克而瑞研究中心 沈曉玲、齊瑞琳、萬任澄

??【前瞻布局核心城市群，銷售增速高于同規(guī)模房企】2019年上半年，美的置業(yè)實現(xiàn)全口徑合同銷售金額472億元，同比增長16.83%，比TOP30房企的平均增長率10.96%高出5.87個百分點。前瞻布局核心城市群，長三角區(qū)域上半年實現(xiàn)合約銷售額163.4億元，同比增長26%，為其上半年貢獻了35%的銷售業(yè)績。

??【進入城市能級提升，土地成本低鎖定未來盈利空間】2019年上半年美的置業(yè)新增土儲建面966萬平方米，新增地塊46個。新進入上海、杭州、天津和武漢等一線及新一線城市，城市能級穩(wěn)步提升，競爭力持續(xù)增強?？偼恋貎浣鏋?251萬平方米，較2018年末上升16.5%，土地成本僅為2677元/平方米，為后續(xù)盈利預留了充足空間。

??【營收、凈利穩(wěn)步增長，下半年業(yè)績有保障】19年上半年，美的置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入141.95億元，歸母凈利潤17.69億元。分別同比增長33.44%、20.10%。毛利率方面隨著近年高毛利項目逐漸結(jié)算穩(wěn)步提升。上半年達到35.9%,較2018年同期的35.5%上升0.4個百分點，優(yōu)于行業(yè)平均水平。企業(yè)中期業(yè)績發(fā)布會披露，上半年已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額達到842億，可覆蓋18年營收2.8倍，下半年業(yè)績有保障。

??【債務結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，融資成本低于行業(yè)平均】19年上半年現(xiàn)金短債比達2.42，比年初提升0.82，現(xiàn)金充裕。負債結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，長短債比3.71，比年初提升1.73，長期負債占比上升，融資成本較高的信托融資占比不斷降低。整體加權(quán)融資成本5.95%，其中上半年新增加權(quán)融資成本5.84%，融資成本低于行業(yè)平均。

??【“一主兩翼”的復合型發(fā)展戰(zhàn)略賦能主業(yè)】美的置業(yè)堅持“房地產(chǎn)＋產(chǎn)業(yè)”定位，通過建筑工業(yè)化和智能產(chǎn)業(yè)化這“兩翼”打通地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)全景布局，賦能房地產(chǎn)開發(fā)及運營主業(yè)。

??銷售：前瞻布局核心城市群，銷售規(guī)模穩(wěn)步增長

??2019年上半年，美的置業(yè)實現(xiàn)全口徑合同銷售金額472億元，同比增長16.83%，比TOP30房企的平均增長率10.96%高出5.87個百分點。銷售面積452.6萬平方米，同比增長14.4%，上半年簽約均價10429元/平方米，同比上升2.1%，一方面得益于布局城市能級的提升，另一方面則是美的置業(yè)產(chǎn)品力帶來的品牌溢價。

??美的置業(yè)銷售規(guī)模的穩(wěn)步增長主要是得益于美的置業(yè)前瞻布局核心城市群。隨著長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略，粵港澳大灣區(qū)利好持續(xù)釋放，美的置業(yè)已經(jīng)開始進入紅利收獲期。作為起家珠三角的企業(yè)，除了珠三角的自身優(yōu)勢之外，美的置業(yè)也已經(jīng)全國化布局，尤其是較早進入長三角區(qū)域。隨著政策利好，長三角區(qū)域上半年實現(xiàn)合約銷售額163.4億元，同比增長26%，為其上半年貢獻了35%的銷售業(yè)績。從美的置業(yè)2019年中期業(yè)績發(fā)布會上公布的新增貨值占比來看，長三角區(qū)域占比43%，也是上半年投資力度最大的區(qū)域。美的置業(yè)的提前布局，將為企業(yè)沖擊千億提供良好的基礎。

??堅持深耕二線或核心城市，進入收獲期。美的置業(yè)始終對重慶、蘇州等區(qū)域中心城市保持積極的布局力度。2019年上半年，這些城市也為企業(yè)貢獻了不俗的銷售業(yè)績，據(jù)統(tǒng)計企業(yè)銷售額前十的城市銷售額合計約為266億元，銷售貢獻率達56%。其中佛山銷售額68億元，重慶銷售額25億元、蘇州銷售額22億元。

??投資：城市能級穩(wěn)步提升，布局更加均衡

??2019年上半年美的置業(yè)新增土儲建面966萬平方米，新增地塊46個。拿地銷售比0.82，拿地力度處于行業(yè)較高水平。 

??積極調(diào)整土儲結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步提升城市能級。除了在二線或核心城市深耕之外，美的置業(yè)堅定進入一線及新一線城市，今年上半年新進上海、杭州、天津和武漢等一線及新一線城市，城市能級穩(wěn)步提升，競爭力持續(xù)增強。

??土地儲備：總土儲充足，低成本拿地為利潤預留空間

??截至2019年上半年，美的置業(yè)總土地儲備建面為5251萬平方米，較2018年末上升16.5%，領先行業(yè)內(nèi)多家規(guī)模房企。覆蓋全國15個省、2個直轄市的54個城市。按照企業(yè)當前的銷售規(guī)模來看，美的置業(yè)的土地消化周期超過5年，而其同規(guī)模房企的土地消化周期在3-4年左右，充足的土儲規(guī)模為美的置業(yè)未來發(fā)展提供有力支持。同時美的置業(yè)成立了產(chǎn)城及城市更新中心，加大城市更新項目拿地力度，企業(yè)業(yè)績會披露，預計未來逐步可以轉(zhuǎn)化為土儲的建面為257萬平方米，其中103萬平方米預計今年即可轉(zhuǎn)化為土儲。 

??美的置業(yè)的土地成本僅為2677元/平方米，樓板價/銷售均價比僅為0.25，充足且低價優(yōu)質(zhì)的土儲現(xiàn)狀為企業(yè)未來銷售業(yè)績的擴張?zhí)峁┯辛χ危矠橛A留了充足空間。

??盈利表現(xiàn)：營收、凈利穩(wěn)步增長，下半年業(yè)績有保障

??19年上半年，美的置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入141.95億元，歸母凈利潤17.69億元。分別同比增長33.44%、20.10%。其中核心凈利潤18.89億元。受益于上半年結(jié)算面積以及結(jié)算均價的提升，營收、凈利實現(xiàn)穩(wěn)步增長。根據(jù)企業(yè)中期業(yè)績發(fā)布會披露，上半年已售未結(jié)算金額達842億元，比18年末再增215億?？筛采w18年營收約2.8倍，下半年業(yè)績有保障。 

??報告期內(nèi)，美的置業(yè)毛利率為35.9%，較2018年同期的35.5%上升0.4個百分點。主要是由于結(jié)算均價提升。歸母凈利率則略有下降，從2018年同期的13.85%下降到12.46%，主要由于結(jié)算項目的權(quán)益占比降低，少數(shù)股東損益上升。 

??2016-20191H，美的置業(yè)的毛利率由22.8%提升到35.9%，在行業(yè)內(nèi)領先。主要有兩個方面原因。一方面是由于企業(yè)堅持城市升級、圍繞全國核心城市以及重點地區(qū)的拿地策略。另一方面也是因為17年后，企業(yè)的高毛利項目進入結(jié)轉(zhuǎn)期，結(jié)算均價從17年的7080元/平方米上升到19年上半年的8958元/平方米，提升了26.5%。

??償債表現(xiàn)：債務結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，融資成本低于行業(yè)平均

??現(xiàn)金短債比方面較期初提升0.82，達到2.42，優(yōu)于可比行業(yè)平均。上半年企業(yè)持有現(xiàn)金278億元，比年初增加13億元，現(xiàn)金充裕，上半年在行業(yè)增速放緩、融資收緊的背景下，美的置業(yè)順應趨勢，積極調(diào)整債務結(jié)構(gòu)，提升流動資金占比。充沛的資金一方面有利于企業(yè)尋找投資機會，把握優(yōu)質(zhì)地塊。另一方面也能提升企業(yè)的抗風險能力。

??長短債比方面，報告期內(nèi)達到3.71，比年初提升1.73。美的置業(yè)在上半年陸續(xù)發(fā)行了公司債券、銀團貸款，且最短期限都在三年以上，長期債務占比進一步提升，達到79%，企業(yè)債務結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

??融資成本方面，報告期內(nèi)美的置業(yè)的加權(quán)融資成本為5.95%，融資成本在行業(yè)里具有優(yōu)勢。其中新增借款加權(quán)平均實際利率為5.84%，低于行業(yè)平均水平。上市之后，公司不斷拓寬融資渠道。2019年上半年陸續(xù)發(fā)放了融資成本在5.2%-5.7%之間的企業(yè)債等長期負債，較高成本的信托融資占總負債比重則從年初的24%下降到8%。預期未來企業(yè)整體融資成本將保持穩(wěn)定。由于整體運營情況良好，2019年4月26日，美的置業(yè)集團有限公司獲得中誠信證券評估有限公司AAA的主體信用評級。

??凈負債率方面，上半年下降約2個百分點，為95.6%。由于近年來規(guī)模擴張速度較快，因此企業(yè)雖然債務結(jié)構(gòu)在不斷改善，但是整體的杠桿水平下降幅度有限。

??戰(zhàn)略：“兩翼”產(chǎn)業(yè)生態(tài)布景全局，賦能主業(yè)

??今年上半年美的置業(yè)提出了“一主兩翼”的復合型發(fā)展戰(zhàn)略，堅持“房地產(chǎn)＋產(chǎn)業(yè)”定位，通過建筑工業(yè)化和智能產(chǎn)業(yè)化這“兩翼”打通地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)全景布局，賦能房地產(chǎn)開發(fā)及運營主業(yè)。 

??智能產(chǎn)業(yè)化方面，目前國內(nèi)智慧家居在技術(shù)上還處在早期階段，而美的置業(yè)擁有行業(yè)先發(fā)優(yōu)勢和一站式智慧生活方案系統(tǒng)解決能力，已在布局智慧生態(tài)圈。傳承「美的」制造業(yè)基因，從2015年行業(yè)首推“5M智慧健康社區(qū)”以來，美的置業(yè)先后成立美家智能科技有限公司、慧生活研究院等，實現(xiàn)智慧家居從研發(fā)、設計生產(chǎn)、銷售施工到后和運維的全產(chǎn)業(yè)鏈打通，并與阿里云、海康威視華為美的集團等行業(yè)頭部企業(yè)共建智慧生態(tài)。 

??建筑工業(yè)化方面，美的置業(yè)主要布局裝配式建筑和整體衛(wèi)浴兩大市場，以期實現(xiàn)從外裝裝配式到裝配式內(nèi)外裝一體化。裝配式建筑已經(jīng)進入落地投產(chǎn)階段，其中2019年2月聯(lián)成住工徐州產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)進入投產(chǎn)階段，2019年5月首批建筑工業(yè)化PC產(chǎn)品交付并完成首次吊裝；整體衛(wèi)浴方面，2019年8月美的置業(yè)投資的睿住優(yōu)卡裝配式整體衛(wèi)浴預計實現(xiàn)投產(chǎn)，將成為國內(nèi)第一條自動化瓷磚整體衛(wèi)浴生產(chǎn)線。美的置業(yè)通過整合裝配式建筑設計、建造、生產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈，采用EPC模式，科技化、工業(yè)化、規(guī)模化地制造房子，整合建筑全生命周期。