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??年末歲初，天津土地市場炸裂開場。12月18日，天津11宗地塊集中摘牌，攬金超46億元。

??出讓的地塊中，市區(qū)4宗，濱海7宗，南開西營門、海河柳林（河西）、河?xùn)|一機(jī)床廠為城市更新地塊，不含土地成本，折合樓面地價分別為3004元/平方米、4811元/平方米、5009元/平方米。

??值得一提的是，進(jìn)入12月以來，天津已競拍25宗地塊，累計成交超111億元。有知情人士透露，天津年底密集出讓或與其出讓節(jié)奏相關(guān)。

??據(jù)天津規(guī)劃與自然資源局發(fā)布的土地供應(yīng)計劃，2023年天津普通商品住宅用地計劃供應(yīng)570萬平方米。截至11月，天津市共成交土地面積215.46萬平方米，僅占總出讓計劃的37.8%。

??為加速土地出讓，天津下調(diào)底價、增加優(yōu)質(zhì)地塊供給，甚至取消“地價限制”，但房企競拍積極性仍然不高。截至目前成交的77宗宅地中，只有6宗地塊溢價成交，超九成地塊仍然底價成交。

??有機(jī)構(gòu)人士表示，取消地價、放寬限制是為了適應(yīng)當(dāng)下房地產(chǎn)市場需求的必然之舉。不過，當(dāng)前地塊的熱度和其所在區(qū)域有相當(dāng)大的關(guān)聯(lián)，區(qū)域分化是當(dāng)前很多城市的土地拍賣現(xiàn)狀。取消限價并不能從根本上改變整體土拍市場遇冷的趨勢，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬霞觿^(qū)域之間的分化。

??轉(zhuǎn)向城市更新

??城市更新，成為近期天津土地拍賣市場的高頻熱詞。

??從海河柳林“設(shè)計之都”到南開西營門片區(qū)，從南開天拖板塊再到河?xùn)|津龍灣區(qū)域，城市更新地塊涉及南開、河西、東麗、津南等行政區(qū)。

??城市更新模式主要是政府讓利，大幅降低土地成本，同時捆綁配套建設(shè)，包括修路、代建公共服務(wù)設(shè)施、建學(xué)校、老舊小區(qū)改造、引產(chǎn)業(yè)商業(yè)、建市政公園等，提升界面、補(bǔ)充配套。

??自12月以來，天津已成交多宗城市更新地塊，如河西區(qū)04地塊，成交樓面價不足5000元/平方米，不過成交地塊不含土地成本。

??對于土地成本，有天津房企人士表示，其包括土地使用權(quán)取得費及土地開發(fā)費，應(yīng)與建筑費提取折舊費，不能將土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)攤?cè)牍芾碣M用。這樣，在土地使用到期時，產(chǎn)權(quán)人才能夠重新購置同等效用的房地產(chǎn)進(jìn)行再生產(chǎn)。

??“在城市更新項目中，不是不交土地成本，而是因為土地一級實施主體就是拿地開發(fā)商，在整理土地的時候，這家企業(yè)就已經(jīng)付出了整理、拆遷安置等成本，所以再拿地的時候，因為是同一家，就沒必要再付出整理成本，只要向政府付國有土地出讓收益部分即可。”上述人士補(bǔ)充。

??這也就意味著，城市更新地塊在一級開發(fā)時就已落定買主。

??從當(dāng)前天津城市更新地塊拿地主體來看，民營房企或外埠房企很少介入，主要為實力雄厚的本地城投公司或央企、國企。

??樓市加速分化

??縱覽天津新房市場，回歸主城是近兩年天津樓市的主旋律之一，新房市場和二手房市場也印證這一風(fēng)向。

??近兩年，天津樓市分化較為明顯，市內(nèi)六區(qū)成為成交主力區(qū)域。2023年中指研究院發(fā)布的3季度四大片區(qū)成交金額數(shù)據(jù)顯示，市內(nèi)六區(qū)占比28%、遠(yuǎn)郊五區(qū)占比19%，環(huán)城四區(qū)占比29%，濱海新區(qū)占比24%。

??市區(qū)成交價格也在穩(wěn)步上漲，背后是成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，市區(qū)改善成交比例擴(kuò)大，從而拔高了全市整體均價。

??這樣的趨勢，加速了樓市產(chǎn)品的分化，一方面新樓盤疊加三代產(chǎn)品、品牌加持、政策利好等因素，在樓市上更能夠吸睛。

??比如河西區(qū)的格調(diào)馥頌花園，首開既有500多組客戶意向選房，售罄。大港的格調(diào)梁園亦如是，首開200多套單位，基本上房源與意向客戶的比例達(dá)到了1:2 。

??而另一邊，很多準(zhǔn)現(xiàn)房樓盤卻再一次上演價格跳水。用層出不窮的工抵房，和源源不斷的“僅調(diào)出一套業(yè)主放棄單位”，來掩飾總價降幅超過20萬元以上的大折扣。或以贈車位、贈家電等形式，把實際成交單價下調(diào)到讓老業(yè)主“驚駭”的地步。

??再看土地市場，城市更新土地出讓扎堆，市區(qū)份額仍在增加。可見，如今開發(fā)商也在重新聚焦核心區(qū)域核心土地，明年市區(qū)的新房成交占比還會提高，市場分化仍將加速。