??導(dǎo)語

??作為2022年最后一輪、同時也是2023年的首次土拍，杭州表現(xiàn)出的熱度回升、民企復(fù)蘇，對于市場可謂是一劑強(qiáng)心針。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??杭州于2月7日完成了2022年12月公告的第五輪集中供地，與同日鄭州2023年首輪城投托底、一宗流拍的“低溫”相比，在僅有5宗精品地塊供應(yīng)的情況下，本輪杭州集中供地?zé)岫阮H高。5宗地塊全部成交，總價89.6億元，整體溢價率達(dá)到10.9%，刷新杭州2022年集中供地溢價率最高值，且有3宗地塊觸頂搖號。與此同時，民企重返土拍，成為本輪的投資主力，對于行業(yè)整體而言也釋放出積極信號，接下來其余城市首輪集中供地在優(yōu)質(zhì)地塊頻出之下，土地市場或迎來一波“小陽春”。

??01 第五批供地規(guī)模雖小但質(zhì)量高
2022年集中供地成交額超2000億

??作為2022年最后一批“上架”的地塊，杭州去年12月份發(fā)布的第五批集中供地僅有5宗地，總建面59.6萬平方米，與第四批的供應(yīng)體量相近，但與前三批相比供應(yīng)量大幅下降。如果說前三批是供地“正餐”，第四、五批則是集中供地的“加餐”，但就地塊質(zhì)量而言，第四、五批供應(yīng)雖然量小、質(zhì)量卻頗高。

??第五批供應(yīng)的5宗地塊中，3宗位于上城區(qū)，2宗位于臨平區(qū)。其中3宗上城區(qū)地塊中，丁橋1宗、艮北2宗。丁橋地塊臨近地鐵3號線，靠近同協(xié)路、桃花湖公園站，周邊已有龍湖丁橋天街、西子丁蘭廣場等；艮北的2宗地塊僅相隔一條馬路，靠近1號線七堡站，周邊公共交通、商業(yè)、醫(yī)療、公園等設(shè)施配套齊全，艮北也是主城區(qū)近幾年的熱門板塊，項目去化難度較低。

??臨平區(qū)雖非杭州主城區(qū)，但本次地塊拿出的2宗地塊質(zhì)量都不錯。一宗位于崇賢新城核心區(qū)，且體量高達(dá)33萬平方米，是一宗大型商住地塊，預(yù)計將打造核心區(qū)域的大型商業(yè)體；另一宗地塊則位于臨平經(jīng)開區(qū)，周邊有地鐵9號線五洲路站，商業(yè)、教育資源完善，且周邊已經(jīng)有較多品牌開發(fā)商入住，片區(qū)內(nèi)已形成較好的居住氛圍。

??除了高質(zhì)量供應(yīng)以外，本輪延續(xù)了之前的土拍規(guī)則，設(shè)定土地上限價格（溢價率不高于12%），當(dāng)土地競價達(dá)到上限價格時，通過公開搖號的方式確定競得人，且規(guī)定的配建要求較低，除了崇賢核心商住地塊以外，其他地塊的配套僅有養(yǎng)老用房、嬰幼兒用房等基本要求。

??整體而言，2022年杭州五輪集中供地共計成交2003.5億元，較2021年集中供地減少9%，總成交金額僅次于上海。

??02 3宗地塊搖號、溢價率五輪新高
優(yōu)質(zhì)地塊帶動土地市場熱度攀升

??在優(yōu)質(zhì)供應(yīng)的帶動下，本輪杭州土拍迎來新年“小陽春”，土拍熱度明顯提高：5宗地塊中有3宗經(jīng)過20多輪近30輪競拍，達(dá)到最高限價，進(jìn)入線下?lián)u號環(huán)節(jié)；還有1宗地經(jīng)過11輪競價后成交，溢價率達(dá)到9.5%；底價成交地塊僅有1宗。

??縱向?qū)Ρ群贾?022年的五次集中供地，觸頂成交的比例維持在40%左右，但第五輪則大幅提升到60%。此前，底價成交一直是市場的主流，占比持續(xù)在五成及以上，而本輪杭州首次實現(xiàn)了觸頂成交比例高于底價成交比例。

??結(jié)合近期不斷放松的地產(chǎn)政策來看，隨著銷售端的預(yù)期向好，預(yù)計2023年各城市首輪集中供地在優(yōu)質(zhì)地塊的推動下，土拍熱度或?qū)@著回升，形成銷售帶動投資回暖的良性循環(huán)。

??03 民企積極拿地提振市場信心
近一年新城首次在集中供地補(bǔ)貨

??聚焦到拿地企業(yè)，本輪土拍釋放出的積極信號是民企投資出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，5宗地塊中有3宗被民企斬獲，拿地企業(yè)包括中天美好、興耀房地產(chǎn)和新城控股。

??值得一提的是，新城控股2022年全年并未在集中供地中現(xiàn)身，而此次一舉搖中臨平區(qū)崇賢核心區(qū)地塊，總價24.6億元，商業(yè)部分預(yù)計將會打造吾悅廣場。

??換而言之，在經(jīng)過一年的深度調(diào)整后，以新城為代表的部分受到“三支箭”金融利好影響的房企，正逐步走出現(xiàn)金流危機(jī)，未來或?qū)⒂懈啻祟惙科笞哌M(jìn)土拍市場，帶動市場熱度回升。尤其是部分去年在集中供地沒有或少量拿地的民企，出于補(bǔ)倉需求會積極參與到競拍中。

??04 總結(jié)

??綜合而言，作為2022年最后一輪、同時也是2023年的首次土拍，杭州表現(xiàn)出的熱度回升、民企復(fù)蘇，對于市場可謂是一劑強(qiáng)心針。金融支持導(dǎo)致民企生機(jī)恢復(fù)，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)刺激企業(yè)積極投資，雙管齊下之下，土地市場或迎來一波“小陽春”。從已公布供地計劃的部分城市來看，各城市均“誠意滿滿”，如蘇州首輪核心/重點板塊地塊占比 73%，長沙首批多宗地塊均位于稀缺位置，市中心、梅溪湖、洋湖等熱門片區(qū)均有優(yōu)質(zhì)地塊出讓。

??我們認(rèn)為，2023年首輪集中供地的表現(xiàn)決定了土地市場能否止跌回穩(wěn)，為了進(jìn)一步提振市場信心和提高預(yù)期，土拍政策仍會保持寬松，對于部分企業(yè)而言，首輪性價比高的優(yōu)質(zhì)地塊也是補(bǔ)充貨值的首選。