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??本期關(guān)注：

??鄭州修訂政府投資項(xiàng)目代建制管理辦法

??明確了代建制的適用范圍，規(guī)定總投資3000萬(wàn)元以上的建設(shè)項(xiàng)目必須實(shí)行代建制，總投資3000萬(wàn)元以下的建設(shè)項(xiàng)目也可以實(shí)行代建制。代建制分為直接代建和委托代建兩種模式，以及全過(guò)程代建和建設(shè)實(shí)施代建兩種方式。同時(shí)，該辦法還規(guī)定了代建項(xiàng)目的選定程序、資金管理、獎(jiǎng)懲制度等。

??三季度城投拿地占比60% 

??2024年三季度城投拿地占比攀升至60%，分別較一季度、二季度增長(zhǎng)17個(gè)百分點(diǎn)和9個(gè)百分點(diǎn)，若與近三年同期相比，占比高出近15-20個(gè)百分點(diǎn)左右。

??代建企業(yè)合伙人計(jì)劃初見(jiàn)成效

??從公布數(shù)據(jù)情況來(lái)看，合伙人計(jì)劃對(duì)獲取項(xiàng)目信息有明顯作用：綠管、旭輝、金科等企業(yè)新增信息量均超過(guò)千條，代建項(xiàng)目的信息渠道得到明顯擴(kuò)張；出于對(duì)獲取項(xiàng)目的謹(jǐn)慎要求，項(xiàng)目需要經(jīng)過(guò)層層篩選，最終推進(jìn)和實(shí)際落地的數(shù)量有限，在項(xiàng)目推進(jìn)方面旭輝建管表現(xiàn)相對(duì)突出，引進(jìn)合伙人219人、推進(jìn)項(xiàng)目數(shù)191個(gè)、新簽約項(xiàng)目數(shù)16個(gè)。

??代建企業(yè)加大資源整合力度

??由于今年增量競(jìng)爭(zhēng)更為激烈、難度增加，代建企業(yè)集中力量加大資源整合力度：北京城建集團(tuán)、璀璨管理、藍(lán)城集團(tuán)等多家企業(yè)在第三季度持續(xù)通過(guò)與不同合作方簽署合作協(xié)議的方式，拓寬上下游資源，為未來(lái)獲取項(xiàng)目進(jìn)行打下基礎(chǔ)。

??三季度中標(biāo)項(xiàng)目同比增長(zhǎng)50%

??2024年前三季度，代建中標(biāo)項(xiàng)目366個(gè)，同比增長(zhǎng)28%，其中三季度代建中標(biāo)項(xiàng)目126個(gè)，同比增加50%，且與二季度相比基本持平。分季度來(lái)看，今年每個(gè)季度的中標(biāo)代建項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)穩(wěn)定，且同比都有明顯的增長(zhǎng)。

??1

??行業(yè)政策

??政府代建制細(xì)則加快落地

??保障房代建短期承壓

??1、省市級(jí)代建法規(guī)持續(xù)出臺(tái)，聚焦制度規(guī)范的修訂及細(xì)則落地

??2024年三季度，共有9個(gè)省市（含區(qū)縣）出臺(tái)了政府投資項(xiàng)目代建制度規(guī)范，以及代建招標(biāo)規(guī)范的細(xì)化的通知。一方面是地方政府投資項(xiàng)目代建管理制度陸續(xù)完善，另一方面在政策重點(diǎn)在于代建招標(biāo)規(guī)范的細(xì)化和市場(chǎng)化代建推動(dòng)。

??前三季度共計(jì)有22個(gè)（含區(qū)縣）出臺(tái)了政府代建制的相關(guān)政策，三季度相較于一二季度，政策出臺(tái)的節(jié)奏有所加快。

??其中，核心二線城市鄭州在《河南省省級(jí)政府投資項(xiàng)目代建管理辦法》（一季度）出臺(tái)后，對(duì)2022年印發(fā)《鄭州市政府投資項(xiàng)目代建制管理辦法》進(jìn)行了修訂，體現(xiàn)在：

??第一、擴(kuò)大代建范圍。將無(wú)基建機(jī)構(gòu)的機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和人民團(tuán)體的辦公及技術(shù)用房項(xiàng)目納入代建制。第二、明確投資標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)定3000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目必須實(shí)行代建制，3000萬(wàn)元以下且符合特定條件的項(xiàng)目可申請(qǐng)代建。第三、引入直接代建模式：由市重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)中心直接作為代建單位，或委托專業(yè)單位進(jìn)行代建。第四、嚴(yán)格選定程序：市發(fā)展改革部門(mén)初選代建項(xiàng)目，經(jīng)政府批準(zhǔn)后實(shí)施。第五、獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)于獲得國(guó)家級(jí)或省級(jí)優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)項(xiàng)的項(xiàng)目，可給予不超過(guò)項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)2倍的獎(jiǎng)勵(lì)，最高500萬(wàn)元，且不影響項(xiàng)目總概算。

??此外，繼二季度末湖南省發(fā)改委向社會(huì)公開(kāi)征求《湖南省政府投資項(xiàng)目代建制管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》后，7月份，湖南省針對(duì)政府投資項(xiàng)目代建單位標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件（2024年版）（試行）》做出修訂，集中在擴(kuò)大專家抽取范圍、優(yōu)化綜合評(píng)標(biāo)辦法、完善了文件部分內(nèi)容等方面。

??綜合而言，我們認(rèn)為政府投資項(xiàng)目存在項(xiàng)目管理部門(mén)協(xié)同不足、工程變更隨意性大、項(xiàng)目管理不規(guī)范等問(wèn)題。為健全嚴(yán)格、科學(xué)的政府投資建設(shè)項(xiàng)目管理制度，明確項(xiàng)目法人和相關(guān)責(zé)任主體的責(zé)、權(quán)、利，進(jìn)一步規(guī)范政府投資建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)督管理，確保工程質(zhì)量，控制工程造價(jià)，提高政府投資效益，出臺(tái)《管理辦法》確有必要，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多的省市完善更新其代建政府投資制度。

??2、保交樓工作重心不變，保障房代建受“政府收儲(chǔ)”階段性承壓（略）

??2

??土地成交

??三季度城投拿地占60%

??較二季度增長(zhǎng)9個(gè)百分點(diǎn)（略）

??3

??企業(yè)洞察

??合伙人計(jì)劃初見(jiàn)成效

??企業(yè)間資源整合加強(qiáng)

??1、三季度代建合伙人持續(xù)推進(jìn)，項(xiàng)目落地推進(jìn)效果顯著（略）

??2、企業(yè)加大資源整合力度，從單項(xiàng)目拓展升級(jí)到集團(tuán)戰(zhàn)略合作

??由于今年增量競(jìng)爭(zhēng)更為激烈、難度增加，代建企業(yè)集中力量加大資源整合力度：北京城建集團(tuán)、璀璨管理、藍(lán)城集團(tuán)等多家企業(yè)在第三季度持續(xù)通過(guò)與不同合作方簽署合作協(xié)議的方式，拓寬上下游資源，為未來(lái)獲取項(xiàng)目進(jìn)行打下基礎(chǔ)。

??與潛在合作方合作主要包含于政府/城投和資方的合作，此類合作對(duì)于獲取項(xiàng)目的作用最大，也是企業(yè)簽署合作協(xié)議的最主要類型：三季度有北京城建、藍(lán)城集團(tuán)、騰云筑科、旭輝建管等與潛在合作方簽署合作協(xié)議。其中旭輝建管9月底與邯鄲城投簽署協(xié)議前，已合作三宗優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，成功復(fù)委體現(xiàn)了委托方對(duì)旭輝建管的高度認(rèn)可，未來(lái)繼續(xù)加大合作力度的可能性也較大。

??其次是與供應(yīng)商的合作，例如藍(lán)樂(lè)集團(tuán)與浙建集團(tuán)、第一地產(chǎn)網(wǎng)達(dá)成合作協(xié)議，潤(rùn)地管理與中建西北院簽訂合作協(xié)議，此類合作主要是為了加強(qiáng)上下游資源整合，更好地實(shí)現(xiàn)成本控制。

??最后代建企業(yè)之間的合作：7月，藍(lán)城集團(tuán)執(zhí)行總裁王科帶隊(duì)赴廈門(mén)考察，與璀璨管理集團(tuán)商談業(yè)務(wù)合作事宜，并簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。代建企業(yè)之間合作，主要目的在于對(duì)業(yè)務(wù)模式、管理經(jīng)驗(yàn)的分享和學(xué)習(xí)，提升自身軟實(shí)力。

??4

??重點(diǎn)項(xiàng)目

??華潤(rùn)置地交付龍華醫(yī)院

??金地管理虎牙總部項(xiàng)目封頂

??1、華潤(rùn)置地“6+2”代建賽道全面發(fā)展，深圳市第二人民醫(yī)院龍華醫(yī)院移交

??2024年8月8日，潤(rùn)地管理官微發(fā)布，由華潤(rùn)置地全過(guò)程代建的深圳市第二人民醫(yī)院龍華醫(yī)院順利移交，龍華醫(yī)院位于龍華區(qū)觀湖街道，占地面積5.62萬(wàn)平方米，建筑面積35.7萬(wàn)平方米，是集醫(yī)療、教學(xué)、科研、預(yù)防、保健為一體的現(xiàn)代化大型綜合醫(yī)院、龍華區(qū)最大規(guī)模的區(qū)投公立醫(yī)院、深圳市龍華區(qū)十大民生重點(diǎn)工程，亦是深圳市重點(diǎn)部署計(jì)劃打造的國(guó)家級(jí)區(qū)域醫(yī)療中心。

??2017年，龍華區(qū)中心醫(yī)院正式啟動(dòng)改擴(kuò)建，以改善就醫(yī)環(huán)境，滿足患者和醫(yī)護(hù)人員對(duì)就醫(yī)環(huán)境的新需求。華潤(rùn)置地作為深圳市第二人民醫(yī)院龍華醫(yī)院的全過(guò)程代建方，以“快、好、省、規(guī)”的代建管理能力，引領(lǐng)項(xiàng)目建設(shè)邁向高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高效率。

??至今華潤(rùn)置地已累計(jì)代建24座醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目，管理面積超265萬(wàn)平方米，覆蓋約700萬(wàn)市民就醫(yī)需求，相繼落成華中科技大學(xué)協(xié)和深圳醫(yī)院、龍華區(qū)中心醫(yī)院外科樓、寶安純中醫(yī)治療醫(yī)院、新風(fēng)和睦家醫(yī)院等醫(yī)療設(shè)施。體現(xiàn)出華潤(rùn)置地“6+2”全產(chǎn)品線中持續(xù)深耕醫(yī)院代建賽道，提升綜合建設(shè)能力。

??此外，三季度華潤(rùn)置地代建中標(biāo)西安市臨潼區(qū)中醫(yī)醫(yī)院整體遷建項(xiàng)目、三九銀湖科創(chuàng)中心項(xiàng)目、海棠河水系綜合治理項(xiàng)目，交付了西安浐灞國(guó)際港住宅項(xiàng)目和萬(wàn)綠湖工廠項(xiàng)目，在各種類型項(xiàng)目的代建細(xì)分賽道上全面發(fā)展。

??2、金地管理代建佛山虎牙全球研發(fā)總部項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂

??9月19日，金地管理官微發(fā)布，由金地管理代建的虎牙全球研發(fā)總部項(xiàng)目成功舉辦封頂儀式，主體結(jié)構(gòu)的正式封頂后，項(xiàng)目將全面進(jìn)入精裝修、幕墻、機(jī)電等施工的關(guān)鍵時(shí)期。

??虎牙全球研發(fā)總部項(xiàng)目位于佛山三龍灣南海片區(qū)，總建筑面積約18.3萬(wàn)平方米，涵蓋130余米高的研發(fā)總部塔樓與90余米高的辦公塔樓，通過(guò)空中連廊相互扣合，融入天空直播間、天空花園、天幕廣場(chǎng)等多元功能區(qū)，致力于打造集高端商務(wù)辦公、主題商業(yè)配套、人才服務(wù)與品質(zhì)公寓等多個(gè)功能于一體的多元化科創(chuàng)總部社區(qū)。

??該項(xiàng)目在2022年1月份成功簽約，是金地管理首個(gè)銷售型商辦全過(guò)程管理項(xiàng)目，代表金地管理在公共事業(yè)、科技、金融、互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了商辦業(yè)務(wù)布局，鞏固了“商辦代建領(lǐng)跑者”的行業(yè)地位。

??2022年11月10日，項(xiàng)目樁基工程全部完工，在虎牙項(xiàng)目建設(shè)施工中，金地管理已經(jīng)開(kāi)始應(yīng)用工程信息化管理平臺(tái)（委托方駕駛艙），實(shí)現(xiàn)了場(chǎng)外到場(chǎng)內(nèi)、原材到工程構(gòu)件的管控。

??2023年4月25日，金地管理組織召開(kāi)虎牙全球研發(fā)總部項(xiàng)目管理沙龍交流會(huì)，會(huì)議通過(guò)設(shè)計(jì)施工銜接配合經(jīng)驗(yàn)分享、工程策劃交圈落地研討、深信服及廣州新華項(xiàng)目工程管理經(jīng)驗(yàn)分享、多單位交叉施工管理探討等分享交流活動(dòng)深入復(fù)盤(pán)管理得失，為虎牙項(xiàng)目后續(xù)工程管理指明了方向并奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??虎牙項(xiàng)目作為金地管理持續(xù)開(kāi)拓新業(yè)態(tài)、拓展新服務(wù)的代表性項(xiàng)目，在工程建設(shè)過(guò)程中采用BIM設(shè)計(jì)施工一體化方式，大幅度提高問(wèn)題解決效率、提升項(xiàng)目品質(zhì)；在設(shè)計(jì)管理上，對(duì)獨(dú)棟企業(yè)公館、風(fēng)情商業(yè)街等高溢價(jià)產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化，產(chǎn)品策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段提升貨值1000余萬(wàn)元；在成本管理方面，金地管理通過(guò)招標(biāo)系統(tǒng)與成本管理平臺(tái)，確保陽(yáng)光、高效招采，從目標(biāo)成本到結(jié)算，實(shí)現(xiàn)成本數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)管理。

??金地管理近年來(lái)先后代建了廣州金融城新華保險(xiǎn)大廈、深圳前海金融總部大廈、深圳灣超級(jí)總部C塔、佛山虎牙全球研發(fā)總部項(xiàng)目和上海天安金融中心等商辦代表作，在商辦代建領(lǐng)域持續(xù)領(lǐng)跑，對(duì)未來(lái)在市場(chǎng)中持續(xù)獲取商辦項(xiàng)目具有極大的優(yōu)勢(shì)。

??5

??招投標(biāo)

??三季度中標(biāo)項(xiàng)目同比增50%

??超過(guò)半數(shù)位于長(zhǎng)三角

??1、2024年三季度中標(biāo)項(xiàng)目同比增長(zhǎng)50%，前三季度中標(biāo)量維持高位

??2024年前三季度，代建中標(biāo)項(xiàng)目366個(gè)，同比增長(zhǎng)28%，其中三季度代建中標(biāo)項(xiàng)目126個(gè)，同比增加50%，且與二季度相比基本持平。分季度來(lái)看，今年每個(gè)季度的中標(biāo)代建項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)穩(wěn)定，且同比都有明顯的增長(zhǎng)。

??2、項(xiàng)目招標(biāo)方仍以國(guó)資為主，綠城管理中標(biāo)多、華潤(rùn)置地中標(biāo)類型廣（略）

??3、一二線城市項(xiàng)目占比提升，超半數(shù)位于長(zhǎng)三角區(qū)域（略）