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??核心觀點

??【銷售降幅近六成，江蘇銷售占比超五成】2022年，弘陽地產合約銷售金額352.0億元，較去年同期相比下降59.6%，降幅高于百強房企42%的平均收縮。同期實現合約銷售面積259.8萬方，同比下降49.7%，銷售均價達13548元/平方米，同比下降19.8%。江蘇省內銷售貢獻率提高6個百分點，但鹽城、常州、南京的競爭力出現了不同程度的下降，如南京2022年僅進入全口徑銷售面積榜單，從2021年底的第9名降至14名。

??【全年無新增土儲，江蘇仍為土儲主要區域】根據CRIC監測，2022年全年弘陽地產無新增土儲。截止2022年底，弘陽共擁有1498.4萬平方米土地儲備，總規模較2021年末下降20.2%，但按照近三年的銷售情況來看，足夠覆蓋弘陽未來3-4年的銷售。從土儲分布上看，與2021年年底格局變動不大，長三角土儲建面占比66%，其中江蘇省土儲占總土儲比重達52%。從城市能級來看，一二線城市土儲占比為45.1%，三四線城市土儲占比為54.1%，三四線土儲占比小幅提升3個百分點。

??【營收規模同比下降25%，凈利出現大額虧損】2022年，弘陽營業收入為200.1億元，同比下降25%。其中物業銷售收入為193.4億元，占比96.6%。從合同負債儲備來看，合同負債覆蓋營收倍數（合同負債/2022年全年營收）為1.3，未來營收有一定保障。2022年，弘陽地產實現毛利潤16.7億元，同比下降67.2%，毛利率下降10.8個百分點至8.3%，毛利和毛利率的下降主要是由于期內結轉的高毛利項目占比下降。2022年企業凈利潤虧損39.4億元，歸母凈利潤虧損38.8億元，凈利潤出現虧損主要由于期內毛利大幅下降且出現了非經常性損益，一方面包含金融資產減值、出售附屬公司虧損、投資物業減值等的其他支出高達13.2億元，另一方面，受到匯率波動導致融資活動出現6.8億元匯兌損失。不僅如此，根據業績報數據顯示，弘陽2022年非控股股東利潤占凈利潤比例為1.4%，而非控股股東權益占總權益比重達49.9%，或存在“明股實債”的嫌疑。

??【流動性告急，現金無法覆蓋短債】截止至2022年底，弘陽地產的凈負債率為81.7%，較去年年底上漲24.7個百分點。剔除預收款的資產負債率達66.5%，較去年年底提高0.4個百分點，維持在監管閾值內。現金余額48.6億元，相比2021年末減少69.7%。短期債務165.6億元，相比2021年末規模增長45.5%，截止2022年底現金短債比僅為0.3，遠低于監管紅線要求，剔除受限制現金及已質押存款的現金短債比僅為0.1，流動性問題亟待解決。

01 銷售

??銷售降幅近六成，江蘇銷售占比超五成

??合約銷售規模同比下降59.6%，折扣促銷壓低均價。2022年，弘陽地產合約銷售金額352.0億元，較去年同期相比下降59.6%，降幅高于百強房企42%的平均收縮。同期實現合約銷售面積259.8萬方，同比下降49.7%，銷售均價達13548元/平方米，同比下降19.8%。弘陽年內先后舉辦“五一好房超燃購”、“26周年慶”、“弘粉嗨購節”等集團營銷活動以及“金秋購房節”、“王牌雙十一”、“年末鉅惠”等區域營銷，但是對銷售的促進作用比較有限。

??江蘇省內銷售貢獻率提高6個百分點，徐淮蘇競爭力有所提高。從合約銷售額的區域分布來看，2022年弘陽65%的合約銷售額分布在長三角，江蘇省合約銷售貢獻度較去年年底提升6個百分點至55%。從江蘇省內單城市的市場地位來看，弘陽在江蘇省13個城市中已布局111城，根據CRIC發布的《2022年企業銷售排行榜》2來看，弘陽在淮安、常州、徐州、蘇州、鹽城5個城市入圍該城市2022年度銷售排行榜，從入圍榜單類別和榜單排名上看，省內本土市場有退有進，徐州、蘇州、淮安競爭力有所提升，徐州全口徑銷售金額排名從2021年的18名提升至2022年的14名，蘇州、淮安分別入圍全口徑銷售金額榜單第44位、第11位。除此之外鹽城、常州、南京的競爭力出現了不同程度的下降，如南京2022年僅進入全口徑銷售面積榜單，從2021年底的第9名降至14名。

??02 土儲

??全年無新增土儲，江蘇仍為土儲主要區域

??期內未拿地，土儲可支撐未來三到四年銷售。根據CRIC監測，2022年弘陽無新增土儲，截至2022年底，弘陽共擁有1498.4萬平方米土地儲備，總規模較2021年末下降20.2%，盡管土儲規模縮減，但按照近三年的銷售情況來看，足夠覆蓋弘陽未來3-4年的銷售。

??土儲分布保持穩定，聚焦深耕江蘇省。從土儲分布上看，與2021年年底格局變動不大，長三角土儲建面占比66%，其中江蘇省土儲占總土儲比重達52%。其次，中西部土儲建面占比為21%，較2021年底下降1個百分點，珠三角和環渤海占比較低，分別為為6%、7%。從城市能級來看，一二線城市土儲占比為45.1%，三四線城市土儲占比為54.1%，三四線土儲占比小幅提升3個百分點。

??03 營收

??營收規模同比下降25%，凈利出現大額虧損

??營收同比下降超兩成，物業銷售部分占比96.6%。2022年，弘陽營業收入為200.1億元，同比下降25%。營收主要由物業銷售、商業和酒店經營三部分組成，其中物業銷售收入為193.4億元，占比96.6%，商業和酒店經營收入分別為6.5億元和0.3億元，占比合計3.4%。從合同負債儲備來看，合同負債覆蓋營收倍數（合同負債/2022年全年營收）為1.3，未來營收有一定保障。

??毛利下滑近七成，凈利虧損近40億。2022年，弘陽地產實現毛利潤16.7億元，同比下降67.2%，毛利率下降10.8個百分點至8.3%，毛利和毛利率的下降主要是由于期內結轉的高毛利項目占比下降。2022年企業凈利潤虧損39.4億元，歸母凈利潤虧損38.8億元，凈利潤出現虧損主要由于期內毛利大幅下降，同時還出現了非經常性損益，一方面包含金融資產減值、出售附屬公司虧損、投資物業減值等的其他支出高達13.2億元，另一方面，受到匯率波動導致融資活動出現6.8億元匯兌損失。不僅如此，根據業績報數據顯示，弘陽2022年非控股股東利潤占凈利潤比例為1.4%，而非控股股東權益占總權益比重達49.9%，或存在“明股實債”的嫌疑。

??04 負債

??流動性告急，現金無法負債短債

??包含受限制現金短債比僅為0.3，流動性嚴重不足。截止至2022年底，弘陽地產的凈負債率為81.7%，較去年年底上漲24.7個百分點。剔除預收款的資產負債率達66.5%，較去年年底提高0.4個百分點，維持在監管閾值內。現金余額48.6億元，相比2021年末減少69.7%。短期債務165.6億元，相比2021年末規模增長45.5%，根據業績報，截止2022年底現金短債比僅為0.3，遠低于監管紅線要求，剔除受限制現金及已質押存款的現金短債比僅為0.1，流動性問題亟待解決。