??新年節(jié)點(diǎn)，我們發(fā)布《2014年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100》排行榜，此次榜單是續(xù)2011年后再度擴(kuò)容，企業(yè)個(gè)數(shù)從50家增加至100家。房企擴(kuò)容，我們看到許多新的面孔，行業(yè)格局分化下，TOP100房企呈現(xiàn)更多看點(diǎn)。

??縱觀全局，能夠入圍百?gòu)?qiáng)的房企多能對(duì)資金運(yùn)籌帷幄。就從入榜房企的資本化來(lái)看，上市房企便占據(jù)大頭，非上市房企比重處于20%上下。而即使是非 上市的企業(yè)，其普遍背靠雄厚資金扶持。至于如何運(yùn)籌資金，我們可以從14年房企動(dòng)作中發(fā)現(xiàn)端倪，其手法可以分為兩種：①引起資本市場(chǎng)關(guān)注，主動(dòng)獲取資 金；②運(yùn)用“四兩撥千斤”思維，利用較少資金撬動(dòng)較大利潤(rùn)。2015年，房企資金運(yùn)籌思路亦可從中參考。

???引起資本市場(chǎng)關(guān)注，主動(dòng)獲取資金?

??2014年是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整最為頻繁的一年，市場(chǎng)行情猶如過(guò)山車(chē)，而對(duì)房企來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目去化不明朗，資金回籠不確定因素增加，尋求外部現(xiàn)金注入成為維持企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)作的關(guān)鍵舉措。

??綠地、萬(wàn)達(dá)：謀上市，驅(qū)動(dòng)雙融資平臺(tái)

??這一年，大小房企紛紛提交上市申請(qǐng)，涉及綠地、萬(wàn)達(dá)、時(shí)代地產(chǎn)及億達(dá)中國(guó)等。其中，最為搶眼的當(dāng)屬萬(wàn)達(dá)商業(yè)在港上市，融資42.7億美元，成為 香港近三年來(lái)最大規(guī)模的IPO。作為萬(wàn)達(dá)主營(yíng)業(yè)務(wù)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，商業(yè)大部分屬于自持狀態(tài)，考驗(yàn)企業(yè)自身資金能力，成功上市保證其長(zhǎng)期資金來(lái)源。近日，萬(wàn)達(dá)院 線A股IPO亦提上日程，企業(yè)實(shí)現(xiàn)整體上市可期。此外，綠地A股上市計(jì)劃進(jìn)入最后關(guān)卡，港股上市已讓企業(yè)嘗到甜頭，A股一旦獲批，綠地便打通了雙向融資平 臺(tái)，2015年?duì)I收5000億拭目以待。

??保利、九龍倉(cāng)：規(guī)模發(fā)債，有質(zhì)量的擴(kuò)張

??4月，A股再融資開(kāi)閘，9月，監(jiān)管層允許上市房企在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)，由此，政策效應(yīng)疊加，帶來(lái)企業(yè)扎堆發(fā)債，中期票據(jù)為房企所親睞。9 月時(shí)，九龍倉(cāng)已緊跟政策利好，申請(qǐng)50億美元中期票據(jù)，競(jìng)拍上海董家渡地塊，年末，保利、招商及金融街的中期票據(jù)申請(qǐng)均得到批準(zhǔn)，其中保利獲批額度達(dá) 150億元，用于企業(yè)項(xiàng)目投資等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。融資政策開(kāi)閘，上市房企資金層面最為受益，大規(guī)模資金補(bǔ)充，可助力房企土地市場(chǎng)布局，拿下優(yōu)質(zhì)地塊，亦能優(yōu)化自 身債務(wù)結(jié)構(gòu)，平衡企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作。

??“四兩撥千斤”，利用較少資金撬動(dòng)較大利潤(rùn)

??企業(yè)未來(lái)發(fā)展拼的是資源，而作為資源中重要的環(huán)節(jié)，資金的解決方式除了尋求上市、發(fā)債這些外部因素，還需要房企從自身運(yùn)營(yíng)考慮，或合作拿地，或輕資產(chǎn)模式，用較小的投入實(shí)現(xiàn)更大的回報(bào)。

??合作拿地：低風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)值最大化

??為降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。以往房企布局土地市場(chǎng)，采取合作拿地的方式并不少見(jiàn)，2014年，合作依然被房企看重。從CRIC監(jiān)測(cè)的30家重 點(diǎn)企業(yè)來(lái)看，有25家房企存在與其他房企聯(lián)合拿地的情況，占比高達(dá)83%。我們認(rèn)為，房企在拿地時(shí)有意識(shí)的與其他企業(yè)聯(lián)手，無(wú)非是意在引入合伙人，降低項(xiàng) 目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，地塊開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化，雙方均從中受益。

??輕資產(chǎn)：小投入撬動(dòng)大收益

??當(dāng)下，輕資產(chǎn)模式已成行業(yè)熱點(diǎn)，作為一種新的運(yùn)營(yíng)思路，房企可立足自身優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)以“小”搏“大”。目前來(lái)看，輕資產(chǎn)模式帶來(lái)不錯(cuò)成效。

??1、保利設(shè)立地產(chǎn)基金，坐享投資收益。早在2010年時(shí)，保利聯(lián)合中信證券成立“信保基金”，用于募集資金 投向地產(chǎn)行業(yè)。根據(jù)保利2013年年報(bào)，“信保基金”的管理規(guī)模已超過(guò)200億元，凈利潤(rùn)達(dá)到2.75億。“信保基金”的發(fā)展速度不容小覷，按照企業(yè)規(guī) 劃，在5年內(nèi)，“信保基金”凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)率力爭(zhēng)達(dá)到10%，如此，保利僅以4000萬(wàn)的投入，便獲得高額的收益回報(bào)。

??2、花樣年、金科轉(zhuǎn)型社區(qū)服務(wù)，增加贏利點(diǎn)。花樣年與金科均轉(zhuǎn)型社區(qū)服務(wù)，本質(zhì)上，兩家企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)便利 性，為業(yè)主提供觸手可及的增值服務(wù)，從而在物管費(fèi)用之外，增加可持續(xù)性收入。其中，以花樣年最為典型，企業(yè)直接剝離物管公司彩生活上市，彩生活嫁接移動(dòng)互 聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，為管理的小區(qū)打造生活云服務(wù)平臺(tái)，入駐商家提供批量消費(fèi)，基于“大社區(qū)”概念而盈利。在重慶，金科同樣看好“大社區(qū)”服務(wù)，建立資產(chǎn)管理中心， 通過(guò)線上平臺(tái)，提供與資金相關(guān)的各項(xiàng)“增值計(jì)劃”，從中獲得新的利潤(rùn)點(diǎn)。

??3、萬(wàn)科采取“小股操盤(pán)”，成效已顯。2014年，萬(wàn)科將“小股操盤(pán)”模式做的風(fēng)生水起，為企業(yè)千億級(jí)別后 穩(wěn)步擴(kuò)張開(kāi)辟一條通道。所謂“小股操盤(pán)”，是指企業(yè)在投入項(xiàng)目的權(quán)益比重不超過(guò)50%，而且對(duì)項(xiàng)目有控制管理權(quán)。在合作過(guò)程中，萬(wàn)科控制項(xiàng)目整體規(guī)劃，銷(xiāo) 售期間輸出自己的品牌效應(yīng)，由此分享銷(xiāo)售利潤(rùn)。從萬(wàn)科公布的2014年三季報(bào)來(lái)看，以“小股操盤(pán)”方式運(yùn)作的項(xiàng)目比重從2009年的9%提升至41%，同 時(shí)前三季度投資收益同比大幅增長(zhǎng)216%，輕資產(chǎn)模式下，企業(yè)運(yùn)營(yíng)策略已見(jiàn)成效。