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??4月15日，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理李強在北京調(diào)研。此次調(diào)研有較大篇幅提及房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，對于我們認清當前房地產(chǎn)市場和產(chǎn)業(yè)定位，更好做好房地產(chǎn)相關(guān)工作，全力支持國內(nèi)大循環(huán)工作等都有重要的啟發(fā)。

??一、背景分析

??此次調(diào)研，是深入貫徹習近平總書記關(guān)于全方位擴大國內(nèi)需求的重要活動。這對房地產(chǎn)具有非常好的啟發(fā)。1）從當前政策導(dǎo)向來看，要積極應(yīng)對外部沖擊帶來的困難挑戰(zhàn)，以更大力度促進消費，擴大內(nèi)需，做強國內(nèi)大循環(huán)，進一步釋放我國超大規(guī)模市場的活力潛力。因此，房地產(chǎn)相關(guān)工作更是要緊緊圍繞促進消費，擴大內(nèi)需，做強國內(nèi)大循環(huán)的工作導(dǎo)向進行，在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)揮其積極的作用。2）此次強調(diào)了我國超大規(guī)模市場的活力潛力，也說明對房地產(chǎn)在整個內(nèi)需的帶動效應(yīng)方面做了充分肯定，也是當前增強對房地產(chǎn)業(yè)信心的重要體現(xiàn)。

??二、調(diào)研內(nèi)容

??從此次調(diào)研情況看，涉及兩個內(nèi)容，一個是外貿(mào)轉(zhuǎn)內(nèi)銷所涉及的相關(guān)行業(yè)，一個是房地產(chǎn)存量盤活的相關(guān)工作。從此次外貿(mào)轉(zhuǎn)內(nèi)銷的相應(yīng)政策來講，明確其作為整個內(nèi)需提振重要環(huán)節(jié)。此次也明確對相應(yīng)企業(yè)的要求，即以優(yōu)質(zhì)供給創(chuàng)造新的需求。該表述對房地產(chǎn)有非常好的啟發(fā)。房地產(chǎn)當前要在優(yōu)質(zhì)供給方面做出更好工作，更好引導(dǎo)和創(chuàng)造新的需求。

??除了外貿(mào)優(yōu)品轉(zhuǎn)內(nèi)銷的調(diào)研板塊，另外一個調(diào)研內(nèi)容就是關(guān)于存量房盤活再利用的工作，涉及到北京某庫存房轉(zhuǎn)化為人才公寓的案例調(diào)研。該調(diào)研非常重要，說明它是當前提升內(nèi)需的很重要抓手，或者說是非常重要的細分領(lǐng)域。所以說，從這次調(diào)研可以看出來，對于今年二季度和后續(xù)的收購存量商品房轉(zhuǎn)為保障房等工作，應(yīng)該是一項重點任務(wù)。

??三、房地產(chǎn)政策學習

??在此次調(diào)研過程中，總理提到房地產(chǎn)很多政策導(dǎo)向，這里針對此類表述進行深入學習。

??1、第一條關(guān)于收購存量商品房用作保障性住房的表述，此次明確其是促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，保障和改善民生的重要抓手。就從這一表述來看，把收購存量商品房用作保障房的工作明顯提高了市場地位。當前行業(yè)正積極關(guān)注房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的良好態(tài)勢。那么此次提及收購存量商品房做保障房，就說明其是鞏固止跌回穩(wěn)態(tài)勢、進一步促進市場止跌回穩(wěn)的重要抓手和關(guān)鍵抓手。從這個角度講，各地在二季度要進一步做好相關(guān)工作，提高意識，結(jié)合收購存量商品房工作來進一步促進房地產(chǎn)的止跌回穩(wěn)。

??2、第二條是明確要落實好各項相關(guān)政策，在收購主體、價格和用途等方面給予城市政府更大的自主權(quán)，并及時研究推出新的支持措施。這里有兩點。一是強調(diào)了自主權(quán)，這和此前兩會相關(guān)精神一致。同時，此次也明確要及時研究推出新的支持措施。換句話講，二季度具有很大的政策想象空間。在二季度，預(yù)計在收購存量商品房用作保障房方面會有更新的政策和支持工作，利好各地政策儲備和工作推進。

??3、第三條是明確要深入推進城市更新，加力實施城中村跟危舊房的改造，通過多種方式盤活存量，優(yōu)化增量。提到城市更新，今年國常會首次會議就將其作為提升內(nèi)需的很重要抓手。據(jù)此認為，城中村跟危舊房的改造的力度會加大。按照現(xiàn)在的市場理解，各地城中村的推進節(jié)奏會加快，好項目也會增多，尤其是包括房票等一些金融創(chuàng)新政策也會推進。通過城中村的改造，對二季度去庫存將有非常好的支持作用。

??3、第四條是明確聚焦城市新市民住房困難問題和群眾關(guān)切，要調(diào)整完善相關(guān)政策，支持居民剛性和改善性住房需求。該表述的信號意義很強，說明各地政策還得進一步調(diào)整完善。這對于大家二季度買房的市場需求釋放有啟示。最近蘇州、南京和今天的無錫，其都有政策的調(diào)整和創(chuàng)新，具有非常好的啟示。尤其是像無錫，提到了低月供、精裝房比例壓縮并轉(zhuǎn)為毛坯房等，都很務(wù)實和科學，有助于更好提振購房需求。

??四、房地產(chǎn)總體定位把握

??此次相關(guān)新聞稿的發(fā)布，可以看出一個很關(guān)鍵的表述?？偫韽娬{(diào)，當前和今后一個時期，我國房地產(chǎn)市場仍有很大的發(fā)展空間，要進一步釋放市場潛力，著力推動好房子建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這個表述非常重要，亦是理解國內(nèi)大循環(huán)體系中房地產(chǎn)市場定位的重要內(nèi)容。當前正以非常高的規(guī)格講到了房地產(chǎn)市場對提振內(nèi)需的作用。因為房地產(chǎn)有較大的發(fā)展空間，也可以釋放出較大的市場潛力。所以說，該表述將明顯提振市場信心，對于我們二季度房地產(chǎn)工作，具有非常重要的啟示。

??而從具體的抓手來講，包括好房子建設(shè)、房地產(chǎn)發(fā)展新模式等工作，既是當前房地產(chǎn)改革所需要的，同時也體現(xiàn)“以優(yōu)質(zhì)供給來創(chuàng)造新的需求”的工作導(dǎo)向。所以總體上來講，總結(jié)此次總理北京調(diào)研，既讓我們認識到房地產(chǎn)業(yè)在做強國內(nèi)大循環(huán)的功能，也明確了后續(xù)尤其是二季度的工作抓手。我們認為，房地產(chǎn)的市場和功能明顯提升，市場信心也將增強，尤其是對二季度房地產(chǎn)發(fā)展和策略優(yōu)化有非常重要的作用。