2014年7月24日，香港—世邦魏理仕剛出版第二季香港房地產(chǎn)市場研究報告，分析投資市場、寫字樓、商鋪及工業(yè)市場的最新動態(tài)。報告顯示，第二季整體投資市場氣氛回暖，除了錄得整幢物業(yè)買賣外，租賃需求亦持續(xù)。當(dāng)中以寫字樓及工廈需求最為顯著。

  投資市場漸見活躍，為用家?guī)碚嬲顿Y機會

  第二季商業(yè)地產(chǎn)交 易明顯反彈，市場不乏大手成交。超過一千萬美元的商業(yè)地產(chǎn)，交易總金額高達260億港元，按季上升150%，截至今季度全年總額高達364億港元。寫字樓 資本價值維持平穩(wěn)，市場缺乏分層單位供應(yīng)，尤其于核心地點，業(yè)主更愿意接受全棟物業(yè)洽商。一線街鋪價格則于2014年第二季按季下跌3%。倉庫物業(yè)由于空 置率極低及供應(yīng)極少，預(yù)計該市場將受策略性投資者追捧，令價值繼續(xù)攀升。

  政府政策令炒家數(shù)目減少，為用家及長線投資者帶來真正投資的機會。預(yù)料第三季的投資環(huán)境將漸見明朗，具升值潛力或重建機會的物業(yè)最受投資者追捧。世 邦魏理仕香港、澳門及臺灣資深董事總經(jīng)理施懷德先生預(yù)料投資市場于2014年下半年將更為活躍，他說：“近日市場上出現(xiàn)一些備受注目的大手買賣，加上交投 增加，預(yù)期將帶動2014年下半年投資市場的氣氛。然而，因為雙倍印花稅政策仍在，而且借貸市場仍然緊縮，成交量則將難見明顯升幅。市場會有更多機會出現(xiàn) 查詢情況，對投資者來說，2014年上半年市場情況較2013年為佳。加上滬港通將于2014年第四季出臺，將為香港銀行及金融業(yè)帶來強心針。”

  寫字樓市場前景審慎樂觀

  香港寫字樓租賃市場于2014年第二季繼續(xù)放緩。整體凈吸納量降至18,750 平方呎﹙凈樓面面積﹚， 至今上半年為174,150 平方呎。租賃需求持續(xù)疲軟，二線地區(qū)租金連續(xù)四個季度下跌(2014年第二季下跌1.3%)，至今上半年為下跌1.5%。九龍方面，2014年租賃市場回 軟，整體凈吸納量于連續(xù)上兩季錄得升幅后，今季跌至負88,900 平方呎。市場需求主要來自采購及零售業(yè)對小型單位(小于10,000平方呎)的需求，大型租戶由于缺乏大型單位供態(tài)，多傾向續(xù)租。尖沙咀及東九龍的空置率 分別上升至2.9%及3.4%。受環(huán)球貿(mào)易廣場續(xù)有新空間騰出，令九龍區(qū)租金按季下跌1.6%。

  中資公司對核心商業(yè)區(qū)租賃需求將維持強勁，料年內(nèi)小型至中型寫字樓空間最受追捧。花旗集團近日買入One Bay East東翼，支撐大型金融機構(gòu)買入寫字樓空間作長線自用的趨勢，這景況在缺乏大型單位供應(yīng)下將持續(xù)。世邦魏理仕辦公樓服務(wù)部執(zhí)行董事簡儒德先生認為 2014年下半年寫字樓市場表現(xiàn)審慎樂觀，他說：“由于港島一些非核心區(qū)及東九龍將有空間騰出，2014年下半年整體空置率預(yù)料將輕微上升。租賃需求預(yù)料 維持正面，尤其是臨近2014年第四季，當(dāng)滬港通政策實施后，銀行及金融業(yè)將有更多租賃活動。然而，這未能全面減低空置率上升的壓力，只有少量位于中環(huán)及 東九龍的商廈將因而受惠，因此，年內(nèi)租金預(yù)期于維持平穩(wěn)。”

  零售市場漸趨穩(wěn)定

  商鋪市場方面，整體核心區(qū)鋪租較第一季下跌0.3%，乃2008年后首次下跌。銅鑼灣區(qū)的鋪租自2009年來首次下跌，按季下跌0.6%。一線街租 金按季下跌1.4%，反映業(yè)主租金議價態(tài)度變得有彈性。然而，租金跌幅只限于非核心區(qū)。一般零售需求則未見明顯跌幅。化妝品零售商、鞋履及藥房繼續(xù)成為最 活躍一群，反之奢侈品零售商則相對被動。

  市傳將有新政策控制內(nèi)地旅客到港，以及削減20%的內(nèi)地訪客數(shù)目，縱然有關(guān)措施尚未落實，但已顯示內(nèi)地旅客需求的轉(zhuǎn)變。零售商現(xiàn)正因應(yīng)消費者的轉(zhuǎn)變，積極推出優(yōu)惠及主攻低價品牌市場。

  面對銷售額下跌及內(nèi)地消費模式的轉(zhuǎn)變，料對鋪租將有下調(diào)壓力。核心街業(yè)主將繼續(xù)堅持租金叫價，而二線街業(yè)主對租金議價態(tài)度則回軟，并有機會減價放 租。世邦魏理仕商鋪服務(wù)部執(zhí)行董事連志豪先生指商鋪租金有機會出現(xiàn)調(diào)整。“香港零售業(yè)銷售金額連續(xù)四個月出現(xiàn)下跌，五月份最新銷售金額按年下跌4.1%， 顯示市場正出現(xiàn)波動。加上二線街租務(wù)需求減少，整體市場氣氛疲弱。預(yù)料商鋪租金將出現(xiàn)調(diào)整，核心區(qū)租金維持平穩(wěn)，二線鋪租全年則有機會下跌15%。”國 際、潮流及中檔次零售商將于來季主導(dǎo)主場對新供應(yīng)的需求，以配合內(nèi)地旅客對中至低檔次貨品漸增的需求。

  工廈物業(yè)備受市場追捧

  市場對倉庫的需求繼續(xù)遠高于供應(yīng)，令空置率于2014年第二季跌至0.4%，成歷來第二低的紀(jì)錄。除了一般物流業(yè)租戶外，汽車、零售及制造業(yè)等對倉 庫亦有需求。市場需求龐大，加上供應(yīng)不足令大型租戶被逼要選擇續(xù)租或接受租金升幅。業(yè)主重視租戶質(zhì)素，這點對大型租戶有利，較細型租戶通常被要求搬遷至質(zhì) 素次一級的工廈。

  由于市場存在有著實際需求，加上空置率極底，有利租金穩(wěn)定增長。2014年企業(yè)的擴張需求高達900,000平方呎，然而空置單位面積卻只有 150,000平方呎，因此大型二手單位將迅速被市場吸納。世邦魏理仕香港、澳門及臺灣工業(yè)及物流服務(wù)部執(zhí)行董事戴文先生表示工業(yè)市場將繼續(xù)受惠于緊拙的 供應(yīng)：“市場需求強勁，加上空置率低企，令工廈物業(yè)租金穩(wěn)定、并可望有增長。進出口業(yè)的增長前景穩(wěn)定，將帶動2014年下半年的工廈需求。我們對市場前景 持樂觀態(tài)度，租金于本年度料有高達3%的增長。”