??10月13日晚，綠景中國(guó)地產(chǎn)公告稱，萬科企業(yè)將按認(rèn)購(gòu)價(jià)每股2.20港元認(rèn)購(gòu)其3億股新股份，總價(jià)6.6億港元，約占綠景中國(guó)新股上市后總股本的17.81%。交易完成后，萬科將成為綠景中國(guó)的第二大股東，僅次于持股60.02%的控股股東黃康境。

??對(duì)于萬科來說，這是否是筆劃算的買賣呢？下面就來扒一扒綠景中國(guó)的資產(chǎn)情況，以及萬科入股的動(dòng)機(jī)。

??———————————以下為簡(jiǎn)單的企業(yè)背景描述的分割線——————————

??說到綠景中國(guó)地產(chǎn)(HK.00095)，不少人會(huì)和A股上市的綠景控股(SZ.000502)混淆，但這兩家企業(yè)間并不存在關(guān)聯(lián)。

??綠景控股是廣州房企，大股東為天譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，旗下另有香港上市平臺(tái)天譽(yù)置業(yè)。綠景控股平臺(tái)內(nèi)項(xiàng)目已寥寥無幾，正醞釀醫(yī)療轉(zhuǎn)型，有淪為殼資源的可能，在此就不深扒。

??綠景中國(guó)則是深圳房企，實(shí)際控制人黃康境，旗下業(yè)務(wù)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目大多位于深圳，另在香港、茂名和益陽也有土地儲(chǔ)備。

??2014年初，綠景中國(guó)借殼新澤控股在港上市，耗資9.45億港元。2015年6月，綠景中國(guó)宣布反向收購(gòu)，即其旗下全資子公司城隆控股向控股 股東黃康境收購(gòu)綠景控股有限公司全部已發(fā)行股份，代價(jià)137.85億港元，并同步配售最多約16.46億股新股。按照港交所規(guī)則，此次收購(gòu)交易構(gòu)成反收購(gòu) 條件，因此該公司將進(jìn)行內(nèi)部重組后，重新申請(qǐng)新上市。

??這樣的操作手法，主要是由于借殼上市須兩年后才能注資，而通過反收購(gòu)重新上市更為快捷。

??——————————以下為綠景中國(guó)招股說明書解讀的分割線—————————

??綠景中國(guó)的土地儲(chǔ)備質(zhì)量較高。

??其項(xiàng)目大部分位于深圳，截至15年4月30日，包括16個(gè)竣工項(xiàng)目，5個(gè)在建項(xiàng)目， 2個(gè)待建項(xiàng)目和2筆交易中的土地收購(gòu)。其中，竣工未售建筑面積共4.88萬平方米；在建項(xiàng)目中，剩余可售建筑面積包括深圳23.67萬平方米和茂名 14.42萬平方米；待建或收購(gòu)中的項(xiàng)目均只公布了占地面積，未公布容積率，包括深圳28.51萬平方米，茂名71.45萬平方米和益陽2.74萬平方 米。 

??此外，綠景中國(guó)今年7月還通過收購(gòu)聰勁發(fā)展，獲取了其位于香港新界的若干物業(yè)，目前為農(nóng)業(yè)用途，正在申請(qǐng)?jiān)窊Q地。

??值得注意的是，綠景中國(guó)有獲取舊改項(xiàng)目的能力，自成立以來共獲取占地面積19.78萬方的舊改項(xiàng)目，占所有項(xiàng)目的15.3%。在深圳，對(duì)城市更新的參與度也是衡量企業(yè)資源能力的重要標(biāo)準(zhǔn)。

??投資物業(yè)為綠景中國(guó)帶來穩(wěn)定收入。

??綠景中國(guó)旗下已產(chǎn)生收益的包括兩個(gè)社區(qū)購(gòu)物中心香頌佐阾中心和1866佐阾中心，可租面積分別為2.47萬平方米和4.33萬平方米，2014年出租率均為96%；位于福田區(qū)的NEO都市商務(wù)綜合體，可租面積10.59萬平方米；另有兩個(gè)佐阾中心在建。

??從租戶情況來看，佐阾中心的大客戶包括華潤(rùn)萬家、中國(guó)銀行、光大銀行、迪卡儂等，租約有44.7%在2018年前到期，55.3%將于2018年后到期。也就是說，綠景中國(guó)投資物業(yè)的租賃情況較為穩(wěn)定，無需在招商方面投入過多精力。

??收益數(shù)據(jù)亦證明了這一點(diǎn)：2012-2014年，綠景中國(guó)的商業(yè)物業(yè)投資營(yíng)收分別為1.88億元、2.62億元和3.43億元，毛利分別為1.38億元、2.10億元和2.70億元，總體租金收益穩(wěn)中有升，毛利率則維持在80%左右。

??綠景中國(guó)盈利和負(fù)債情況較出色。

??在持有物業(yè)收入穩(wěn)定的同時(shí)，綠景中國(guó)的開發(fā)業(yè)務(wù)使其業(yè)績(jī)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)：12-14年的總營(yíng)業(yè)收入從4.85億元增長(zhǎng)至48.51億元，增幅超過900%，主要是由于開發(fā)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)量的增加。

??盈利能力方面，綠景中國(guó)的核心凈利潤(rùn)提升較快，從12年的虧損1.58億元，上升至14年的10.57億元；14年的毛利率48.6%，核心凈利率21.8%，ROE28.4%，均高于同業(yè)。

??債務(wù)情況方面，截至2015年4月30日，綠景中國(guó)共有現(xiàn)金22.36億元，短期負(fù)債為16.23億元，償債壓力不大；現(xiàn)金短債比1.38，長(zhǎng)短債務(wù)4.02，負(fù)債結(jié)構(gòu)較理想。綠景中國(guó)的凈負(fù)債率近幾年維持在85%左右，平均借貸利率(利息資本化前)在5%-9%，均處行業(yè)中等水平。

??——————————以下為萬科入股原因分析的分割線————————————

??從價(jià)值層面考量，綠景地產(chǎn)是較為理想的財(cái)務(wù)投資對(duì)象。

??如上文所述，綠景地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備大部分位于一線城市，市場(chǎng)和貶值風(fēng)險(xiǎn)較小。對(duì)于房企來說，土地資產(chǎn)有保值作用，尤其是在深圳等地土地稀缺、獲取難度大的情況下，通過入股持有不失為一種聰明的選擇。

??綠景地產(chǎn)未來的分紅收益也具想象空間，除了穩(wěn)定的租金收益外，開發(fā)業(yè)務(wù)方面今年1-4月預(yù)收賬款為12.85億元。根據(jù)12年起企業(yè)每年預(yù)收賬款和次年結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)收間的關(guān)系，預(yù)計(jì)15年末的結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)收較14年會(huì)有一定幅度下降，但16年會(huì)有所回升，且結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域較歷年變化不大，因此利潤(rùn)應(yīng)當(dāng)也較為豐厚。

??股價(jià)方面，根據(jù)香港資本市場(chǎng)偏好，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的企業(yè)股價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)也較小。

??從萬科自身需求來看，主要有三方面原因：

??1、萬科年中已確立了物業(yè)服務(wù)、物流地產(chǎn)、租賃公寓、教育營(yíng)地等轉(zhuǎn)型方向。除了物業(yè)服務(wù)外，其他業(yè)務(wù)尚需一定的培育時(shí)間。股東應(yīng)占凈利潤(rùn)此前未達(dá)預(yù)期，股權(quán)投資是在短時(shí)間內(nèi)提高盈利的方法之一。

??2、萬科賬面的資金十分充裕，截至2015年6月共有446億元現(xiàn)金，7-9月銷售理想也將帶來更多回款，若能找到合適的投資方向?qū)楣蓶|創(chuàng)造更大收益。可以看到，萬科8月起明顯加大了拿地力度(有關(guān)萬科拿地，我們即將推出相關(guān)分析)，股權(quán)投資同樣是一大方向，能使利潤(rùn)來源更多元。

??3、萬科的大本營(yíng)位于深圳，更清楚深圳起家、項(xiàng)目大部分在深圳的綠景中國(guó)的“底細(xì)“，對(duì)于企業(yè)運(yùn)營(yíng)和開發(fā)進(jìn)度能隨時(shí)掌握和監(jiān)督。同時(shí)，綠景中國(guó)獲取舊改項(xiàng)目的能力或也為萬科所看重，雙方未來有合作的可能。

??在萬科入股事件背后，我們能看到的是萬科在兩方面壓力下，正在積極做出改變：一方面是介于內(nèi)部對(duì)轉(zhuǎn)型的需求日益強(qiáng)烈，萬科既在鞏固住宅開發(fā)優(yōu)勢(shì)，又對(duì)持續(xù)發(fā)展有所思考；另一方面是“野蠻人”事件后，萬科管理層對(duì)股東關(guān)系更重視，也希望通過更多方式為股東帶來利潤(rùn)回報(bào)。