??導 讀 

??百強房企投資延續(xù)謹慎態(tài)勢，近三成企業(yè)仍未拿地。龍頭房企更為主動，節(jié)后率先出動積極拓展。城市選擇聚焦二線，西部省會城市更受關注。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：百強銷售增速放緩、且市場尚未明顯回暖之下，多數房企投資拿地仍然趨于謹慎，百強拿地銷售比處于低位，近三成企業(yè)無新增土儲入賬。相比之下，規(guī)模房企表現更為主動，尤其是在節(jié)后，均以積極的態(tài)度率先啟動拿地。貨值榜中，有24家企業(yè)貨值超過百億，其中新增貨值TOP10企業(yè)中有6個是銷售TOP10。此外，部分國企拿地相對積極。城市選擇上，在三四線棚改熱度衰退、需求被透支的情況下，二線成為企業(yè)關注焦點。

??01

??TOP10貨值占百強47%

??2019年1-2月新增貨值百強門檻為22.7億元，比上月提升了7億元，共有24家企業(yè)新增貨值超過100億元，部分在1月未拿地的房企也開始在土地市場尋找機會。

　　集中度來看，銷售TOP10貨值幾乎達到百強的一半，且新增貨值集中度較上月提高2個百分點，資源仍集中在規(guī)模房企。其中融創(chuàng)連續(xù)2個月蟬聯貨值榜第一，開年以來已在多個二線城市積極拓展，對沖擊TOP3信心十足。與銷售集中度對比來看，僅第二梯隊貨值集中度較銷售集中度高出5個百分點，在控制風險的前提下，未來規(guī)模增長空間得到保障。

??02

??百強拿地銷售比低至0.33

??整體仍保持謹慎

??銷售增速放緩同時，房企在融資偏緊的情況下投資力度較弱。1-2月百強房企拿地銷售比整體僅為0.33，較2018年有所下滑，房企拿地態(tài)度依然趨于謹慎，從前兩月有近3成銷售百強企業(yè)還未拿地也可見一斑，這些企業(yè)主要是集中在銷售TOP50以后，中小房企的生存環(huán)境不容樂觀。

??分梯隊來看，除了TOP11-20以外，其他梯隊拿地銷售比均大幅下滑。第二梯隊的企業(yè)出于規(guī)模增長的需要，1-2月拿地銷售比高達0.46，遠高于行業(yè)平均值，其中華潤、陽光城等拿地銷售比均排在百強較為靠前的位置，拿地相對積極。

??03

??中駿、禹洲表現搶眼

??部分國企拿地積極

??盡管整體投資態(tài)度趨于謹慎，但仍有部分房企開年以來拿地相對積極，拿地銷售比遠高于行業(yè)0.3的平均值，且貨值基本排在50名之前。其中，兩類房企值得關注：

??一類是中駿、禹洲等快速發(fā)展的企業(yè)，1-2月拿地銷售比高于1.5。尤其是中駿，在土地市場表現突出。前兩月拿地金額近百億，絕大部分都是在2月份所獲，不但首次進駐廣東省，在佛山和惠州連落兩子，更進駐粵港澳大灣區(qū)，戰(zhàn)略意義較大。

??另一類是綠地、華潤、首開股份等國有企業(yè)，1-2月份在土地市場積極拿地，且主要分布在優(yōu)質的二線城市。在相對較低的資金成本下，國有企業(yè)的優(yōu)勢明顯。

??04

??戰(zhàn)略聚焦二線

??西部省會更受關注

??由于三四線風險逐漸增大，房企拿地戰(zhàn)略重新聚焦二線城市。2月三四線新增土儲建面占比降至46%以上，環(huán)比減少了6個百分點，一二線新增土儲建面占比分別上漲1、5個百分點，二線城市的占比再次超過三四線城市。

??最為典型的是中梁，過去中梁拿地主要活躍于三四線城市，但從2018年開始中梁在二線拿地的頻率顯著增加，進入2019年以后中梁已經迅速布局了合肥、蘇州、天津和長沙等城市，回歸二線戰(zhàn)略成效卓著。

　　具體到城市來看，百強房企拿地TOP10仍主要集中西部省會城市，如武漢、貴陽、重慶和西安，這些省會城市的地價相對東部城市來說較低，且土地供應充足，一方面滿足企業(yè)調整土儲結構的需求，另一方面這些城市投資前景較好，未來房地產市場具備發(fā)展?jié)摿Α?br/>

??05

??房企土拍激烈度將提升

??二線優(yōu)質地塊將成為主戰(zhàn)場線

??經過了大半年的蟄伏期后，節(jié)后以蘇州、福州為代表的重點城市的土地市場迎來一定程度的回溫，也側面反映了房企重新聚焦二線城市的意愿。同時本月重點城市也在以積極的態(tài)度供應地塊，上海、廣州、成都、天津均有含宅地塊推出，熱點城市的供應也會給企業(yè)帶來更強的競拍意愿。數據顯示，2月份多個城市土拍競價輪數已經大幅提升，杭州一塊地更是多大366輪，可以預計，隨著二線優(yōu)質地塊的推出，接下來競爭強度可能會進一步提升。

??在融資依然偏緊、政策尚未轉向情況下，謹慎依然是2019年企業(yè)拿地的主旋律。從規(guī)模房企拿地布局也可以看出，這些地塊大部分是符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要的。在三四線熱度下降、一線城市供給有限的兩面夾擊下，二線將成為爭奪的主戰(zhàn)場，對于有拓儲需求、需平衡土儲結構的企業(yè)來說，2019年是回歸二線的窗口期。