??中房協(xié)第二屆流通與租賃委員會(huì)第二次主任會(huì)議10月28日下午在線上舉行。會(huì)議圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析、租賃市場(chǎng)熱點(diǎn)等問題開展深入討論。中房協(xié)流通與租賃委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)和來自各地會(huì)員單位的主任近30人與會(huì)。

??中房協(xié)流通與租賃委副秘書長(zhǎng)虞海發(fā)、劉穎分別主持會(huì)議和參與討論、聽取意見。在主旨演講和討論環(huán)節(jié)，專家學(xué)者、企業(yè)代表就會(huì)議主題暢談?wù)嬷埔姡窒砜蒲谐晒?/p>

??后開發(fā)時(shí)代房地產(chǎn)及其特征

??中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心專家委員會(huì)主任、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張永岳教授在主旨演講中，闡述了后開發(fā)時(shí)代及研究后開發(fā)時(shí)代的意義。他對(duì)比美國(guó)、英國(guó)、日本、韓國(guó)等典型國(guó)家案例，分別從土地、開工、銷售、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、城鎮(zhèn)化率和人口狀況對(duì)我國(guó)進(jìn)行分析，認(rèn)為進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代指標(biāo)的理論判斷，核心指標(biāo)就是“房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模（新房增量）達(dá)到頂部”。從經(jīng)濟(jì)增速看，2011年以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入中增長(zhǎng)。從城市化率看， 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2019年為60.6%。從人口狀況看，我國(guó)勞動(dòng)年齡人口頂點(diǎn)是2013年。從供求關(guān)系看，戶均套數(shù)超過1。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模看，近幾年處于筑頂階段，我國(guó)新房建設(shè)規(guī)模基本見頂。張永岳認(rèn)為，后開發(fā)時(shí)代房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的空間依然存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是增量為主的市場(chǎng)向存量為主過渡，房地產(chǎn)流通方式是銷售為主，同時(shí)租賃并舉。新時(shí)代、新形勢(shì)，準(zhǔn)確把握后開發(fā)時(shí)代的主要特征和趨勢(shì)，是我們行業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要，也是企業(yè)健康發(fā)展的必需。

??易居企業(yè)集團(tuán)CEO、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)流通與租賃委員會(huì)執(zhí)行主任丁祖昱在演講中提出，當(dāng)前行業(yè)形勢(shì)有四大特征：一是政策環(huán)境，中央要穩(wěn)，熱點(diǎn)趨緊；二是行業(yè)V形反轉(zhuǎn)，從20年最低到或再創(chuàng)新高；三是分化中聚集，城市、企業(yè)、項(xiàng)目漲跌互現(xiàn)；四是從規(guī)模到質(zhì)量，降杠桿成房企短期首要任務(wù)。丁祖昱用1-9月份各銷售成交量、成交走勢(shì)等大數(shù)據(jù)圖柱詳細(xì)闡述了這四大特性。

??住房租賃市場(chǎng)熱點(diǎn)及對(duì)策

??貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、貴州省房地產(chǎn)交易市場(chǎng)董事長(zhǎng)武廷方在演講前，分享了一段關(guān)于貴州省社會(huì)公租房運(yùn)營(yíng)情況的新聞采訪視頻。他表示，貴州省社會(huì)公租房中心是我國(guó)第一家民營(yíng)的社會(huì)公共租賃房專營(yíng)公司。中心自運(yùn)營(yíng)以來，得到社會(huì)各界的大力支持，特別是貴州省人民政府辦公廳在《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》文件中指出：“支持貴陽(yáng)市完善‘房屋銀行’租賃模式，積極培育經(jīng)營(yíng)住房租賃的企業(yè)，實(shí)現(xiàn)管理方式企業(yè)化、運(yùn)作方式市場(chǎng)化，賦予住房租賃市場(chǎng)新的生命力。”省政府的指示為我們今后工作指明了方向。在介紹了社會(huì)公租房的基本情況，其中包括社會(huì)公租房的定位、其運(yùn)營(yíng)的治理結(jié)構(gòu)創(chuàng)新情況后，武廷方提出，要改變我國(guó)目前房地產(chǎn)消費(fèi)“重視買房、輕視租房”的現(xiàn)狀，引導(dǎo)社會(huì)建立房地產(chǎn)消費(fèi)應(yīng)該“梯級(jí)消費(fèi)”“以租為始”的理念。社會(huì)公租房按市場(chǎng)配置資源的法則進(jìn)行配租，對(duì)符合政府保障性住房條件的群體，實(shí)行“租補(bǔ)分離”。

??上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)陳亮表示，長(zhǎng)租公寓由“爆倉(cāng)”引發(fā)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)受到社會(huì)輿論廣泛關(guān)注，并有擴(kuò)大的趨勢(shì)。他從行業(yè)協(xié)會(huì)的角度，針對(duì)長(zhǎng)期公寓企業(yè)情況、租賃市場(chǎng)情況、信訪投訴情況幾個(gè)方面，詳細(xì)分析了上海長(zhǎng)租公寓行業(yè)基本情況。認(rèn)為近期全國(guó)范圍內(nèi)爆發(fā)的行業(yè)爆倉(cāng)事件有了新特征，出現(xiàn)從經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)向“惡意套現(xiàn)跑路”的信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化。主要原因是相關(guān)公司通過“高收低出+長(zhǎng)收短付”的模式吸引房源，累積資金。就目前已收集到的相關(guān)已爆倉(cāng)公司信息來看，其共性特點(diǎn)是：租金定價(jià)不合理、擴(kuò)張速度快、存續(xù)期短，并且涉嫌違法。針對(duì)這些問題，上海行業(yè)協(xié)會(huì)采取了應(yīng)對(duì)措施，如及時(shí)發(fā)布住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示、進(jìn)一步加強(qiáng)“租金貸”業(yè)務(wù)管理等，并且提出了下一步的相關(guān)建議。

??上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽在演講列舉了一系列數(shù)據(jù)，認(rèn)為長(zhǎng)三角城市群作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要引擎，以占全國(guó)3.7%的土地面積，聚集了全國(guó)16%的人口，創(chuàng)造了全國(guó)近四分之一的經(jīng)濟(jì)總量，承載了全國(guó)五分之一的租賃住房。我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)期滯后于住房銷售市場(chǎng)，自1998年房改后，商品房銷售面積和銷售金額分別從1.2億平方米、0.3萬億元增至17.2億平方米、15萬億元。而租賃市場(chǎng)未能得到與銷售市場(chǎng)同等速度的發(fā)展。租賃住房是長(zhǎng)三角一體化的重要基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)，是長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)保障。建立完善的住房租賃市場(chǎng)有助于長(zhǎng)三角一體化發(fā)展進(jìn)程的推進(jìn)。崔霽針對(duì)長(zhǎng)三角一體化下住房租賃市場(chǎng)發(fā)展提出了“優(yōu)化供應(yīng)、落實(shí)保障、強(qiáng)化監(jiān)管”的相關(guān)對(duì)策建議。認(rèn)為目前長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市住房租賃需求潛力全國(guó)領(lǐng)先、新增供應(yīng)全國(guó)領(lǐng)先、租金規(guī)模全國(guó)領(lǐng)先。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)測(cè)算，長(zhǎng)三角8個(gè)城市市場(chǎng)租金規(guī)模占全國(guó)租賃住房市場(chǎng)租金規(guī)模約26.7%。而長(zhǎng)三角的租金收入比還是相對(duì)合理，整體租金房?jī)r(jià)比偏低。這也說明國(guó)內(nèi)租賃住房資產(chǎn)回報(bào)率不高，不利于發(fā)展國(guó)內(nèi)住房租賃資產(chǎn)證券化。目前，企業(yè)聚集程度全國(guó)最高、市場(chǎng)供需錯(cuò)配仍突出市場(chǎng)供需錯(cuò)配仍突出、監(jiān)管還有待細(xì)化、雖然現(xiàn)在住房租賃企業(yè)已形成三種不同的發(fā)展模式，但由于租賃住房前期投入成本高，租金收益低，且退出渠道不明確，從而導(dǎo)致租賃企業(yè)難以盈利，企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展，這將影響租賃市場(chǎng)的專業(yè)化程度。

??房企助推樓市平穩(wěn)發(fā)展

??在會(huì)議討論環(huán)節(jié)，各地會(huì)長(zhǎng)和與會(huì)代表，圍繞“房地產(chǎn)市場(chǎng)分析”和流通與租賃委下一步工作計(jì)劃及建議展開討論。武廷方、陳亮等均表示希望增加線上交流會(huì)或面對(duì)面論壇會(huì)議的各種活動(dòng)形式，加強(qiáng)流通委溝通平臺(tái)的作用。

??房多多副總裁周莉就趨勢(shì)問題提出想法：一方面，經(jīng)紀(jì)公司在資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的類型上面未來會(huì)更多元化，除了現(xiàn)有的新房和二手房模式外，還增加車位租賃、商業(yè)交易等模式；另外，周總認(rèn)為經(jīng)紀(jì)公司越來越注重規(guī)則，以及規(guī)則的建立。從以前一切依靠系統(tǒng)處理，發(fā)展到現(xiàn)在，行業(yè)內(nèi)大家更加認(rèn)可的規(guī)則。

??58同城集團(tuán)副總裁葉兵表示，根據(jù)市場(chǎng)觀察，整體市場(chǎng)在變慢。雖然數(shù)據(jù)上新房交易1-9月同比翻正3.7%增幅，部分由于疫情后市場(chǎng)代償?shù)慕Y(jié)果，代價(jià)是成本上升，4季度去化節(jié)奏會(huì)趨緩；其次，流通企業(yè)集中度在提升，流通成本增高，經(jīng)紀(jì)公司單一流通企業(yè)在新房/二手房城市銷售總額占比在過高，擠占市場(chǎng)份額，客觀上造成絕大部分流通企業(yè)經(jīng)紀(jì)公司生存困難；還有流通成本在增高。開發(fā)企業(yè)開發(fā)商流通成本在渠道銷售上高企，擠占開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)，新房整體流通費(fèi)用/成本在過去一年增長(zhǎng)非常快，二手房市場(chǎng)部分城市也存在抬高提升中介費(fèi)用；另一方面，開發(fā)企業(yè)自建流通渠道，投入資金自建銷售渠道，這些因素都客觀造成今年開發(fā)企業(yè)流通成本高企。

??中房協(xié)流通與租賃委下一步工作

??中房協(xié)流通與租賃委根據(jù)會(huì)員單位與會(huì)代表的建議，提出了下一步工作計(jì)劃及項(xiàng)目：

??一、增加活動(dòng)頻率。

??保持每季度內(nèi)部工作研討會(huì)，及每年一次的對(duì)外大型論壇會(huì)議。內(nèi)部工作會(huì)議，可通過視頻會(huì)議或面對(duì)面閉門會(huì)兩種，了解會(huì)員單位所思所想所慮，廣泛采納意見，加強(qiáng)與副主任單位及會(huì)員單位間的溝通。

??二、開展課題研討工作。

??中房協(xié)流通與租賃委成立課題組，在會(huì)員單位共同參與的情況下，就行業(yè)規(guī)范基礎(chǔ)設(shè)施，制定相關(guān)研究方向，開展課題研討工作，制作房地產(chǎn)流通與租賃行業(yè)白皮書。

??三、承辦高峰論壇。

??根據(jù)中房協(xié)領(lǐng)導(dǎo)的要求，流通與租賃委擬和市場(chǎng)委共同承辦“中房協(xié)2021年度海南房地產(chǎn)高峰論壇”。具體工作另作商議。