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??“三條紅線”一度被喻為房企頭上的緊箍咒，早在去年該政策推出后，就有監(jiān)管層將重點監(jiān)管“買地金額超年度銷售額40%”房企的消息傳出，但具體監(jiān)管形式并未明確。最近，這一消息一經(jīng)傳出，立刻引發(fā)多方關注。

??中國房地產(chǎn)報記者第一時間聯(lián)系名單中試點企業(yè)以及行業(yè)專家，了解到該消息來源一家知名品牌房企負責人。市場及機構(gòu)預測該政策將直接影響房企擴張速度。有開發(fā)商形容這是一次“股債雙殺”的考驗。

??截至7月27日收盤，房地產(chǎn)開發(fā)板塊整體大跌2.42%，下降38.84點，頭部房企股價全面下跌。

??房企回應：“消息屬實，股債雙殺“

??一名不愿透露企業(yè)及個人姓名的試點名單內(nèi)房企員工簡略總結(jié)該消息對房企的沖擊：“消息屬實，影響很大，股債雙殺。” 在核實過程中，大部分房企并未回復。“消息應該屬實，但我不在相關部門，不能確定，現(xiàn)在是敏感時期，不方便接受采訪。”某頭部房企營銷負責人告訴記者。

??據(jù)調(diào)查，該消息最初是源于7月26日，旭輝集團CEO林峰在企業(yè)官方微信發(fā)文內(nèi)容。在該文中，林峰在提到如何識別房企財務風險時指出，有五個顯性財務指標，也就是政府已經(jīng)深思熟慮好的“三道紅線”和“兩個觀察”指標，而第五點就是“投資買地的金額不超過年度累計銷售的40%。“

??林峰表示，這個指標是在關注土地投入的總額，希望限制買地支出。但是由于地價在不同區(qū)域占比不同，但他認為，這個指標不太公平，“比如一二線城市的貨值中地價的占比常超過70%，如果要控在40%以內(nèi)，只有兩種情況，一種降低拿地金額，壓縮增長，另一種是到地價占比貨值低于40%的三四線城市去投資，所以也只是列為觀察指標。”

??從原文來看，投資買地金額不超過年度累計銷售的40%要求一早就有，但當時僅作為觀察指標，并不是硬性要求，現(xiàn)在是否已發(fā)生轉(zhuǎn)變，在原文中并未明確。此外，林峰還提到：“今年地產(chǎn)的調(diào)控進入深水區(qū)，特別是金融層面，而且是全主體、全方位、全聯(lián)動的調(diào)控，施行了銀行分級管控、企業(yè)‘三道紅線’、購房者按揭、地方政府的舉債和出讓金歸口，將四大主體都納入管控，還從表內(nèi)到表外，從境內(nèi)到境外，從貸款到商票，無死角地把所有的正式和非正式通道全部堵上。”

??無論從林峰的發(fā)文內(nèi)容，還是從近期高層的持續(xù)表態(tài)和最新政策的動態(tài)來看，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不斷深化，全面完善，如果新規(guī)落地，那就是對房企支出部分的監(jiān)控加大，將收入與支出緊密掛鉤，這其實類似于對個人房貸的限制，只是，這次被“限購”的是房企。

??2020年8月20日，住建部和人民銀行召集了重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，有12家房企參加，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。

??有市場消息傳出，在2020年最后一天，有關部門再次召開了關于三道紅線的座談會。會上，部門領導表示對此前12家房企試點三道紅線的效果比較滿意，并將對試點企業(yè)擴圍，數(shù)量可能會從12家擴大到30家。

??對于房企拿地“限購”，市場反應迅速，出現(xiàn)無差別絞殺，截至7月27日收盤，房地產(chǎn)開發(fā)板塊當日整體大跌2.42%，下降38.84點，龍頭房企幾乎全線下跌，萬科A下跌5.62%，保利地產(chǎn)下跌3.94%，綠地控股下跌3.11%，受房地產(chǎn)、教育培訓等板塊拖累，上證指數(shù)也連續(xù)兩天跌幅超過2%。

??專家分析：銀行加強風險控制 房企拿地或更加謹慎

??2021年上半年受“三道紅線”和供地“兩集中”影響，行業(yè)拿地熱度已明顯下降，最新消息也引發(fā)行業(yè)專家廣泛關注。

??某四大行之一一位匿名高級分析師在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪進表示：“40%的要求，可以肯定是從金融層面對房企負債的一種風險控制，也是以企業(yè)的風險控制著手，讓房企穩(wěn)健發(fā)展。”在后續(xù)是否會有進一步動作上，該分析師表示，這主要看該措施是否有效，如果有效，未來可能會從這個方面細化。如果無效，可能會采取其他方面的政策，“主要是降杠桿，提高房企自有資金使用率這方面而言，現(xiàn)有的房地產(chǎn)商出現(xiàn)問題大概率都是在資金使用方面或多或少存在違規(guī)。”

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則表示通過此類管控，客觀上使得拿地和銷售等指標得到匹配，很大程度上使得拿地面臨更多約束和限制。類似政策在很大程度上規(guī)范了企業(yè)拿地行為，后續(xù)企業(yè)拿地方面更需要有精密決策，“這次對房企的收并購拿地也有很多約束和限制，某種程度上對于近期收并購拿地的企業(yè)有沖擊。類似政策后，房企在拿地策略上需要進一步完善和優(yōu)化，真正吻合拿地的政策約束。”

??7月27日，相關研究機構(gòu)在針對該消息的最新快評中指出，2021年上半年50家代表企業(yè)拿地銷售比均值降至29.3%，低于40%紅線。2021年上半年50家代表企業(yè)拿地銷售比均值為29.3%，較去年同期下降12.3個百分點，拿地強度明顯下降，在“三道紅線”和供地兩集中背景下，房企拿地更趨謹慎。

??從數(shù)據(jù)來看，首批12家試點企業(yè)拿地銷售比均值為28.8%，低于40%紅線。12家中只有3家企業(yè)略高于紅線。與上年同期相比，12家試點企業(yè)拿地銷售比均值顯著下降，降幅超10個百分點。

??相關分析認為，拿地銷售比40%紅線對試點企業(yè)整體影響較小，個別受融資優(yōu)勢、業(yè)績增長訴求等因素驅(qū)動，拿地力度較大企業(yè)，拿地銷售比超過了40%，這部分企業(yè)或短期受較大影響。“整體來看，拿地銷售比均值已降至40%以下，行業(yè)整體受到影響有限。短期來看上半年拿地力度較大企業(yè)預計受影響更大，下半年或?qū)⒄{(diào)整拿地節(jié)奏，審慎獲取土儲。”

??“觀察指標”開始被正式納入監(jiān)管，收并購支出也進入“拿地收入”之列，未來房企想要擴張突圍的難度只會增大。 對于沒有被納入“三道紅線”監(jiān)管的小規(guī)模房企來說，是否能迎來“逆襲”尚待時間檢驗。