??前天(23日)，北京石景山區(qū)誕生區(qū)域雙料地王；上周(19日、18日)昌平區(qū)、門(mén)頭溝各誕生一個(gè)區(qū)域單價(jià)地王；上上周(12日、13日)平谷 區(qū)、通州區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)各誕生一塊區(qū)域地王；上上上周(2日，10月30日)兩塊總價(jià)超80億元的地塊誕生，總價(jià)均超上一任全市總價(jià)地王，與1月誕生的新地王 總價(jià)也相差無(wú)幾；上上上上周(10月20日)豐臺(tái)區(qū)誕生全市單價(jià)地王。然而，北京土地市場(chǎng)的熱鬧并不盡于此，就在上周四(19日)，華潤(rùn)招商爆出“退地 門(mén)”，涉事地塊即是此前兩家公司與華僑城聯(lián)合以83.4億元拿下的新任總價(jià)季軍地塊。雖然今年各地地王常有，但北京的地王熱似乎要來(lái)的猛烈的多。遍地是地 王的背后到底演繹的是怎樣的故事？

??一年十三地王，北京土地市場(chǎng)陷入癲狂

??今年年初至今，北京市場(chǎng)共成交了96塊地，其中13塊地王，占比達(dá)到13.54%。13塊地王當(dāng)中，除了華潤(rùn)、首開(kāi)和新聯(lián)投資聯(lián)合體于豐臺(tái)區(qū)以 86.25億元拿下的全市總價(jià)地王外，其余12塊地全部成交于9月以后，10月下半月開(kāi)始更是進(jìn)入了癲狂的狀態(tài)，不僅接連成交了兩塊總價(jià)超80億元的天價(jià) 地塊，葛洲壩所拿樊家村地塊更是將樓面價(jià)推到7.5萬(wàn)元/平米的高位，18個(gè)行政區(qū)中，7個(gè)有新地王。周周地王、一日多地王的戲碼一幕一幕在北京上演。北 京土地市場(chǎng)的瘋狂可謂前無(wú)古人，其后恐怕也難再有來(lái)者。

??多重因素致?lián)尩爻保姓?guī)劃利好、土地稀缺是主因

??北京土地市場(chǎng)的狂熱，究其原因有以下幾個(gè)方面：

??一、市政規(guī)劃利好，助推房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲預(yù)期：此前盛傳多年的北京市政府搬遷至通州區(qū)終于靴子落地，于7月得 到官方的正式回應(yīng)，同時(shí)，坊間盛傳的還有東西城區(qū)(另一說(shuō)法四環(huán)內(nèi)區(qū)域)將獨(dú)立出北京市，升格為行政特區(qū)，無(wú)論傳言能否坐實(shí)，都讓市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了無(wú) 限的遐想。8月北京市政府發(fā)布《北京市新增產(chǎn)業(yè)禁止和限制目錄(2015年版)》首次將東城、西城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山，獨(dú)立為首都功能核心區(qū)，政 府治堵、疏堵的決心依然浮出水平，及政府將引導(dǎo)社會(huì)人口、企業(yè)往外圍區(qū)域擴(kuò)散，中心區(qū)域減量提質(zhì)式的發(fā)展模式，將其價(jià)值推向更高的金字塔尖。中心區(qū)的地塊 自然是王中之王，下半年推出中心區(qū)域的地塊幾乎逢拍必?fù)專(zhuān)険尡赝酢Ｒ殉山坏?3塊地王中，9塊出自市內(nèi)六區(qū)。

??二、土地稀缺、同時(shí)政府將嚴(yán)控土地規(guī)模。北京作為房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟的一線城市，土地資源本已日漸枯竭。然 而，在北京“瘦身健體”的發(fā)展思路下，市政府也將主動(dòng)嚴(yán)控人口和建設(shè)用地規(guī)模。今年1月北京市副市長(zhǎng)陳剛就已明確對(duì)媒體表示，未來(lái)人口、建設(shè)用地都將是一 個(gè)減量、負(fù)增長(zhǎng)的規(guī)劃。這無(wú)疑加劇了房企對(duì)拿不到地的焦慮。

??三、正值房企回歸一二線城市的風(fēng)口。一二線多年的限購(gòu)之后，眾房企集體涌向三四線城市，非理性的開(kāi)發(fā)建設(shè)以致三四線城市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)畸高。2014年限購(gòu)逐步解除后，房企逐步開(kāi)始回歸一二線城市，當(dāng)下正值房企回歸的風(fēng)口，一線城市，包括北京自然是拿地重點(diǎn)城市。

??四、下半年密集供地，是成交推高的直接原因。上半年，北京僅供應(yīng)27幅地塊，建面392萬(wàn)平米，下半年掛牌量達(dá)到45幅，建面為741萬(wàn)平米，超過(guò)上半年的2倍。特別是9、10月份，供地更是密集。前三個(gè)季度，各項(xiàng)利好已吊足了企業(yè)胃口，其后便密集推地，房企哄搶也不足為奇。

??五、房企資金寬松也是重要原因之一。宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓，房地產(chǎn)支柱地位再度被提上臺(tái)面，公司債全面開(kāi)閘，房企是最大的受益者。此外同時(shí)的降息降準(zhǔn)，房企資金成本和獲取難度也在不斷降低，這為房企拿地奠定了堅(jiān)持的資金基礎(chǔ)。

??面粉貴過(guò)面包成常態(tài)，或致北京深陷“豪宅化”風(fēng)險(xiǎn)

??從成交地王的樓板價(jià)來(lái)看，面粉貴過(guò)面包已成常態(tài)。13塊地王中，10塊地王的樓板價(jià)均超過(guò)地塊所在板塊的成交均價(jià)，部分地塊甚至超過(guò)板塊中高端 在售項(xiàng)目的成交均價(jià)。事實(shí)上，不僅僅是地王如此，下半年北京成交地塊，樓板價(jià)超過(guò)周邊項(xiàng)目均價(jià)已是常態(tài)，未來(lái)北京商品房市場(chǎng)也將普遍“被豪宅化”。

??而今年年初以來(lái)，北京前期地王項(xiàng)目魚(yú)貫入市，年內(nèi)入市的銷(xiāo)售單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的項(xiàng)目已達(dá)十多個(gè)，6萬(wàn)元以上的中高端產(chǎn)品更是遍布京城，北京高端 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的態(tài)勢(shì)已經(jīng)十分明顯。今年土地市場(chǎng)的狂熱，對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，造就的不僅僅是地王地塊的豪宅項(xiàng)目，也將快速拉升周邊項(xiàng)目的房?jī)r(jià)，豪宅常 態(tài)化將進(jìn)一步加劇北京商品房市場(chǎng)的供需錯(cuò)位，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的矛盾將逐步凸顯；對(duì)企業(yè)而言，過(guò)高的地價(jià)無(wú)疑增加企業(yè)盈利的難度，甚至不僅無(wú)利可圖，回款周期也 將大為拉長(zhǎng)。華潤(rùn)和招商的退地事件表明部分企業(yè)已覺(jué)察其中的風(fēng)險(xiǎn)。

??北京地塊的價(jià)值是毋庸置疑的，但是房企更應(yīng)理性對(duì)待，房?jī)r(jià)和地價(jià)的提升均需有市場(chǎng)需求、硬件配備等作為基礎(chǔ)，上漲的步伐也有其節(jié)奏，過(guò)分的追捧不僅將致市場(chǎng)供求失衡，也將致使房企深陷資金被套的困境。