??5月4日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，分別從房源、公租房貨幣化補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠以及市場(chǎng)規(guī)范方面，給予住房租賃市場(chǎng)支持。支持 企業(yè)利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)、鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房、允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。在全民去庫(kù)存而效果不彰的背景下，開(kāi)展 “租售并舉”，靠“租賃”渠道真能起到去庫(kù)存的效果嗎？ 

??購(gòu)房刺激政策未取得顯著效果，迫切需要另一種新手段去庫(kù)存

??多數(shù)二線和三四線樓市去庫(kù)存進(jìn)行一載有余，但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到2016年一季度末全國(guó)商品房待售面積仍達(dá)7.3億平方米，同比增幅 13.1%，加之在建施工面積61.8億平方米，可預(yù)見(jiàn)未來(lái)庫(kù)存量仍將長(zhǎng)期高位運(yùn)行，去庫(kù)存的任務(wù)仍將任重道遠(yuǎn)。另一方面，在政策強(qiáng)力刺激下，當(dāng)前市場(chǎng)分 化嚴(yán)重，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)一季度商品房銷售金額54%的增幅遠(yuǎn)高于銷售面積33%的增幅，足以說(shuō)明銷售主要集中在房?jī)r(jià)較高的一線和二線城市，而需要去庫(kù)存的 三、四線城市成交并無(wú)顯著起色。

??由此可見(jiàn)，在此前政策頻繁刺激之下，去庫(kù)存并未取得階段性勝利，當(dāng)前仍處在“攻堅(jiān)期”，需要通過(guò)一些新的方式、新的手段繼續(xù)去庫(kù)存。

??我國(guó)目前流動(dòng)人口在2億以上，且流動(dòng)人口的居留穩(wěn)定性增強(qiáng)，圍繞這些人口產(chǎn)生的租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮螅涣硗猓L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，未來(lái)需要解決3億人進(jìn)城 住房問(wèn)題，發(fā)展租賃市場(chǎng)將對(duì)這些外來(lái)務(wù)工人員起到周轉(zhuǎn)、過(guò)度和保障的作用。綜上所述，發(fā)展和培育租賃市場(chǎng)是去庫(kù)存新的思路、新的出路。 

??短期刺激投資購(gòu)房，鼓勵(lì)盤活空置房、化投機(jī)需求為長(zhǎng)期持有來(lái)減少二手供應(yīng)

??發(fā)展租賃市場(chǎng)、實(shí)行購(gòu)租并舉來(lái)達(dá)到去庫(kù)存目的,邏輯上的確也存在合理性。

??第一，通過(guò)破除制度障礙甚至政策傾斜，諸如公租房貨幣化、優(yōu)惠補(bǔ)貼等，吸引部分無(wú)房居民買房用以出租，這部分投資需求的釋放達(dá)到去庫(kù)存；

??第二，通過(guò)盤活居民存量空置房，使原本閑置房屋進(jìn)行出租，以租金收益引導(dǎo)持有而降低二手市場(chǎng)拋售可能性；

??第三，引導(dǎo)原本的短期投機(jī)行為轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期投資，拉長(zhǎng)交易周期，減少市場(chǎng)二手房供應(yīng)，降低二手房市場(chǎng)拋售對(duì)新房市場(chǎng)的沖擊，間接推動(dòng)新房的去化。 

??租房需求集中在一、二線，三四線仍是庫(kù)存與需求嚴(yán)重錯(cuò)配，政策效果堪憂

??表面上看，發(fā)展租賃市場(chǎng)似乎能成為去庫(kù)存手段的有益補(bǔ)充，但對(duì)最終效果，我們認(rèn)為并不會(huì)起到?jīng)Q定性作用。住房需求一定和人口流向密切相關(guān)，當(dāng)前 流動(dòng)人口往一線和部分二線城市導(dǎo)入的趨勢(shì)沒(méi)有變化、三四線仍以人口凈流出為主。正基于此，無(wú)論是購(gòu)房需求還是租賃需求當(dāng)前仍主要集中在一線和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展 良好、外來(lái)人口流入的二線城市，而真正庫(kù)存較高的三四線城市并沒(méi)有太多有效需求。

??另外，雖然一線城市和二線城市租賃需求旺盛，似乎租賃市場(chǎng)在破除制度障礙甚至政策優(yōu)惠可以吸引大量“購(gòu)買—租賃”的投資需求釋放，但這類城市房?jī)r(jià)高、租金低導(dǎo)致的投資回報(bào)率普遍偏低，所以對(duì)投資需求吸引力并不大。整體來(lái)看，這樣的手段對(duì)去庫(kù)存不會(huì)有顯著效果。

??商業(yè)轉(zhuǎn)住房租賃亮點(diǎn)十足，未來(lái)將催生更多公寓型產(chǎn)品入市

??盡管實(shí)際效果來(lái)看，發(fā)展租賃市場(chǎng)短期內(nèi)不會(huì)對(duì)去庫(kù)存起到至關(guān)重要的作用。但此次出臺(tái)的舉措中仍不乏亮點(diǎn)。尤其是允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，針對(duì)商業(yè)庫(kù)存大的問(wèn)題“對(duì)癥下藥”，可有效緩解庫(kù)存高企之下結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的局面，對(duì)化解商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)意義頗大。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可以看出，近年來(lái)商業(yè)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇，截止今年3月末已經(jīng)達(dá)到1.5億平方米，同比增長(zhǎng)25%，當(dāng)前市場(chǎng)供大于求現(xiàn)象嚴(yán)重。

??另外，發(fā)展和培育租賃市場(chǎng)還催生了市場(chǎng)新產(chǎn)品的誕生，如此前長(zhǎng)租公寓、蘑菇公寓等，在目前行業(yè)變革大環(huán)境下，未來(lái)或?qū)⒂懈喙⑿彤a(chǎn)品入市，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，或?yàn)槠滢D(zhuǎn)型以及專業(yè)化租賃企業(yè)提供發(fā)展商機(jī)。