評(píng)論：

  政府以“增加供給”調(diào)控房?jī)r(jià)的立場(chǎng)明確，但計(jì)劃完成難度較大，控房?jī)r(jià)效果恐有限，對(duì)開發(fā)商整體弊大于利。1)供地瓶頸難以 突破，完成計(jì)劃存在較大難度，并可能因擠壓了商品房供地而進(jìn)一步加劇商品房?jī)r(jià)格上漲的壓力。北京政府要求金年內(nèi)供應(yīng)2 萬套自住型商品住房土地，明年計(jì)劃供應(yīng)5 萬套。若按此計(jì)劃，明年供應(yīng)的自住型商品住房土地相當(dāng)于12 年北京商品住宅銷售面積的35%，相當(dāng)于北京11-12 年住宅用地供應(yīng)建面的68%。如此大的住宅供應(yīng)量，單靠政府增加賣地規(guī)模，或在原有賣地指標(biāo)中騰挪，難度非常大。而若果真實(shí)現(xiàn)這一供地規(guī)模，則必將對(duì)普通 商品房供地形成嚴(yán)重?cái)D壓，進(jìn)一步加劇商品房?jī)r(jià)格上漲的壓力。從而在增加自住型商品住房供地與抑制商品房?jī)r(jià)格上無法兩全。2)分配環(huán)節(jié)存在巨大尋租空間。

  由于房?jī)r(jià)比市價(jià)低30%，建成后定向出售，且5 年后可轉(zhuǎn)讓獲得收益(差價(jià)30%交政府)，因此對(duì)企業(yè)或個(gè)人購買資格獲取的環(huán)節(jié)，存在巨大的尋租空間，具體推行方法有待觀察。3)對(duì)開發(fā)商而言，整體是弊 大于利。一方面，自住型商品住房的土地供應(yīng)增加，由于價(jià)格非市場(chǎng)化，必然會(huì)壓縮開發(fā)商的利潤(rùn)空間；另一方面，商品住宅供地受到擠壓，未來商品住宅的地價(jià)和 房?jī)r(jià)均會(huì)上升，開發(fā)商利潤(rùn)率可能變化不大，但銷量將受到土地供應(yīng)約束，因此整體對(duì)開發(fā)商弊大于利。

  亮點(diǎn)在于鼓勵(lì)企事業(yè)單位自有用地用于 自住型商品住房開發(fā)建設(shè)，一旦成功，則可以切實(shí)釋放城市存量土地資源、增加商品房供應(yīng)、放緩房?jī)r(jià)漲幅，或代表新土改重要方向，后續(xù)細(xì)則和落實(shí)情況值得關(guān)注 和期待。1)我們認(rèn)為，這一政策中更值得關(guān)注點(diǎn)的是“鼓勵(lì)企事業(yè)單位和相關(guān)機(jī)構(gòu)將自有用地用于自住型商品住房的開發(fā)建設(shè)”。這種方式一旦成功推行，則意味 著可切實(shí)提高土地利用效率、釋放城市存量土地資源，有效增加商品房供應(yīng)、放緩房?jī)r(jià)漲幅，這也與我們?cè)?0 月14 日?qǐng)?bào)告《土地改革：盤活存量 釋放增量》中提到的盤活城市存量土地是土改重要方向一致，而這可能反而是這一文件的真正良苦用心。2)目前企事業(yè)單位自有用地開發(fā)自住型商品住房，主要困 難一方面是要經(jīng)過規(guī)劃調(diào)整規(guī)劃，改變?cè)型恋匦再|(zhì)；另一方面是按目前規(guī)定，土地變性需要經(jīng)過招拍掛程序，企業(yè)無法享受其中差價(jià)，缺乏參與意愿。3)由于這 一文件在這方面表述比較籠統(tǒng)，后續(xù)政策細(xì)則出臺(tái)和落實(shí)情況將決定新政成敗，值得密切關(guān)注。包括：① “在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃要求的前提下(將自有用地建設(shè)自住型商品住房)”的含義，是否意味著北京大量閑置的工業(yè)用地，和國企、央企、事業(yè)單位的住 宅用地能夠在履行一定手續(xù)(包括補(bǔ)交地價(jià))的情況下，轉(zhuǎn)化為自住型商品住房供地。②如何設(shè)計(jì)企業(yè)和政府的利益分享機(jī)制，保證雙方參與的積極性。③分配環(huán)節(jié) 如何避免造成新的隱形福利和社會(huì)不公。

  巨量供地任務(wù)與推高商品房?jī)r(jià)成兩難，對(duì)開發(fā)商整體弊大于利，但鼓勵(lì)企事業(yè)單位自有用地參與或代表 未來“盤活存量”的土改方向，細(xì)則及落實(shí)情況值得期待，繼續(xù)關(guān)注土改主題。我們認(rèn)為，自住型商品住房政策表明了政府以“增加供給方式調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)”的堅(jiān)定立 場(chǎng)，但計(jì)劃供地及建設(shè)量較大，完成難度高，并可能擠壓商品房供地，控房?jī)r(jià)效果恐有限，對(duì)開發(fā)商整體弊大于利。但亮點(diǎn)在于鼓勵(lì)企事業(yè)單位自有用地用于自住型 商品住房開發(fā)建設(shè)，意味著盤活城市存量土地或代表新土改方向，若此，則擁有核心城市閑置工業(yè)用地儲(chǔ)備的公司將受益，如電子城、中糧地產(chǎn)、深長(zhǎng)城、招商地產(chǎn) 等地產(chǎn)公司值得關(guān)注。