??中共中央政治局委員、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴于近期在達(dá)沃斯論壇發(fā)表演講，面向全球聽(tīng)眾介紹中國(guó)的經(jīng)濟(jì)政策。其中提及了“一個(gè)總要求”（中國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段）、“一條主線”（以推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線）和“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”（防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)、精準(zhǔn)脫貧、污染防治）。在防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)中強(qiáng)調(diào)，中國(guó)將爭(zhēng)取在未來(lái)3年左右的時(shí)間，使宏觀杠桿率得到有效控制。 

??無(wú)獨(dú)有偶，1月25~26日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)舉行的2018年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議中也提出，今年將繼續(xù)防控金融風(fēng)險(xiǎn)，將在降低企業(yè)負(fù)債率，嚴(yán)格控制高負(fù)債企業(yè)融資的同時(shí)，控制居民杠桿率的過(guò)快增長(zhǎng)，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化。事實(shí)上，2017年樓市調(diào)控層層升級(jí)，信貸收緊、去杠桿化、去泡沫化被頻頻提及，究竟目前的成效如何？未來(lái)金融監(jiān)管的增強(qiáng)又會(huì)對(duì)供給側(cè)和需求側(cè)產(chǎn)生怎樣的影響呢？

??調(diào)控效果初顯：居民中長(zhǎng)期貸款回落7%，短貸超預(yù)期增長(zhǎng)存“隱患”

??就目前央行公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年12月末，M1、M2同比增速持續(xù)下行，M2再次刷新歷史低值，同比增速僅為8.2%，分別比上月末和上年同期低0.9個(gè)和3.1個(gè)百分點(diǎn)。這主要源于央行加強(qiáng)了金融監(jiān)管，實(shí)施穩(wěn)健中性的貨幣政策已經(jīng)初具成效，貨幣的總供給量得以控制。

??而從人民幣貸款來(lái)看，2017年住戶部門(mén)貸款增加7.13萬(wàn)億元，較2016年增長(zhǎng)了12%。雖然總量增長(zhǎng)顯著，但信貸結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，以房貸為主的中長(zhǎng)期貸款增加了5.3萬(wàn)億元，較2016年回落了7%。值得注意的是，居民短期貸款增長(zhǎng)顯著，由2016年的0.65 萬(wàn)億元增長(zhǎng)至1.83萬(wàn)億元，究其原因，仍有部分居民以消費(fèi)貸款的名義購(gòu)房，這部分資金也存在變相流入房地產(chǎn)的可能。

??對(duì)需求側(cè)：投機(jī)性需求被抑制，差別化信貸保障低收入者居住需求

??從此次銀監(jiān)會(huì)工作會(huì)議中強(qiáng)調(diào)的抑制居民杠桿率，遏制房地產(chǎn)泡沫化，我們不難看出2018年信貸政策持續(xù)趨嚴(yán)已成為大概率事件，對(duì)于購(gòu)房者的影響大體分為以下三個(gè)方面：

??一是抑制了部分投機(jī)性需求，尤其是部分高額舉債炒房族，通過(guò)上調(diào)二套住宅首付比例、貸款利率等方式提升購(gòu)房成本，也使得其“套利”的可能性變得微乎其微。

??二是各類(lèi)違規(guī)貸款的行為將得到有效控制。針對(duì)部分居民以消費(fèi)貸購(gòu)房的行為，各類(lèi)銀行已經(jīng)加強(qiáng)了對(duì)信用卡和消費(fèi)貸款的發(fā)放審核，后期“虛增”的短期貸款將被擠出，房地產(chǎn)“去杠桿”效果有望進(jìn)一步顯現(xiàn)。

??三是也容易“誤傷”剛性需求和改善性需求，特別是一些需要依靠公積金貸款的低收入群體，增加信貸利率無(wú)疑會(huì)加重其還款壓力，從而使得其基本的購(gòu)房需求難以得到解決。

??因而政府也需采取差別化的信貸政策，一方面“因城施政”，對(duì)于部分房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市，整體控制貸款總量，適當(dāng)收緊貸款條件；而部分庫(kù)存較高的三四線，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，適當(dāng)放寬貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面的限制，加速去化。另一方面，單個(gè)城市的調(diào)控也應(yīng)“張弛有度”，在打擊投機(jī)性需求的同時(shí)，應(yīng)兼顧剛需和改善類(lèi)客群的購(gòu)房需求，加強(qiáng)中小套型的供應(yīng)，亦或是大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，來(lái)滿足低收入群體基礎(chǔ)的住房需求。

??對(duì)供給側(cè)：土拍降溫將成為大概率事件，中小房企將面臨嚴(yán)峻的資金考驗(yàn)

??而本次會(huì)議中提及的降低企業(yè)負(fù)債率，嚴(yán)格控制高負(fù)債企業(yè)融資等措施對(duì)于供給側(cè)的影響無(wú)疑也是巨大的。房企的資金層面趨緊，一方面拿地投資將保持謹(jǐn)慎，2017年年末全國(guó)土地購(gòu)置增速為15.8%，較1-11月回落了0.5個(gè)百分點(diǎn)，已有放緩趨勢(shì)；預(yù)計(jì)2018年的土拍市場(chǎng)很可能會(huì)持續(xù)降溫，范圍會(huì)由二線逐步向三四線傳導(dǎo)，從而使得整體市場(chǎng)熱度不斷下降。

??另一方面，資金鏈條的緊張將倒逼企業(yè)開(kāi)拓多元化的融資渠道，對(duì)于部分處于高速擴(kuò)張期的中小房企而言，考驗(yàn)無(wú)疑是艱巨的，若無(wú)法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張、加速資金回籠，很有可能面臨融資成本趨高、資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)；而對(duì)品牌房企而言，“大而不倒”，總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，尤其是一些“財(cái)大氣粗”的龍頭房企和國(guó)有企業(yè)，有望借此契機(jī)，將競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

??總體而言，信貸政策收緊的核心便是“去杠桿化”和“去泡沫化”，是對(duì)十九大“房住不炒”理念的貫徹和落實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)供給側(cè)和需求側(cè)的影響都是較為顯著的，供給側(cè)，土拍市場(chǎng)降溫已成為大概率事件，房企的規(guī)模增速也將持續(xù)放緩；需求側(cè)，投機(jī)性需求將被抑制，而在差別化的信貸政策和大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的背景下，居民基本的居住需求將得到滿足。毋庸置疑，短期的“陣痛”在所難免，但在此輪政策“發(fā)酵”后，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有望實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康的良性發(fā)展。