣工面積的下降亦在情理之中。3月份竣工規(guī)模降幅的收窄，且同比降幅小于新開(kāi)工面積7.5個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明行業(yè)白名單擴(kuò)容、保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)的正在如期推進(jìn)，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)也在持續(xù)出清。

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??開(kāi)發(fā)投資額與土地成交同幅變動(dòng)

??促供求平衡點(diǎn)加快到來(lái)

??1—3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19904億元，同比下降9.9%。3月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9184億元，同比下降10%，降幅較前2月擴(kuò)大了0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??開(kāi)發(fā)投資下行的背后，是2025年初土地供求規(guī)模低位下行。一季度土地成交1.28億平方米，同比下降10%。這一方面是得益于財(cái)政預(yù)算進(jìn)一步減輕了地方土地財(cái)政依賴(lài)度，2025年地方政府性基金預(yù)算收入總量為11.4萬(wàn)億元，其中一半來(lái)自中央轉(zhuǎn)移支付和專(zhuān)項(xiàng)債務(wù)收入，非土地出讓收入部分占比創(chuàng)歷史新高；另一方面也是得益于地方主管部門(mén)積極去庫(kù)存的決心，就已發(fā)布的供地計(jì)劃來(lái)看，2025年地方供地計(jì)劃平均同比下降20%。中央和地方進(jìn)一步緊縮供應(yīng)預(yù)期，加速促進(jìn)行業(yè)供求平衡。

??就中期發(fā)展來(lái)看，與土地交易規(guī)模的下降同步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模也會(huì)延續(xù)低位。不過(guò)受到往期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的影響，開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)存在一定滯后性，開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)的調(diào)整時(shí)間會(huì)慢于新房銷(xiāo)售、一二手房?jī)r(jià)、新開(kāi)工、土地交易等指標(biāo)。對(duì)標(biāo)歷史行業(yè)投資-銷(xiāo)售數(shù)據(jù)比例來(lái)看，在房地產(chǎn)投資回落到與商品房銷(xiāo)售規(guī)模更加匹配的水平之前，該指標(biāo)的下行調(diào)整還將持續(xù)一到兩年時(shí)間。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下判斷：

??得益于當(dāng)前市場(chǎng)需求面反映出的積極信號(hào)，以及中央積極財(cái)政政策的支持，預(yù)計(jì)2025年各地主管部門(mén)將進(jìn)一步聚焦行業(yè)庫(kù)存改善供求預(yù)期，隨著土地市場(chǎng)的熱度向新房、二手房市場(chǎng)傳導(dǎo)，以及城市之間預(yù)期改善的蔓延，熱度回升也將在更多指標(biāo)上和更多城市中，更加頻繁地出現(xiàn)。

??聚焦行業(yè)數(shù)據(jù)，基于中央部委明確穩(wěn)市場(chǎng)的最新導(dǎo)向，以及土地、新房、二手房市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的共同企穩(wěn)，2025年上半年交易量、房?jī)r(jià)、庫(kù)存等指標(biāo)有望持續(xù)向好。樓市和股市是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要風(fēng)向標(biāo)，穩(wěn)住資產(chǎn)價(jià)格可以釋放財(cái)富效應(yīng)，資產(chǎn)價(jià)格形態(tài)的改變可以提振消費(fèi)，促進(jìn)物價(jià)溫和回升。再加之促消費(fèi)行動(dòng)方案對(duì)于穩(wěn)樓市的支持，居民住房消費(fèi)預(yù)期的改善，也勢(shì)必進(jìn)一步反哺房地產(chǎn)市場(chǎng)加速企穩(wěn)。

??預(yù)計(jì)2025年上半年商品房銷(xiāo)售面積、金額將加速筑底，更多主要城市將迎來(lái)新房交易量的筑底企穩(wěn)。隨著提振消費(fèi)促進(jìn)需求等一系列舉措的加快落地，以及地方主管部門(mén)進(jìn)一步優(yōu)化貸款額度、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)助、以舊換新等穩(wěn)市場(chǎng)新政，預(yù)計(jì)購(gòu)房者預(yù)期將持續(xù)改善，大中城市房?jī)r(jià)將迎來(lái)更為明確的積極信號(hào)，一手房?jī)r(jià)的指數(shù)向好也將為更多購(gòu)房者所切身感知。投資開(kāi)工方面，基于當(dāng)前行業(yè)仍處于調(diào)降庫(kù)存階段，供給側(cè)延續(xù)縮量提振投資熱度，收儲(chǔ)閑置土地與存量住房改善庫(kù)存壓力，加快城中村改造、舊改提高土地要素利用效率，預(yù)計(jì)新開(kāi)工和開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)位于收縮調(diào)整周期，施工面積也將加速向新的供求平衡點(diǎn)靠攏。