??近日，綠地控股宣布與中國(guó)民生銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同促進(jìn)投融資業(yè)務(wù)資源的優(yōu)化配置。民生銀行將為綠地旗下全產(chǎn)業(yè)板塊提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的金融支持，重點(diǎn)包括融資授信業(yè)務(wù)、投資銀行業(yè)務(wù)、國(guó)際結(jié)算及跨境金融、資金管理業(yè)務(wù)、個(gè)人金融業(yè)務(wù)等。與此同時(shí)，民生銀行還與綠地控股確定了600億元融資額度。而近年來(lái)房企與金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的消息不斷，各大房企也在競(jìng)爭(zhēng)中積極尋找符合業(yè)務(wù)發(fā)展需要的融資合作伙伴。那么為何房企要頻頻選擇金融合作伙伴？又會(huì)帶來(lái)怎樣的影響？

??融資方式多樣，業(yè)務(wù)匹配性復(fù)雜

??作為標(biāo)志性資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)在具有較大發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r(shí)，需要大量資金保持良性運(yùn)營(yíng)。而其杠桿性質(zhì)推動(dòng)了融資渠道多樣化的發(fā)展，并涉及了銀行開(kāi)發(fā)貸、公司債、股權(quán)合作、REITS等多種融資結(jié)構(gòu)。這些融資結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，適用于不同類型及規(guī)模房企。以銀行開(kāi)發(fā)貸為例，其對(duì)房企的資質(zhì)要求較高，要求“項(xiàng)目資本金達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總投資的35%以上，并在銀行貸款到位之前投入項(xiàng)目建設(shè)”，同時(shí)要求房企具有“四證”或“五證兩書(shū)“，因此許多高負(fù)債的小型房企無(wú)法滿足貸款條件。而公司債的公開(kāi)發(fā)行對(duì)于資金用途和發(fā)行額度(發(fā)行人累計(jì)發(fā)行的公司債余額不超過(guò)最近一期凈資產(chǎn)值(含少數(shù)股東權(quán)益)的40%)均有限制，而且還需獲得證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。

??發(fā)債難度加大，“合作共贏”成融資新趨勢(shì)

??10月，上交所和深交所先后向各債權(quán)承銷機(jī)構(gòu)下發(fā)《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》文件，明確了公司債的門檻要求。根據(jù)克而瑞2016監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，10月公司債發(fā)債金額環(huán)比驟降48%。11月公司債發(fā)債金額則延續(xù)了10月的趨勢(shì)，相較9月下降65%。而相比公司債政策的明顯施壓效果，房企銀行貸款的申請(qǐng)條件影響較弱。類似于近期綠地集團(tuán)以合作形式實(shí)現(xiàn)大額度融資事件，則是房企進(jìn)一步優(yōu)化借貸模式、與金融機(jī)構(gòu)雙向選擇的結(jié)果。結(jié)合目前較為嚴(yán)峻的發(fā)債形勢(shì)，與金融機(jī)構(gòu)通過(guò)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)實(shí)現(xiàn)“共贏“，有望成為各大房企融資發(fā)展新方向。

??合作借力，各房企實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展

??綠地借力布局“大基建”。2016年6月，綠地集團(tuán)就部分軌道交通項(xiàng)目、公共設(shè)施項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施PPP項(xiàng)目、棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，項(xiàng)目投資總額達(dá)782億元。集團(tuán)總裁張玉良也于近期表示，城市、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和城市運(yùn)營(yíng)相結(jié)合，有利于提高自身產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。而其綜合發(fā)展的戰(zhàn)略方向也符合今年深化供給側(cè)改革的政策要求。

??恒大擴(kuò)大金融版圖。2016年4月，恒大集團(tuán)與浦發(fā)銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，包括授信、銀行融資、直接融資、投資銀行業(yè)務(wù)、國(guó)際金融業(yè)務(wù)、金融創(chuàng)新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等并獲得350億授信額度。當(dāng)月，上海銀行也為恒大提供了200億綜合授信并共同致力于恒大于金融、健康、互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)等發(fā)展。而在完成融資后的短時(shí)間內(nèi)，恒大先后收購(gòu)了盛京銀行股權(quán)和廣西集付通。目前恒大已擁有包括恒大金服、恒大保險(xiǎn)、集付通以及盛京銀行股權(quán)在內(nèi)的較為完善的金融體系，預(yù)計(jì)未來(lái)仍將加速擴(kuò)張金融版圖。

??朗詩(shī)發(fā)力舊樓改造。2016年9月，朗詩(shī)集團(tuán)宣布與中信資本共同成立城市更新投資平臺(tái)，首期投資獲得200億元。這些資金將用于一線城市和部分二線城市舊樓改造，包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、酒店等，并以3月收購(gòu)的上海普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目作為種子項(xiàng)目。朗詩(shī)和中信資本對(duì)舊改項(xiàng)目的看好源于一線城市土地資源的稀缺，而目前一線城市均存在大量設(shè)施陳舊和缺乏管理的物業(yè)。本月20日，朗詩(shī)以2.01億元將上海長(zhǎng)風(fēng)更新項(xiàng)目注入深證朗信合投資中心，以合作新模式實(shí)現(xiàn)了其舊改道路和輕資產(chǎn)戰(zhàn)略上的新突破。

??總結(jié)與展望：優(yōu)勝劣汰，未來(lái)機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存

??從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，房企與金融機(jī)構(gòu)的合作將不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式，同時(shí)引領(lǐng)各大房企實(shí)現(xiàn)綜合的多元化發(fā)展。跨域的戰(zhàn)略合作使得房企的可合作空間增大，企業(yè)可以通過(guò)已有的合作金融平臺(tái)整合資源及拓展項(xiàng)目，從而不斷降低融資成本。同時(shí)我們也不難看出，雙向選擇的“合作共贏“模式對(duì)房企和金融機(jī)構(gòu)的契合度要求較高，這也要求房企在規(guī)模、布局、產(chǎn)品和戰(zhàn)略等條件上符合各大金融機(jī)構(gòu)的合作訴求。而面對(duì)趨嚴(yán)的市場(chǎng)政策，優(yōu)勝劣汰已成為發(fā)展主旋律。預(yù)計(jì)規(guī)模房企將通過(guò)自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)繼續(xù)加速融資進(jìn)程，而一些缺乏特點(diǎn)的中小型房企未來(lái)合作將逐步受限，需提升自身綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。