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??撬動物管行業(yè)這座金礦，增值服務是物企最趁手的一件兵器。

??“增值服務業(yè)務未來三年平均增長率將達40%。”一個月多前的業(yè)績發(fā)布會上，恒大物業(yè)(06666.HK)管理層就用了很長的時間，暢想其對于未來增值服務業(yè)務的規(guī)劃與期望。

??4月27日，恒大物業(yè)發(fā)布公告，以3919.83萬元的總對價獲得保險經(jīng)紀牌照，收購恒大保險經(jīng)紀有限公司（簡稱“恒大保險”）100%股權(quán)，為客戶提供多樣化、定制化的高性價比保險產(chǎn)品經(jīng)紀服務，進一步深挖社區(qū)增值業(yè)務潛力，持續(xù)提升盈利能力。

??“收購恒大保險是為補強恒大物業(yè)在社區(qū)保險板塊的業(yè)務”，早在業(yè)績發(fā)布會上，恒大物業(yè)管理層就曾透露，將很快收購恒大保險。左右倒右手的買賣，交易錘定迅速，恒大物業(yè)予以的價格也“大氣”，溢價率約610.63%。

??跨界布局保險業(yè)務，恒大物業(yè)寄予了厚望。而資本市場對其在保險業(yè)未來的發(fā)展也拉滿了期待值。公告發(fā)布后，恒大物業(yè)走低多日的股價迅速拉漲，截至28日收盤報14.42港元/股，漲幅5.87%。

??溢價率611%

??公告顯示，恒大保險經(jīng)紀是恒大互聯(lián)網(wǎng)集團全資控股子公司。而在網(wǎng)上穿透一層股權(quán)，就是恒大集團了。

??恒大保險成立于2016年1月，原法定代表人李昊軒。此次股權(quán)交易前，3月4日，其注冊資本從人民幣5000萬元翻倍增至1億元。緊隨交易，蔡斌取代李昊軒，成為了恒大保險的法定代表人與總經(jīng)理、執(zhí)行董事。

??公告披露，2019年，恒大保險稅后凈利潤2156.49萬元；2020年，稅后凈利潤僅209.21萬元，減少了1947.28萬元，同比下滑90.3%。截至交易前，2021年3月31日，恒大保險的凈資產(chǎn)僅551.6萬元。

??以交易前的凈資產(chǎn)計算，溢價率高達率610.63%。而若按照2020年稅后凈利潤209.21萬元計算，這筆關(guān)聯(lián)交易溢價約18.74倍。

??不過恒大物業(yè)在公告中表示，交易總價是透過公平磋商并參考獨立評估師根據(jù)市場法對恒大保險的評估以及其所處行業(yè)市場前景、未來發(fā)展空間及收購事項裨益等綜合因素而厘定。

??根據(jù)銀保監(jiān)會數(shù)據(jù)，2020年保險行業(yè)保費收入4.5萬億。行業(yè)交流數(shù)據(jù)顯示，今年的第一季度，保險業(yè)實現(xiàn)的凈利潤達1143億元，同比大增39.31%。

??如此龐大掘金場，資本也會逐利而動，而擁有著得天獨厚社區(qū)優(yōu)勢的物企，近水樓臺先得月，不少物企已開始對“保險”動心思。最近遞交招股書的富力物業(yè)，就表示將通過收并購展開保險經(jīng)紀業(yè)務。

??增值服務的“誘惑”

??年初，許家印為恒大物業(yè)親簽了兩條“軍令狀”：每月3000萬平方米的面積增長與每季度50%以上的凈利潤增長。

??物管行業(yè)規(guī)模為王，但化規(guī)模為營收才是最終目的。恒大物業(yè)入局保險經(jīng)紀業(yè)務的背后，是增值服務高毛利率的“誘惑”在推動。此前的業(yè)績發(fā)布會上，其管理層就曾直言，公司的收入增長不單純于依靠面積的增長，還有其多元化的增值服務。

??截至2020年，恒大物業(yè)的社區(qū)增值服務收入占比僅為12%。對此，恒大物業(yè)執(zhí)行董事兼副總經(jīng)理王震坦言，“對標行業(yè)較早上市的頭部物業(yè)公司，公司的社區(qū)增值服務還有很大的提升空間?！?/p>

??彼時，王震介紹，恒大物業(yè)2021年在保持現(xiàn)有的社區(qū)資產(chǎn)、社區(qū)經(jīng)營、社區(qū)生活服務快速增長的基礎(chǔ)上，圍繞恒大集團地產(chǎn)、旅游、健康、汽車、保險等多元化產(chǎn)業(yè)，將重點開展房產(chǎn)中介、保險經(jīng)紀、家裝美居及社區(qū)團購四項業(yè)務。

??許家印早在2015年就已舉兵這個領(lǐng)域，收購了中新大東方人壽，并更名為“恒大人壽”。2020年，恒大人壽保費收入9.5億元。

??已有先遣引路之軍，恒大物業(yè)在公告中強調(diào)，“恒大保險未來將依托恒大物業(yè)布局于全國的規(guī)模優(yōu)勢，通過科技驅(qū)動和資源協(xié)同，采用裂變式全民拓客模式，持續(xù)升級恒智匯APP平臺，通過線上線下雙渠道提供售前、售中、售后全周期保險經(jīng)紀服務，在財險、汽車、人壽、醫(yī)療、旅游等領(lǐng)域提供綜合性保險經(jīng)紀服務”。

??搶灘保險業(yè)務

??事實上，高溢價收購保險公司獲得保險經(jīng)紀牌照的不只是恒大物業(yè)，

??在此之前，這個賽道就已經(jīng)有了入局分羹者。

??恒大物業(yè)收購恒大保險的前13天，4月14日，彩生活（01778.HK）也從關(guān)聯(lián)方花樣年處收購了一家保險公司。

??作為潘軍重回彩生活后的第一筆收購，其總代價3019.99萬元，收購標的為深圳市中安信保險經(jīng)紀有限公司（簡稱“中安信保險”）全部股權(quán)。

??根據(jù)交易披露的財務資料，2019年，中安信保險稅后虧損37.2萬元；而2020年，除稅后純利潤106.4萬元。截至2020年末，其凈資產(chǎn)價值3017.7萬元。

??以交易前的凈資產(chǎn)計算，彩生活的這筆收購沒有溢價。不過若以2020年的稅后凈利潤計算，彩生活的這筆收購比恒大物業(yè)的溢價更高，約28.38倍。

??而在更早的一年之前，還有碧桂園服務（06098.HK）斥資8411.3萬元收購率文津國際保險經(jīng)紀有限公司(以下簡稱“文津國際”)全部股權(quán)，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓費用3592萬元，債權(quán)4819萬元。

??資料顯示，文津國際成立與2007年11月，是楊惠妍姑姑楊美容間接控股的保險經(jīng)紀公司。售予碧桂園服務之前，文津國際已經(jīng)處在虧損狀態(tài)，2018與2019年的虧損凈額分別為336.79萬元、287.75萬元，總虧損額達624.54萬元。

??2019年底，文津國際的凈資產(chǎn)為4264.82萬元，以此計算，這筆收購的溢價率也在97.23%。

??對比恒大物業(yè)、彩生活與碧桂園服務各自收購的保險經(jīng)紀公司，均是屬于與關(guān)聯(lián)方之間的交易。而標的公司的經(jīng)營也都不算穩(wěn)定，恒大保險交易前收益出現(xiàn)下滑、中安信保險之前出現(xiàn)過虧損、而文津國際的虧額更是大。

??不過物企顯然更看重未來增長價值，以碧桂園服務收購文津國際在過去一年創(chuàng)收1800萬來看，保險經(jīng)紀業(yè)務到物業(yè)公司手中，或許的確更容易盤活。

??背靠母公司多元產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各大物企正在通過整合優(yōu)質(zhì)資源，提供多元化、差異化的增值服務，打造新的盈利增長曲線，以撬開行業(yè)的天花板。