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??在“房票安置、大蒜小麥抵首付”的“救市”聲中，鄭州首批次集中供地于6月22日落幕。雖無土地流拍，但供地規(guī)模同比下降超7成，透著冷意。

??隨著鄭州首輪供地落幕，歷時(shí)4個(gè)多月的2022年22個(gè)重點(diǎn)城市首批次集中供地也宣告收官，低溢價(jià)率、供地規(guī)模下滑、賣地收入減少是今年22城首批次集中供地的共同特征。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年土地市場繼續(xù)降溫，22城首批次供地共計(jì)成交4969億元，同比下降52.7%；涉宅用地成交面積則不及去年首批次的40%。

??記者注意到，22城首批次集中供地中有16城土地溢價(jià)率不及5%，14城仍有土地遭遇流拍。其中，房地產(chǎn)銷售承壓的天津、沈陽、濟(jì)南、長春等地，首批次供地?zé)岫雀堑凉鹊住?/p>

??首批次集中供地中，各地政府為確保土地成功出讓在規(guī)則上做了較大讓步，也展示了良好姿態(tài)，如降低保證金門檻、取消部分地塊銷售限價(jià)等，客觀上有利于提高房企拿地積極性。

??但大部分民企依然“有心無力”，供地市場上僅有零星民企出場，仍要靠國企、央企、地方城投平臺“托底”。“這并非是降低拿地門檻就能解決的。”一位房企人士直言，今年前5個(gè)月，百強(qiáng)房企中60%房企已經(jīng)暫停拿地，只有34%企業(yè)有拿地。

??眼下，重點(diǎn)城市第二批次集中供地正如火如荼進(jìn)行，但暖意仍未傳導(dǎo)至土地市場。北京二批次供地中，多宗熱門地塊意外遇冷；廈門第二批次土地拍賣降溫同樣明顯，9宗成交地塊平均溢價(jià)率僅1.4%。在銷售端尚未回暖之際，土地市場低迷氛圍仍將持續(xù)。

??杭州深圳土拍火熱 拿地門檻再降

??從已完成首批次集中土地拍賣城市來看，上海土地出讓金額仍排在首位，其次是杭州和北京。

??在首批次集中供地中，上海共推出36宗地塊，收金834.7億元，雖有19宗地塊底價(jià)成交，但無一流拍。其中，多人競拍的20宗地平均溢價(jià)僅6.2%，40宗地塊平均溢價(jià)率更低，只有3.3%。相較于去年首批次供地4.9%平均溢價(jià)率，再降1.6個(gè)百分點(diǎn)，但比去年第三批次供地溢價(jià)率提升了0.8個(gè)百分點(diǎn)。

??為了讓這批土地順利交易，上海對土地拍賣政策進(jìn)行了調(diào)整，如降低拍地門檻，房企只要報(bào)名就可以參與拍賣。

??4月25日，杭州土拍現(xiàn)場更為激烈，超過70多家房企競逐，鏖戰(zhàn)超15小時(shí)，出讓的60宗地塊中僅有1宗流拍，共計(jì)成交金額達(dá)826.76億元，平均樓面價(jià)為14642元/平方米，平均溢價(jià)率為6.4%。

??本土房企是拿地主力。據(jù)好地網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，杭州首批次集中供地中，本土房企拿地占比達(dá)到70.3%，較去年第三批次提升13個(gè)百分點(diǎn)。其中，濱江集團(tuán)拿地額達(dá)158.1億元，占比19.1%，拿地額及占比均創(chuàng)集中供地以來新高。

??值得注意的是，首批次集中供地中杭州修改了部分土地拍賣規(guī)則，將溢價(jià)率12%作為拍賣中止價(jià)，房企在報(bào)價(jià)區(qū)間（起拍價(jià)的10%~12%）內(nèi)僅有一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)，且首創(chuàng)“次高者得”的土地出讓新規(guī)。這樣修改一方面控制了地價(jià)；另一方面給房企預(yù)留了利潤空間。

??杭州第二批次集中供地規(guī)模依然不小。據(jù)披露，杭州第二批次將推出45宗地塊，總出讓面積2605畝，總建筑面積343.6萬平方米，總起價(jià)529.5億元，計(jì)劃6月30日出讓。

??在供地競價(jià)規(guī)則上，杭州第二批次供地將延續(xù)第一批次“封頂后采取一次性報(bào)價(jià)（次高者得）+搖號”方式，不過，土地款尾款繳納時(shí)間普遍從8個(gè)月延長至一年。同時(shí)，調(diào)整了供地結(jié)構(gòu)，如所推地塊大多處于多年未供地、庫存低板塊，推出大量低密度地塊等。

??深圳土地市場同樣火熱。4月29日，深圳首批次供地共推出8宗地塊，經(jīng)過長達(dá)4個(gè)多小時(shí)舉牌，最終攬金193億元。所有地塊均被舉牌至封頂價(jià)，其中3宗地價(jià)格到達(dá)上限后轉(zhuǎn)入競配建面積成交，其余5宗地塊則在地價(jià)和配建面積均觸頂之后進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，房企熱情高漲。

??參加此次深圳土地競拍的房企超過20家，“扛大旗”的依舊是國企。事實(shí)上，即便在去年房地產(chǎn)市場下行趨勢明顯之時(shí)，深圳公開土地市場亦未出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。

??伴隨著土地市場回暖，深圳、杭州等地房地產(chǎn)市場銷售也在逐漸恢復(fù)中。

??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份，深圳新房價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，二手房價(jià)格環(huán)比上漲了0.1%；深圳前期還處于環(huán)比下跌狀態(tài)。

??上海中原地產(chǎn)首席市場分析師盧文曦認(rèn)為，深圳樓市已調(diào)整較長時(shí)間，調(diào)整比較充分，疊加持續(xù)出臺的利好政策，短期出現(xiàn)企穩(wěn)回升現(xiàn)象。

??天津長春土地流拍過半

??但大多數(shù)城市土地市場依然低迷。

??據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，22城首批次供地共推出涉宅用地469宗，建設(shè)用地面積2135萬平方米，同比下降58.5%。

??分城市來看，杭州、合肥、成都、上海、廣州、北京等熱點(diǎn)城市均大幅加大土地供應(yīng)。其中，杭州推出60宗地，數(shù)量最多；其次是成都，共推出50宗；上海推出40宗。無錫、南京、長沙等城市供地?cái)?shù)量則有所減少。東三省區(qū)域城市沈陽、長春首輪供地?cái)?shù)量最少，分別僅推出5宗、2宗涉宅用地。

??從樓面均價(jià)看，最高城市為北京，樓面均價(jià)為2.9萬元/平方米；其次是廈門，為2.5萬元/平方米；上海以1.9萬元/平方米位列第三，與北京單價(jià)相差1萬元/平方米。

??受供應(yīng)端減少等影響，22城首批次集中供地共成交規(guī)劃建筑面積3907萬平方米，同比降低62.9%，較去年三批次供地降低34.5%；土地成交收入共4969億元，較去年三批次減少908億元，占去年全年成交的21.9%。

??從成交情況看，首批次集中供地共成交397宗，總成交率達(dá)84.65%，流拍及撤牌地塊72宗，流拍地塊占比較去年第三批次集中供地明顯減少。

??但仍有部分城市土地流拍與撤牌占據(jù)主流。

??流拍率最高的是天津，首批次集中供地共出讓30宗地，其中15宗地塊提前撤牌，9宗地塊流拍，流拍與撤牌率高達(dá)83%，最終住宅用地僅成交5宗，成交總價(jià)約38億元。

??在土地拍賣規(guī)則上，天津同樣進(jìn)行了明顯調(diào)整和放松，包括取消租賃住房配建要求等，但土地市場依然很冷。從參與拿地房企來看，基本以地方城投和天津本土企業(yè)為主。

??有當(dāng)?shù)胤科笕耸糠Q，天津今年一季度數(shù)據(jù)不是特別好，有地塊停牌、流拍并不意外，房企拿地有所顧忌，如果風(fēng)險(xiǎn)大于利潤就會(huì)直接舍棄。

??回顧去年天津三輪集中供地，第一輪集中土地拍賣45宗地塊，成交總價(jià)497億元，29宗地塊溢價(jià)成交，企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，之后兩輪土地拍賣呈現(xiàn)逐漸走低趨勢。第二批次集中土地拍賣40宗地塊，成交總額近330億元；第三批次集中土地拍賣11宗地塊，成交總額約77億元。

??今年首批次集中供地中，長春僅出讓2宗涉宅用地，成交前有1宗地塊撤牌，因此最終僅成交1宗宅地，流拍率為50%；濟(jì)南出讓為組團(tuán)用地，15個(gè)組團(tuán)包含31宗涉宅用地，出讓時(shí)14宗涉宅用地流拍，流拍率達(dá)45%。

??此外，福州流拍6宗，南京流拍6宗，合肥流拍8宗，沈陽流拍1宗，流拍宗數(shù)占比分別為33%、32%、25%、20%。

??在這輪集中供地中，雖然零星有民營房企身影出現(xiàn)，但整體仍以央企、國企、地方平臺為主。北京、深圳、廈門、深圳、重慶首批次供地中，央企、國企拿地宗數(shù)占比均在50%以上，其中南京超9成；天津、無錫、武漢、寧波、福州、蘇州、廣州、成都等城市，地方城投平臺拿地宗數(shù)占比均超5成，無錫、天津、蘇州均超7成。

??民營房企拿地積極性依然嚴(yán)重不足。在南京、深圳、蘇州首批次供地中，均無民營房企獲取土地；北京、廈門、廣州、寧波、天津供地中，民營房企拿地?cái)?shù)量僅占1成左右。

??“市場不回暖，房子賣不掉，開發(fā)商就沒有太多錢，也沒有動(dòng)力拿地。”一位房企人士稱。

??克而瑞分析師馬千里認(rèn)為，由于多數(shù)房企上半年銷售回款不及預(yù)期，當(dāng)下發(fā)力點(diǎn)仍將以促銷售、促回款為主，因而接下來第二批次輪土地拍賣熱度也將維持低熱狀態(tài)，拿地企業(yè)也將延續(xù)以“央企、國企、地方平臺”為主的格局。