??核心觀點(diǎn)

??【銷(xiāo)售增長(zhǎng)超過(guò)同規(guī)模企業(yè)，城市深耕力度有待加強(qiáng)】2021年中梁控股實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷(xiāo)售金額1718億元，合約銷(xiāo)售面積1428萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)1.78%和5.76%，銷(xiāo)售增速高于TOP20房企的約0.2%的平均水平。銷(xiāo)售貢獻(xiàn)超過(guò)50億元的城市有4個(gè)，同比減少2個(gè)，城市深耕力度需進(jìn)一步加強(qiáng)。

??【下半年開(kāi)始投資縮減，長(zhǎng)三角都市圈仍為重點(diǎn)區(qū)域】2021年中梁新增土地建面1000萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)526億元，分別同比減少33.1%%和26.1%，共計(jì)新增約1300億元的貨值。其中上半年中梁的拿地銷(xiāo)售比為0.43，下半年受調(diào)控影響，中梁拿地力度下降，下半年拿地銷(xiāo)售金額比降為0.15。由拿地金額區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，持續(xù)深耕長(zhǎng)三角都市圈，2021年長(zhǎng)三角拿地占比為54%，是占比最大的區(qū)域。

??【并表比例有待提升，需繼續(xù)加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)效率提升盈利水平】2021年?duì)I業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，同比增加15.4%至761.1億元。期末合約負(fù)債與期初基本持平，并表銷(xiāo)售回款約為760億元，約為全口徑銷(xiāo)售金額的44.2%，并表比例有待提升。從盈利表現(xiàn)來(lái)看，毛利率17.12%，凈利率6.25%，歸母凈利率3.55%，低于行業(yè)平均。未來(lái)企業(yè)需繼續(xù)加強(qiáng)管控，增強(qiáng)運(yùn)營(yíng)效率，提升利潤(rùn)水平。

??【負(fù)債率有所改善，債務(wù)結(jié)構(gòu)需繼續(xù)改善】持有現(xiàn)金較同比減少19.34%至276.10億元，非受限現(xiàn)金短債比1.04，現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)相對(duì)較低，較為考驗(yàn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力。凈負(fù)債率同比下降30.4個(gè)百分點(diǎn)至35.4%；剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率同比下降4.1個(gè)百分點(diǎn)至75.8%；三條紅線(xiàn)觸線(xiàn)一條，保持黃檔。此外，少數(shù)股東權(quán)益占比66.3%，少數(shù)股東收益占比43.2%，可能存在錯(cuò)配；合聯(lián)營(yíng)投資/歸母權(quán)益占比達(dá)到1.98，隱性負(fù)債值得關(guān)注。

??01

??銷(xiāo)售

??銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)超過(guò)同規(guī)模企業(yè)

??城市深耕力度有待加強(qiáng)

??2021年中梁控股實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷(xiāo)售金額1718億元，合約銷(xiāo)售面積1428萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)1.78%和5.76%，銷(xiāo)售增速高于TOP20房企的約0.2%的平均水平。銷(xiāo)售目標(biāo)完成率達(dá)到95%。

??從上下半年的銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，2021年上半年中梁銷(xiāo)售增速達(dá)到40.32%，占全年銷(xiāo)售的55%。下半年由于市場(chǎng)調(diào)控加碼，融資環(huán)境收緊、預(yù)售資金回籠受限、市場(chǎng)觀望情緒較濃等原因，導(dǎo)致銷(xiāo)售下滑，下半年中梁銷(xiāo)售金額為768億元，同比減少24.04%。

??從城市分布來(lái)看，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)最大的城市是溫州，貢獻(xiàn)銷(xiāo)售金額140.58億元，銷(xiāo)售超過(guò)100億元，另有杭州、合肥、徐州3個(gè)城市的銷(xiāo)售金額超過(guò)50億元，單城銷(xiāo)售超過(guò)50億元的城市同比減少2個(gè)，城市深耕力度有待加強(qiáng)。

??從區(qū)域分布來(lái)看，銷(xiāo)售金額最高的區(qū)域是長(zhǎng)三角區(qū)域，占比達(dá)到52.2%，但該區(qū)域銷(xiāo)售同比下滑了18%，占比也較2020年的64.7%下降了12.5pct。除了長(zhǎng)三角區(qū)域，其他4個(gè)區(qū)域銷(xiāo)售金額均實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)，其中珠三角區(qū)域增幅最大，同比增長(zhǎng)127%，環(huán)渤海和中西部城市銷(xiāo)售貢獻(xiàn)也進(jìn)一步增強(qiáng)，分別同比增長(zhǎng)了54%和20%，使得他們的占比分別上漲了3.8pct和3.6pct。

        從銷(xiāo)售能級(jí)表現(xiàn)來(lái)看，中梁來(lái)自二線(xiàn)城市及強(qiáng)三線(xiàn)城市的總占比為88.3%，與上年相差不大。其中，二線(xiàn)城市銷(xiāo)售占比同比上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售表現(xiàn)堅(jiān)挺；三線(xiàn)城市則同比下降了2個(gè)百分點(diǎn)至41.9%，此外四線(xiàn)城市銷(xiāo)售回升，銷(xiāo)售占比同比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)至11.7%。

??02

??投資

??下半年投資不到上半年3成

??長(zhǎng)三角都市圈仍為重點(diǎn)區(qū)域

??2021年中梁新增85個(gè)項(xiàng)目，新增土地建面1000萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)526億元，分別同比減少33.1%%和26.1%，共計(jì)新增約1300億元的貨值，整體的拿地降幅相對(duì)較大。其中上半年中梁的拿地銷(xiāo)售比為0.43，下半年受調(diào)控影響，中梁為保留現(xiàn)金土地投資維持在較低水平，拿地金額108億元，不到上半年3成，導(dǎo)致下半年拿地銷(xiāo)售金額比為0.15，遠(yuǎn)低于上半年水平。全年權(quán)益拿地銷(xiāo)售金額比低于0.3，屬于同規(guī)模企業(yè)平均水平。

??從拿地金額區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，中梁持續(xù)深耕長(zhǎng)三角都市圈。2021年長(zhǎng)三角拿地占比為54%，仍是占比最大的區(qū)域，此外中西區(qū)、環(huán)渤海、海峽兩岸和珠三角區(qū)域的拿地占比16%、13%、10%和7%。在城市能級(jí)策略方面，二線(xiàn)城市占比達(dá)到60%，同比增長(zhǎng)13個(gè)百分點(diǎn)，長(zhǎng)三角區(qū)域的三四線(xiàn)城市的占比也達(dá)到了34%，進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)向高能級(jí)城市轉(zhuǎn)變。

??截至2021年末中梁控股土地儲(chǔ)備5977萬(wàn)平方米，同比下降8.2%。項(xiàng)目總數(shù)487個(gè)，覆蓋全國(guó)153個(gè)城市。扣除已售未結(jié)部分，2021年末可售建面約3900萬(wàn)平方米，可售貨源為4300億元，其中2022年可售貨值約為2200億元，相對(duì)中梁的現(xiàn)有規(guī)模以及高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式來(lái)說(shuō)，土儲(chǔ)仍略顯不足。從總可售貨源的貨值分布來(lái)看，48%位于長(zhǎng)三角，25%位于中西部區(qū)域，環(huán)渤海占比為13%，海峽西岸為8%，珠三角為6%。

??03

??盈利

??結(jié)轉(zhuǎn)速度穩(wěn)定

??需繼續(xù)加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)效率提升利潤(rùn)水平

??2021年?duì)I業(yè)收入同比增加15.4%至761.1億元。期末已售未結(jié)轉(zhuǎn)貨值2100億元，可以保證未來(lái)的營(yíng)收規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)。合約負(fù)債1208億元，與期初基本持平，并表銷(xiāo)售回款約為760億元，同比增長(zhǎng)7%，占全口徑銷(xiāo)售金額的比例44%，并表比例有待提高。毛利潤(rùn)130.33億元，同比下降5.92%，主要是受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利水平較低的影響，毛利率同比下降了約3.89個(gè)百分點(diǎn)至17.12%。

??三費(fèi)開(kāi)支增長(zhǎng)以及合聯(lián)營(yíng)收入降低等原因進(jìn)一步拉大凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)的降幅，凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別同比減少27.57%和27.81%至47.56億元和27.03億元。歸母凈利潤(rùn)占比為56.8%，同比下降0.2pct，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的權(quán)益一直處于較低的水平。凈利率同比下降3.71個(gè)百分點(diǎn)至6.25%，歸母凈利率同比下降2.13個(gè)百分點(diǎn)至3.55%。盈利水平低于行業(yè)平均，未來(lái)企業(yè)需加強(qiáng)集團(tuán)管控，增強(qiáng)運(yùn)營(yíng)效率。

??04

??償債

??負(fù)債率有所改善

??需繼續(xù)加強(qiáng)現(xiàn)金流回款

??2021年末，中梁控股持有現(xiàn)金較同比減少19.34%至276.10億元，非受限現(xiàn)金短債比1.04，同比減少4.59%，現(xiàn)金雖持續(xù)覆蓋短債，但覆蓋倍數(shù)相對(duì)較低，較為考驗(yàn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力。此外，中梁1-2年內(nèi)到期有息債占比同比上漲2個(gè)百分點(diǎn)至35%，2年以上到期的債務(wù)同比下降7個(gè)百分點(diǎn)至16%，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待改善。

??從三條紅線(xiàn)指標(biāo)來(lái)看，凈負(fù)債率同比下降30.4個(gè)百分點(diǎn)至35.4%；剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率同比下降4.1個(gè)百分點(diǎn)至75.8%，杠桿水平有所下降，三條紅線(xiàn)觸線(xiàn)一條，保持黃檔。值得注意的是，中梁2021年的合聯(lián)營(yíng)投資額同比增長(zhǎng)28%到237億元，合聯(lián)營(yíng)投資/歸母權(quán)益為1.98，較2020年的1.69增加0.29，處于行業(yè)較高水平，表外負(fù)債需要關(guān)注。此外，少數(shù)股東權(quán)益占比達(dá)到66.3%，并表項(xiàng)目的合作比例也相對(duì)較高，少數(shù)股東利潤(rùn)占比43.2%，少數(shù)股東權(quán)益與少數(shù)股東利潤(rùn)可能存在錯(cuò)配，是否存在明股實(shí)債值得關(guān)注。

??截至2021年末，中梁有息債的境內(nèi)貸款占比為44%，同比減少了7個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)非銀占比較同比增長(zhǎng)5個(gè)百分比至33%，從而使得其平均融資成本個(gè)百分點(diǎn)至9.0%，同比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，成本還需優(yōu)化。