??2022年第23周

??2022年5月30日-2022年6月5日，迎來(lái)北京、上海兩大一線城市集中土拍，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交量?jī)r(jià)因此環(huán)比進(jìn)一步上漲。優(yōu)質(zhì)地塊入市增多下，成交溢價(jià)率也隨即走高，但漲幅較為微弱，且流拍率也同步走高，主要是由于主力成交城市土拍熱度并不高所致。以北京為例，二輪集中供應(yīng)的17宗地成交14宗，其中4幅地觸頂成交，但也有3宗地塊流拍，地塊競(jìng)拍熱度分化較首輪加劇。

??土地政策

??出讓規(guī)則持續(xù)優(yōu)化、行業(yè)融資回暖

??地市恢復(fù)速度有望加快

??因此前疫情多點(diǎn)散發(fā)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次受到重創(chuàng)，土地流拍現(xiàn)象惡化。為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增加，促進(jìn)地市恢復(fù)，多個(gè)城市相繼出臺(tái)穩(wěn)市場(chǎng)政策，其中在土地端以降低保證金比例、允許企業(yè)緩繳土地價(jià)款等多重舉措減輕房企拿地壓力。除了供地端的調(diào)整外，央行也多次表態(tài)要保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，企業(yè)融資端或?qū)⑦M(jìn)一步回暖。在此影響下，地市有望加快恢復(fù)穩(wěn)定。

??土地供應(yīng)

??供應(yīng)建面仍處于年內(nèi)高位

??杭州、武漢發(fā)布二輪供地公告

??供應(yīng)方面。隨著重點(diǎn)城市相繼開始推出第二輪集中出讓地塊，供應(yīng)規(guī)模保持相對(duì)較高位運(yùn)行。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市總建筑面積雖不及上周，但仍維持在1000萬(wàn)平方米以上，達(dá)1323萬(wàn)平方米。集中供地方面，杭州和武漢于5月末推出了第二輪集中供應(yīng)地塊，分別涉及45宗地塊和22宗地塊，總建面分別為344萬(wàn)平方米和145萬(wàn)平方米。對(duì)比首輪供應(yīng)量來(lái)看，杭州此次供應(yīng)規(guī)模明顯減少，首輪試水意味明顯的武漢雖然此次掛牌量有所增加，但涉宅用地僅有11幅，供應(yīng)量仍舊偏低。

??土地成交

??京滬土拍帶動(dòng)成交規(guī)模環(huán)比上漲

??土地單價(jià)創(chuàng)年內(nèi)新高

??成交方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交建筑面積為1003萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲，主要受北京、上海、西安等城市集中土拍影響，但同比仍顯著不及去年同期。總成交金額達(dá)1413億元，是上周的三倍多，同比降幅也縮窄至23%。由于本周成交主力為一線城市，且有多宗高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊入市成交，帶動(dòng)成交地塊平均樓板價(jià)環(huán)比漲至14089元/平方米，創(chuàng)下年內(nèi)單周成交地價(jià)新高。

      各能級(jí)城市中，一線城市因京滬集中土拍帶動(dòng)成交量?jī)r(jià)環(huán)比大漲，二線城市成交規(guī)模與上周幾乎持平，三四線城市成交體量則不及上月。聚焦到城市來(lái)看。本周成交建面超過100萬(wàn)平方米的城市均為進(jìn)行集中土拍的城市，分別為上海、北京和西安。其中，成交量最高的城市是上海，涉及24宗地，均為一批次出讓地塊，總成交量為322萬(wàn)平方米。北京次輪集中土拍收官，共成交14宗地，總成交建面145萬(wàn)平方米，收金近500億元。西安也完成了今年第一批次的集中出讓，共成交12宗地，總成交建面達(dá)146萬(wàn)平方米，吸引了中海、保利發(fā)展、中鐵建等房企拿地。

??市場(chǎng)熱度

??地塊競(jìng)拍熱度分化

??溢價(jià)率與流拍率雙雙走高

??本周，北京、上海和西安相繼開啟了集中土拍，多宗優(yōu)質(zhì)地塊入市出讓。由于民營(yíng)房企流動(dòng)性仍舊偏緊，規(guī)模化的央國(guó)企當(dāng)前拿地重心也偏向于優(yōu)質(zhì)宅地，條件相對(duì)一般的地塊或出讓門檻較高的地塊也仍多由本地平臺(tái)托底或流拍。如此次北京集中土拍的17宗地，雖有4幅觸頂成交，但也有3宗因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍，地塊競(jìng)拍熱度分化顯著。

??受此影響，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交溢價(jià)率和流拍率雙雙環(huán)比上行。其中，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的溢價(jià)率達(dá)3.1%，環(huán)比微增0.4個(gè)百分點(diǎn)。流拍率為11.5%，環(huán)比小幅上漲1.5個(gè)百分點(diǎn)。

??周度TOP5

??優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度仍在

??但拿地主力仍是央國(guó)企

??本周，迎來(lái)北京第二輪集中土拍和上海首輪集中土拍。為了穩(wěn)定市場(chǎng)成交，兩城均有多宗核心區(qū)的高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊入市，如北京豐臺(tái)亞林西地塊、朝陽(yáng)太陽(yáng)宮地塊，上海徐匯斜土街道地塊、普陀長(zhǎng)風(fēng)社區(qū)地塊、中山北社區(qū)地塊等等。因此，這些地塊也吸引了多家房企競(jìng)拍，尤其是性質(zhì)較為純粹的朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊、徐匯區(qū)斜土街道地塊，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。

      但從拿地企業(yè)來(lái)看，入榜地塊的拿地主力仍舊是以資金壓力較輕的央企和國(guó)企為主，如華潤(rùn)置地、中海、中建、招商蛇口等國(guó)資背景的房企均有所獲，民企存在感較弱。這也說(shuō)明，當(dāng)前民企流動(dòng)性壓力仍舊存在，拿地意愿也明顯收縮。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??北京太陽(yáng)宮地塊成交單價(jià)創(chuàng)年內(nèi)新高

??地塊分析：

??5月31日，因疫情而延期的北京第二輪集中供地終于開拍。從最終土拍結(jié)果來(lái)看，北京第二輪北京17宗地中3宗流拍，成交14宗，共收金近500億元。對(duì)比首輪表現(xiàn)來(lái)看，在熱點(diǎn)地塊觸頂成交的影響下，次輪成交溢價(jià)率較首輪出現(xiàn)微漲，但流拍地塊比例卻較首輪大幅提升，地塊競(jìng)拍冷熱分化更為顯著。

??此輪集中供地中，最受關(guān)注的莫過于朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊。據(jù)地理位置來(lái)看，宗地位于朝陽(yáng)區(qū)CBD板塊，介于三至四環(huán)間，區(qū)位極為優(yōu)越，是價(jià)值極為稀缺的核心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地。同時(shí)，周邊樓市方面，項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目較少，存在一定的一二手房倒掛空間，預(yù)計(jì)入市將會(huì)吸引大批購(gòu)房者。結(jié)合地塊出讓條件來(lái)看，該宗地上商品住宅限價(jià)13萬(wàn)元/平方米，即使最終觸頂成交，地塊盈利空間仍舊可觀。因此，該宗地也吸引了多家實(shí)力房企參與競(jìng)拍，最終由中建智地以上限價(jià)66.82億及政府持有份額10%的條件競(jìng)得，成交樓板價(jià)為88250元/平方米。值得一提的是，該宗地也是年內(nèi)成交單價(jià)最高的涉宅用地。