◎  研究員 / 朱一鳴、汪慧

??2019年，深圳發(fā)展迎來新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，繼年初《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》出臺之后，8月18日，中共中央、國務(wù)院又發(fā)布了《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》，國家級政策利好疊加，深圳的戰(zhàn)略地位再次升級，城市發(fā)展優(yōu)勢和潛力進(jìn)一步提升。

??作為城市建設(shè)和運(yùn)營的重要組成部分，深圳房地產(chǎn)市場的發(fā)展備受關(guān)注。先行示范區(qū)地位的確立，對深圳房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著短期刺激和中長期驅(qū)動的積極作用。值得注意的是，10月10日，在先行示范區(qū)建設(shè)推進(jìn)的背景下，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布關(guān)于公開征求《深圳市落實(shí)住房制度改革加快住房用地供應(yīng)的暫行規(guī)定》（征求意見稿）意見的通告。根據(jù)《暫行規(guī)定》，住房用地供應(yīng)需落實(shí)2035年前籌集建設(shè)各類住房170萬套的任務(wù)，這無疑為住房市場提供了更大的增長空間。對于房企來說，如何有效參與到深圳先行示范區(qū)建設(shè)之中，將是分享市場增長紅利的關(guān)鍵。

??01 政策利好機(jī)遇下，房企分享紅利面臨挑戰(zhàn)

??在先行示范區(qū)建設(shè)的政策支持下，深圳房地產(chǎn)市場增長預(yù)期向好，充滿機(jī)遇，但同時，介于深圳市場發(fā)展特點(diǎn)、現(xiàn)狀與趨勢走向，房企也面臨了相當(dāng)挑戰(zhàn)。

??一方面，在市場需求基數(shù)和購買力支撐下，深圳土地資源向來備受房企爭搶，高價(jià)項(xiàng)目頻現(xiàn)，且面臨較高的拿地門檻。相比粵港澳其他城市，深圳市場確定性高，加劇了土地市場的競爭。較為典型的是，今年6月深圳成交的5宗宅地，地塊采取“單限雙競”掛牌方式出讓，萬科、華潤、招商、龍光等數(shù)十家房企都參與了競拍，最終5宗土塊均觸及最高限價(jià)，總成交價(jià)達(dá)223.8億元。其中，龍光自2003年進(jìn)駐深圳，多次拿下地王項(xiàng)目，今年在疊加政策利好的驅(qū)動下，再次以總價(jià)65.85億元拿下龍華民治街道宗地，可售樓面價(jià)達(dá)6.7萬元/平方米，甚至與周邊樓盤售價(jià)相當(dāng)。政策利好進(jìn)一步推高了市場預(yù)期，地價(jià)高企無疑會加劇房企拿地負(fù)擔(dān)，高成本下如何實(shí)現(xiàn)利潤將是房企面臨的挑戰(zhàn)之一。

??另一方面，深圳市場成熟相對較早，土地資源日益稀缺，土地儲備量將是決定房企在深圳市場表現(xiàn)的關(guān)鍵因素。近年來，深圳公開市場新房土地供應(yīng)已經(jīng)不多見。根據(jù)深圳市土地房產(chǎn)交易中心，截至9月底，今年深圳土地市場共成交26宗，從土地用途結(jié)構(gòu)來看，主要為工業(yè)用地、商業(yè)用地及綜合用地，住宅用地鮮少。雖然在政策推動下，各房企積極布局大灣區(qū)，但就深圳市場而言，房企土地儲備較為有限。其中，本土起家的老牌粵系房企萬科2018年末深圳土儲410.5萬平方米，但2019年以來并未在公開市場上拿地。還有龍光，作為深耕型房企，截至2019年上半年末，在大灣區(qū)的土儲達(dá)2169.4萬平方米，深圳土儲為193.3萬平方米，占比8.9%，今年更是在深圳積極加倉，增強(qiáng)自身的儲備。土地儲備作為房企業(yè)績增長的推動力，在供不應(yīng)求的狀況下，如何提高自身儲備能力將是房企立足深圳市場的另一挑戰(zhàn)。

??此外，先行示范區(qū)的定位對房企在城市更新與運(yùn)營中提出了更高的要求。在《意見》的指導(dǎo)下，深圳將建成高質(zhì)量發(fā)展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福標(biāo)桿和可持續(xù)發(fā)展先鋒，未來深圳發(fā)展必然兼顧城市功能的綜合性和發(fā)展的協(xié)同性。在高標(biāo)準(zhǔn)的政策目標(biāo)和城市定位下，房企的產(chǎn)品服務(wù)、運(yùn)營管理、開發(fā)模式也要更加適應(yīng)發(fā)展趨勢，在建設(shè)的推進(jìn)下更加強(qiáng)調(diào)參與性和互動性，這是分享政策紅利的保證。

??02 房企參與到深圳先行示范區(qū)建設(shè)的切入點(diǎn)

??房企參與到深圳先行示范區(qū)面臨的挑戰(zhàn)主要可以總結(jié)為三點(diǎn)：一是投資開發(fā)的成本與利潤，二是土地儲備，三是城市建設(shè)與運(yùn)營的質(zhì)量與效率。

??針對以上問題，房企尋找市場機(jī)會，找到可行的切入點(diǎn)是重點(diǎn)。深圳先行示范區(qū)建設(shè)的著力點(diǎn)在于產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入和創(chuàng)新，對于房企來說，需要兼顧自身效益和城市建設(shè)兩大方面的互動性，當(dāng)前大致可以從存量土地、開發(fā)模式兩大方面進(jìn)行切入，具體途徑主要包括參與城市更新、打造TOD項(xiàng)目等。

??1、參與城市更新。深圳已經(jīng)踏入存量時代，特別是6月11日，《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》正式印發(fā)，明確全市城市更新規(guī)劃期增加至2035年，利好城市更新開發(fā)中長期發(fā)展。根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)披露，近兩年來，城市更新供地都維持了一定的規(guī)模，2018年全市完成拆除重建供應(yīng)用地257公頃，今年計(jì)劃全年城市更新改造供地246公頃，截至今年上半年末，深圳城市更新單元項(xiàng)目簽訂土地出讓合同25項(xiàng)（不含補(bǔ)充合同），累計(jì)供應(yīng)用地面積69公頃，城市更新成為深圳土地供應(yīng)重要來源。

??對于房企來說，在土地招拍掛市場供給有限、競爭日趨激烈以及土地一級市場價(jià)格高企的情況下，通過參與城市更新拓展土地儲備，適用于在深圳這樣核心城市的發(fā)展。城市更新具有低成本高售價(jià)的配比優(yōu)勢，盈利空間較大，也能較好地保證企業(yè)的利潤。而從城市建設(shè)角度來看，城市更新有利于更新建筑設(shè)施，改善空間格局，整合城市功能，提高城市運(yùn)營效率，是深圳建設(shè)和實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量成長的有效途徑，先行示范區(qū)的建設(shè)將會增加深圳城市更新需求，加快項(xiàng)目的推進(jìn)。綜合來看，城市更新項(xiàng)目兼顧了效益和效率兩大優(yōu)勢，發(fā)展前景可觀。今年下半年以來，越來越多的房企積極參與到深圳城市更新中，各區(qū)也披露多個城市更新項(xiàng)目情況，城市更新在今后深圳城市發(fā)展的地位將越來越突出。

??2、挖掘TOD開發(fā)模式價(jià)值。TOD模式是以“公共交通”為導(dǎo)向的開發(fā)模式，通過挖掘軌道交通物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，提升物業(yè)溢價(jià)能力和實(shí)現(xiàn)價(jià)值增長，近兩年來在城市發(fā)展中越來越多地被關(guān)注，并逐漸成為城市更新與開發(fā)的首選模式。根據(jù)規(guī)劃，深圳至2035年將形成33條線路、總里程1335公里的軌道網(wǎng)絡(luò)，顯然由軌道交通發(fā)展延伸出來的TOD開發(fā)模式將有著巨大的發(fā)展前景和戰(zhàn)略意義。

??此外，TOD模式的最大的優(yōu)勢在于在城市建設(shè)中具備參與性和互動性，一是TOD模式可以有效改善交通擁堵，實(shí)現(xiàn)高效資源配置，二是其本身可以實(shí)現(xiàn)高質(zhì)產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)，制造新經(jīng)濟(jì)中心，吸引更多的人才，三是通過整合多形態(tài)滿足需求，提升城市功能的綜合性。通過TOD開發(fā)，融合產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)資源，可以形成新的商業(yè)中心和生活中心，從而推動城市更新、改變城市發(fā)展格局，對示范區(qū)的建設(shè)進(jìn)程起到了推進(jìn)作用。

??房企挖掘TOD開發(fā)模式價(jià)值，可以在新的開發(fā)思路下打開市場，這符合城市建設(shè)的發(fā)展趨勢；另外，可以提升物業(yè)溢價(jià)能力，提高售價(jià)，一般TOD項(xiàng)目價(jià)格都較高，很好地覆蓋成本。

??隨著城市地位與建設(shè)的不斷升級，深圳的發(fā)展空間進(jìn)一步被打開，TOD模式價(jià)值優(yōu)勢凸顯。較為典型的房企即龍光，龍光在深圳發(fā)展的地鐵上蓋或沿線項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到13個，包括位于深圳北中心紅山地鐵站上蓋龍光?玖鉆項(xiàng)目、坪山高鐵站的龍光?玖云著及光明高鐵站的龍光?玖龍臺等。

??03 收并購、合作開發(fā)，或成為重要的參與方式

??區(qū)別于傳統(tǒng)的項(xiàng)目，城市更新項(xiàng)目與TOD項(xiàng)目增長空間大，但在項(xiàng)目獲取與開發(fā)上都存在相當(dāng)?shù)碾y度和風(fēng)險(xiǎn)。由于各企業(yè)在規(guī)模、資源、能力上的差異性，造成風(fēng)險(xiǎn)收益有所不同，從而直接影響到企業(yè)的參與度。從風(fēng)險(xiǎn)控制和門檻角度，房企通過收并購、合作開發(fā)等方式是控制成本、收益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的有效途徑。

??當(dāng)前，深圳市場聚集本地房企與外來房企，從深圳市場成交數(shù)據(jù)來看，本地房企表現(xiàn)強(qiáng)勢,占據(jù)市場較大的份額。克而瑞深圳區(qū)域成交榜單顯示，1-9月流量銷售前五位分別是萬科、華僑城、華潤置地、佳兆業(yè)、招商蛇口，緊隨其后的是新錦安、華強(qiáng)永興、勤誠達(dá)，都是深圳本地企業(yè)。本地房企在深圳市場的競爭優(yōu)勢主要體現(xiàn)在兩方面，一是先發(fā)布局，土地儲備的量和質(zhì)上占據(jù)比較優(yōu)勢；二是對于區(qū)域的市場以及客戶需求更加熟悉和了解，并且擁有一定的品牌沉淀，市場接受度高。

??從比較優(yōu)勢來說，越秀、恒大等外來房企積極尋求與本地房企合作，有助于充分借助本地企業(yè)市場積累與品牌沉淀的優(yōu)勢立足當(dāng)?shù)厥袌觯貏e對于城市更新項(xiàng)目，本地房企對于政策、資源、渠道及產(chǎn)業(yè)、人口規(guī)劃方面擁有顯著的競爭優(yōu)勢，更有利于城市更新項(xiàng)目的獲取和推進(jìn)。而對于本地房企來說，特別是中小房企，市場集中度高，但是由于市場預(yù)期較高，項(xiàng)目獲取與開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也加劇，因此持續(xù)能力難以支撐，通過合作分?jǐn)傋陨硗顿Y、開發(fā)等環(huán)節(jié)的壓力，增強(qiáng)可持續(xù)能力。今年以來，深圳市場拿地和城市更新項(xiàng)目合作的案例頻出，包括萬科、碧桂園、華發(fā)等房企都積極參與其中。

??總結(jié)：先行示范區(qū)的建設(shè)是一項(xiàng)中長期系統(tǒng)工程，房企的參與性必不可少，但同時面臨市場機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)，找好切入點(diǎn)和參與方式，是實(shí)現(xiàn)收益和降低風(fēng)險(xiǎn)的第一步。這個過程也是動態(tài)的，房企也需不斷調(diào)整與創(chuàng)新，與趨勢接軌，增強(qiáng)可持續(xù)能力。