??熱點回放

??中央政治局會議和中央經濟工作會議都強調房地產行業(yè)要“良性循環(huán)”和“健康發(fā)展”。在此目標框架下，高層不斷向市場釋放維穩(wěn)的積極信號，前期過緊的房企融資和居民信貸環(huán)境得到糾偏并逐步回歸常態(tài)，部分城市行政政策邊際放松，市場預期正在穩(wěn)步改善。

??那么此輪房地產政策積極調整的意義何在？在政策支持下，房地產行業(yè)的定位和導向正在或即將發(fā)生哪些變化？2022年，為了實現行業(yè)的健康發(fā)展和“良性循環(huán)”，房地產調控政策是否有望進一步修正？后續(xù)房地產施策方向應更注重哪些方面？本期內參將帶來分析。

??各方觀點

??易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，整體來看，房地產行業(yè)仍需要走平穩(wěn)健康發(fā)展的“軟著陸”路線，保持調控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，促進房地產行業(yè)“良性循環(huán)”和“健康發(fā)展”。具體而言，短期內調控“四限”仍將從嚴。對于房企而言，去杠桿仍將是房地產行業(yè)主旋律，房企融資的“三條紅線”和房貸管理的“兩道紅線”還將繼續(xù)落實，但去杠桿節(jié)奏將適度控制。

??旭輝控股董事局主席林中認為，所謂的良性循環(huán)是希望房地產資金是良性循環(huán)的，保持房企對資金的合理需求和流動性，保持正常生產、工程款支付、員工工資支付，銷售回款除了用于工程款支付和償還銀行貸款，剩余部分可以繼續(xù)用于買地再生產，這個就是一個良性循環(huán)；房企自身發(fā)展的良性循環(huán)就是優(yōu)勝劣汰，企業(yè)要堅守底線，經營穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)就會好。未來循環(huán)可能是正向的、良性的，就是優(yōu)勝劣汰、物競天擇、不斷進化；房地產業(yè)和其他行業(yè)良性循環(huán)就是，房地產業(yè)既要保持市場地位、市場活力，但又不過多擠占其他產業(yè)的資源和發(fā)展空間，要增進與上下游產業(yè)良性互動。

??紅塔證券研究所所長、首席經濟學家李奇霖認為，過去幾年整個房企資金鏈條高度依賴房地產預售產生的現金流，這是維持規(guī)模擴張、存量債務償還的重要基礎和前提條件，但這一模式在2021年房地產調控下發(fā)生了一些變化，一是“三道紅線”收緊了房企杠桿擴張上限，二是房價上漲預期不再，三是信用風險壓力加大，購房者和房企之間信任關系被打破，這讓預售回款難度進一步加劇。于是，整個房地產業(yè)鏈條在一定程度上陷入一種“惡性循環(huán)”。而把房地產行業(yè)的“惡性循環(huán)”變成“良性循環(huán)”，其中一個辦法就是對于有出清壓力的房企，鼓勵龍頭優(yōu)質房企去收購低價拋售的資產，這些龍頭優(yōu)質房企本身可以從金融機構獲得穩(wěn)健溢價，融資成本低，這都有助于促進行業(yè)良性循環(huán)和風險市場化出清。

??星河地產集團副總裁、華東區(qū)域總裁章建波認為，近期市場政策中出現了一些新信號，值得肯定。如杭州土拍過程中，取消了相關約束條件，市場信心有所恢復和回升。基于此類城市表現，預計后續(xù)一二線城市房地產開發(fā)投資信心恢復應該不成問題。目前要關注的風險在于三四線城市。當前從地方財政和經濟發(fā)展看，三四線城市一旦出現壓力，要快速走出，難度會比較大。而且各地當前要求降低地方政府負債，所以更會加大一些壓力，其對于土地出讓的訴求也會比較強烈，但短期內土地投資市場的信心恢復有難度。

??東方證券房地產高級分析師趙旭翔認為，近期政策層面如并購貸放松等傳言提振了市場情緒，央行也努力推動信貸環(huán)境改善，但整體力度有限，開發(fā)商整體仍面臨多方信用的收縮。由于銷售仍處于下滑階段，并且房地產稅試點會持續(xù)壓制銷售，所以對未來 1-2 季度房企現金流改善不能預期過高，只有更大力度的需求端刺激政策才能使行業(yè)基本面有明顯反轉。

??天風證券發(fā)布研報認為，政策端需要從規(guī)范化的長期視角看待短期調整。站在地產大周期的轉折點之上，行業(yè)面臨的是行政、金融、土地、財稅等一系列長短期，供需雙向的長效機制。其中供給側金融、土地從根本上避免了房企無序擴張帶來的周期波動風險，需求側行政調控通過逆周期調節(jié)進一步穩(wěn)定短周期，疊加更長視角的租賃市場建設以及房地產稅等預期管理工具，隨著行業(yè)結構調整和產能出清，有望迎來真正的、規(guī)范的、平穩(wěn)健康發(fā)展期。

??北京大學房地產法研究中心主任樓建波認為，自2014年首提“因城施策”，2016年首提“房住不炒”，中央對房地產的政策一直是明確而延續(xù)的。在不同的時期采取寬或嚴的調控是正常的，但基本原則不能變，以防出現硬著陸。要守牢房地產發(fā)展底線，一是不能帶來金融風險，二是不能影響實體經濟發(fā)展。但合理的住房需求會給予扶持，這也是政策糾偏需要。支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

??交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認為，相比此前一貫圍繞“房地產市場”的提法，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展不僅限于交易環(huán)節(jié)，還涵蓋了前端投資環(huán)節(jié)，延展到整個房地產行業(yè)。這表明除了支持居民剛需外，還將合理支持房企的正常開發(fā)、并購及相應的貸款、發(fā)債需求。

??光大證券研究所所長助理、金融業(yè)首席分析師王一峰認為，未來房地產行業(yè)將持續(xù)健康發(fā)展，具體表現為合理合規(guī)的融資需求將得到保障，預計按揭貸款將維持量增價降，從而促進銷售端逐步企穩(wěn)；直接融資體系進一步恢復；房地產企業(yè)的并購融資事件或將增加，促進行業(yè)優(yōu)勝劣汰。

??中房評析

??金融政策響應中央“良性循環(huán)”主基調，強化行業(yè)融資合理預期管理

??近期房地產金融政策不斷響應中央“良性循環(huán)”主基調，一方面對優(yōu)質房企項目拓展提供了更多金融支持，另一方面也為盤活出險房企流動性，合力作用于改善市場融資環(huán)境，從而有利于平衡風險，以保證整個產業(yè)鏈甚至是國內金融體系的穩(wěn)定。

??央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)聲鼓勵和支持優(yōu)質企業(yè)按照市場化原則加大房地產項目兼并收購，隨后出險企業(yè)項目的承債式并購貸款不再計入“三條紅線”等政策的明確，都是中央推動房地產行業(yè)整合、促進行業(yè)出清的重要舉措。并購貸款是立足于以推動行業(yè)整合的方式來化解房地產行業(yè)風險。在市場化、規(guī)則化的原則下，優(yōu)質企業(yè)借助銀行貸款收購出現風險的房地產項目，通過定向注入流動性，打通部分房企的資金鏈“阻梗”，讓斷掉的行業(yè)資金鏈再次連接起來，以緩解短期流動資金方面的壓力，從而實現行業(yè)資金鏈流動的良性循環(huán)。

??重塑行業(yè)信心還需政策端持續(xù)多維度發(fā)力

??盡管金融政策大幅回暖，但行業(yè)仍面臨基本面下行壓力，投資和銷售依然在探底過程中，因此當前環(huán)境需要更多政策聯(lián)動才能從根本上修復金融機構、購房者預期和重塑行業(yè)信心。

??在行業(yè)調整階段，對于規(guī)模央企和國企而言，更容易獲得融資，當前環(huán)境可抓住融資窗口期，積極尋找優(yōu)質項目實現業(yè)務增長，提升市場份額；對于出險房企而言，更需要政策指明債務風險化解的路徑，穩(wěn)妥處置問題項目從而回籠資金；對于部分民企而言，仍需房地產融資政策糾偏的持續(xù)推進，推動房企信用正循環(huán)，同時進一步改善民企發(fā)債融資遇冷的環(huán)境，推動化解部分民企的流動性風險。

??因城施策框架下，適度松綁部分三四線城市限購政策以啟動購房需求

??結合2021年底一些重要會議和高層發(fā)言中對房地產行業(yè)定調，“平穩(wěn)發(fā)展”會是2022年經濟工作和政策調控的重要出發(fā)點和落腳點。隨著行業(yè)基本面壓力的顯現，面對局部房地產市場持續(xù)遇冷的情況，后續(xù)“因城施策”可適當打開調節(jié)空間，在有保有壓下區(qū)別對待，穩(wěn)定銷售市場是促進行業(yè)各領域良性循環(huán)的最有效手段。

??特別是在部分房價下行壓力較大、消化周期較長、未來發(fā)展面臨困境的三四線城市，針對其購房市場的限制性措施需要適度糾偏。在響應中央“滿足居民剛需或改善性住房需求”的號召下，非熱點城市的地方政府在因城施策的框架內，應打破以往過度調控的枷鎖，或嘗試通過調整限購政策為主要手段來調控當地市場，適當松綁購房限制以激活購買需求，有利于保證房地產交易市場正常運轉，扭轉當下房屋折價拋售的市場形勢，避免風險進一步擴大。

??修復性政策應更關注“合理放松預售資金監(jiān)管，優(yōu)化房企資金使用效率”

??此前預售資金支撐著行業(yè)快周轉和高杠桿模式，而2021年以來預售資金監(jiān)管執(zhí)行力度加強導致的房企流動性收緊現象不容忽視。城市收取大量重點監(jiān)管資金的舉措對房企資金周轉提出極大考驗，不僅增加了房企資金鏈斷裂的幾率，還增加了“爛尾”項目的發(fā)生幾率，相關政策需要適當調整。從政府監(jiān)管環(huán)境出發(fā)，高層應考慮采用差別化監(jiān)管方式，合理放松預售資金監(jiān)管，降低信譽優(yōu)良的企業(yè)監(jiān)管額度，加快其監(jiān)管賬戶資金流轉，優(yōu)化資金使用效率，推動房企信用正循環(huán)，從而減少金融系統(tǒng)風險。

??總結：

??從長期來看，我國逐漸降低經濟發(fā)展對房地產業(yè)的依賴，“房住不炒”的定位不會動搖。從短期看，房地產出現的非“良性循環(huán)”會給經濟發(fā)展造成一定的系統(tǒng)風險，同時也涉及大量購房者的切身利益。由此，房地產行業(yè)的良性循環(huán)是扭轉行業(yè)自我強化的關鍵一招，而促進產業(yè)良性循環(huán)首先就是要穩(wěn)定行業(yè)各參與主體的預期。

??政策端在行業(yè)穩(wěn)定的前提下，在住房金融方面，應強化合理預期管理，適度松綁預售資金監(jiān)管政策和改善民企融資環(huán)境，保證向健康發(fā)展的企業(yè)釋放必要的流動性；鼓勵優(yōu)質房企收購陷入債務危機的房企拋售的資產，以打通資金鏈循環(huán)，從而有利于平衡風險；同時在銷售端，調控上需要適當松綁購房限制和加快按揭貸款的投放，以激活三四線城市的購房需求，重拾居民購房信心，穩(wěn)住企業(yè)的銷售回款。2022年，伴隨著政策的不斷優(yōu)化調整，市場有望經歷修復階段并重回相對平穩(wěn)狀態(tài)，進而最終步入良性循環(huán)的健康軌道。