研究員/ 劉衛(wèi)衛(wèi)、朱光

  11月份國房景氣指數(shù)持續(xù)四個月回落；土地成交量近兩年首次正增長，成交價格創(chuàng)新高；房地產(chǎn)投資增速整體平穩(wěn)，新開工面積增速上行明顯；商品房 銷售繼續(xù)調(diào)整，價格增幅有所放緩；房企資金同比增幅基本平穩(wěn)，自籌資金占比上升。總體而言，1-11月份房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)端擴張，需求端回落，地價已過熱。 前十一個月土地購置面積同比實現(xiàn)了正增長，這是自2011年前十一個月以后首次同比正增長，主要是11月當(dāng)月土地購置面積同比大幅增長一倍。臨近年底，全 國各地為了完成年度供地計劃，近期加快了推地步伐，有實力的房企也紛紛增加土地儲備，這些都推動了土地成交的大幅上升。預(yù)計年底土地購置面積同比將繼續(xù)呈 現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢。

  從土地價格看，今年前十一個月的土地均價創(chuàng)造了歷史新高，也延續(xù)了今年以來整體上行的態(tài)勢。近期土地市場依舊活躍，雖然國土部要求年內(nèi)禁出地 王，但房企拿地勢頭不減，市場競爭活躍，地王現(xiàn)象仍存，也導(dǎo)致土地價格繼續(xù)上揚。預(yù)計年內(nèi)土地價格仍將保持高位水平，受政策影響，土地價格可能會出現(xiàn)高位 盤整態(tài)勢。

  從商品房銷售面積同比增幅情況看，今年以來整體呈現(xiàn)逐步放緩的態(tài)勢。主要是一方面近期全國多地紛紛收緊調(diào)控政策，導(dǎo)致市場成交受到一定影響；另 一方面，去年同期基數(shù)逐步上升，也造成同比增幅逐步放緩。隨著市場和政策環(huán)境的變化，以及去年同期各月基數(shù)的上升，預(yù)計年內(nèi)商品房銷售面積同比增幅仍將呈 現(xiàn)放緩態(tài)勢。

  從房地產(chǎn)企業(yè)到位資金看，1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅小幅回升，與1-10月基本一致。今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)資金情況總體良 好，實力較強的房企大多提前完成了年度銷售計劃。近期隨著年底臨近，政策環(huán)境整體向好，企業(yè)融資情況也趨于穩(wěn)定。預(yù)計年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅 將延續(xù)高位水平。

  一、國房景氣指數(shù)持續(xù)四個月回落

  11月份，國房景氣指數(shù)為96.38，比上月回落0.5點，比去年同期提高0.67點。本月國房景氣指數(shù)回落幅度進一步加大，自8月份以來已持 續(xù)四個月下滑。近期雖然行業(yè)整體平穩(wěn)，但由于臨近年底，全國多個城市為了完成年度房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，紛紛收緊了調(diào)控政策，導(dǎo)致行業(yè)整體發(fā)展受到影響，預(yù)計年 底國房景氣指數(shù)仍將呈現(xiàn)平穩(wěn)調(diào)整的態(tài)勢。

   二、土地成交量近兩年首次正增長，成交價格創(chuàng)新高

  (一)全國土地購置面積實現(xiàn)正增長，全年仍將平穩(wěn)上升

  1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積34773萬平方米，同比增長9.9%，1-10月份為下降3.6%；土地成交價款8669億元，增長31.5%，增速比1-10月份提高19.8個百分點。

  (二)全國土地購置均價上升明顯，價格創(chuàng)歷史新高

  1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價2493元/平方米，同比增長19.6%，增速比1-10月份提高3.7個百分點。

  三、房地產(chǎn)投資增速整體平穩(wěn)，新開工面積增速上行明顯

  (一)全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅小幅上升，整體平穩(wěn)依舊

  1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77412億元，同比增長19.5%，增速比1-10月份提高0.3個百分點。其中，住宅投資53112億 元，增長19.1%，增速提高0.2個百分點。11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8719億元，環(huán)比增長15.1%，同比增長22.1%。其中住宅投資 5890億元，環(huán)比增長12.3%，同比增長20.2%。

  從房地產(chǎn)投資額同比增幅走勢看，今年以來整體基本呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的下行態(tài)勢。11月當(dāng)月投資額有所上升，導(dǎo)致前十一個月投資額同比增幅小幅上升。目前行業(yè)整體平穩(wěn)，政策環(huán)境也相對穩(wěn)定，預(yù)計年內(nèi)房地產(chǎn)投資同比增幅仍將延續(xù)這一平穩(wěn)態(tài)勢。

  分地區(qū)看，1-11月份，除西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較1-10月份回落外，東部和中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅均有所提高，其中中部地區(qū)提高幅度最大。從各地區(qū)投資增幅看，西部地區(qū)仍處首位，預(yù)計今后各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將延續(xù)這一態(tài)勢。

  (二)全國房屋新開工面積同比增幅上升，整體仍將逐步上行

  1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積181055萬平方米，增長11.5%，增速比1-10月份提高5個百分點；其中，住宅新開工面積 131849萬平方米，增長10.0%。11月份房屋新開工面積同環(huán)比均大幅增長，其中環(huán)比大增117.8%，同比增長58.6%；住宅新開工面積環(huán)比大 增121.3%，同比增長54.4%。

  從房屋新開工面積同比增幅走勢看，今年1-4月份同比增幅進入正增長區(qū)域后，已持續(xù)八個月正增長。前十一個月同比增幅上升明顯，主要是11月當(dāng)月房屋新開工量大幅上升。總體看，年內(nèi)房屋新開工面積同比增幅仍將保持逐步上行態(tài)勢，全年增幅將在10%左右。

   四、商品房銷售繼續(xù)調(diào)整，價格增幅有所放緩

  (一)11月商品房銷售面積環(huán)比上升，商品房銷售面積增幅繼續(xù)回落

  1-11月份，商品房銷售面積110807萬平方米，同比增長20.8%，增速比1-10月份回落1個百分點；其中，住宅銷售面積增長 21.3%。商品房銷售額69946億元，增長30.7%，增速比1-10月份回落1.6個百分點；其中，住宅銷售額增長31.1%。11月份，商品房銷 售面積14876萬平方米，環(huán)比增長28.8%，同比增長14.8%；商品房銷售額8708億元，環(huán)比增長20.8%，同比增長20.5%。

  從各物業(yè)類型看，1-11月份住宅和辦公樓銷售面積同比增幅均有所回落，而商業(yè)營業(yè)用房則持續(xù)上升。1-11月份，住宅銷售面積增長 21.3%，銷售額增長31.1%；辦公樓銷售面積增長26.6%，銷售額增長39.5%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長12.1%，銷售額增長22.4%。 住宅銷售面積同比增幅自今年1-3月份以來持續(xù)回落，主要是去年同期基數(shù)逐步提高所致。預(yù)計年內(nèi)住宅銷售面積同比增幅整體仍將保持這一放緩態(tài)勢。

  分地區(qū)看，1-11月份，各地區(qū)商品房銷售面積同比增幅較1-10月份均有所回落，其中東部地區(qū)回落幅度最大。各地區(qū)中，中部地區(qū)商品房銷售面積同比增幅與東部一致，顯示近期中部地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。

  (二)商品房成交均價漲幅回落，住宅增幅連續(xù)九個月放緩

  1-11月份，全國商品房成交均價同比增長8.2%，增速較1-10月份縮小0.4個百分點；其中住宅成交均價同比增長8.0%，增速縮小 0.4個百分點；辦公樓成交均價同比增長10.2%，增速上升1.1個百分點；商業(yè)營業(yè)用房成交均價同比增長9.2%，增速縮小1.4個百分點。除辦公樓 外，住宅和商業(yè)營業(yè)用房銷售均價同比增幅均有所回落，其中商業(yè)營業(yè)用房回落較大，住宅已持續(xù)九個月回落，主要是去年同期基數(shù)逐步上升所致。預(yù)計年內(nèi)住宅價 格同比增幅將趨于平穩(wěn)。

  (三)商品住宅待售面積增幅持續(xù)上升，市場庫存去化放緩

  11月末，商品房待售面積46806萬平方米，比10月末增加1444萬平方米。其中，住宅待售面積增加932萬平方米，辦公樓待售面積增加99萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加258萬平方米。

  11月末，商品住宅待售面積同比增長43.1%，較10月末同比增幅進一步上升。近期市場整體平穩(wěn)，受多地政策收緊影響，商品住宅庫存去化有所放緩。預(yù)計年底隨著市場需求的逐步釋放，商品住宅庫存將保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。

   五、房企資金同比增幅基本平穩(wěn)，自籌資金占比上升

  1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金109475億元，同比增長27.6%，增速比1-10月份提高0.4個百分點。其中，國內(nèi)貸款 17667億元，增長33.8%；利用外資475億元，增長28.0%；自籌資金42742億元，增長20.8%；其他資金48592億元，增長 31.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款30534億元，增長32.1%；個人按揭貸款12657億元，增長36.5%。

  從開發(fā)企業(yè)資金來源的構(gòu)成分析，1-11月份，國內(nèi)貸款占16.1%；利用外資占0.4%；自籌資金占39.0%，其他資金占44.4%。

  自籌資金占比有所上升。1-11月份，各項資金來源占比中，國內(nèi)貸款和其他資金占比均有所下滑，外資占比不變，自籌資金占比則有所上升，主要是近期企業(yè)融資活動有所增加。其他資金占比雖然下滑，但依舊是房企資金來源的主要渠道。