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??7月10日，綠城管理（09979.HK）成功赴港上市，成為中國房地產市場的“代建第一股”。綠城管理是綠城中國分拆出來的“輕資產”代建業務。綠城管理的上市，讓人看到下一個行業藍海——以輕資產運營為主的代建業務。

??在資本市場上，綠城管理上市前的暗盤收報2.88港元，比招股價2.5港元漲15.2%。首日開盤后，綠城管理每股報價2.65港元，較發行價上漲5.6%；首日收盤價為每股3.25港元，較發行價上漲30%。截至7月13日13:30，綠城管理報價4.23港元，當日漲30.15%，綠城管理市值漲到80.8億港元。

??30+房企分食代建業務

??房地產代建是由擁有土地、資金的委托方發起訴求，由擁有項目開發建設經驗的專業代建方承接，雙方通過平等協商建立合作關系，最終實現共同盈利的一種商業模式。

??一般來講，房地產的代建業務是房企在主營業務基礎上，縱向多元化戰略發展思路的延伸。截至目前，房企中有30+涉足代建業務。此外，目前還有中梁控股等房企提出布局代建。

??房地產代建行業根據委托方的不同，通常被分為政府代建、商業代建、資本代建這三個類型。

??但在代建業務上，房企的具體操作方式也是不同的。有單純收取項目管理服務費的純代建模式，代表公司有濱江集團；也有小股操盤形式，如萬科；還有類似信達地產的金融投資+監管代建模式等......

??代建業務是擴張企業影響力的一個有力武器。尤其是對于很多深耕區域的房企，如深耕河南的建業地產、深耕西南的藍光發展等，代建業務都為公司的規模及影響力擴張貢獻力量。

??建業地產2019年的合約銷售金額約為718億元，加上輕資產業務的銷售額293億元之后，建業合約總銷售達到1011.5億元，成功跨入千億陣營。建業在河南省的市占率提高到了11.2%，在河南市場繼續保持領軍者的地位。

??但總體來說，在整個代建行業，綠城管理一騎絕塵。截至2019年12月31日，綠城管理代建項目覆蓋中國26個省、直轄市及自治區的85座城市以及柬埔寨的一座城市，擁有共計260個項目，管理代建建筑總面積為6750萬平方米。據媒體，按2017年至2019年累計已訂約建筑面積、2019年新訂約建筑面積及2019年總收入計算，綠城管理是中國房地產市場最大的代建公司。

??母公司依賴度低，毛利率參差不齊

??此外，代建業務不同時下物業管理業務，對母公司的依賴度并不高。如綠城管理在財務方面獨立于綠城中國營運。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，綠城管理自綠城中國產生的收入分別為人民幣84.9百萬元、人民幣82.4百萬元及人民幣118.5百萬元，占公司總收入的8.4%、5.6%及5.9%。

??這項漸漸被房企發現的業務盈利情況如何。據目前已披露了代建業務的毛利率可知，這項業務的毛利率參差不齊。2019年，格力地產的受托開發項目毛利率是17.6%；濱江集團房產項目管理服務的毛利率是19.33%；綠城管理的毛利率是44.2%。