??量、價(jià)增速雙雙回落，在博弈中市場(chǎng)見(jiàn)頂預(yù)期增強(qiáng)

??在年中的業(yè)績(jī)“搶收期”之后，7月份市場(chǎng)供應(yīng)、成交量均出現(xiàn)大幅下滑，供求規(guī)模明顯縮量。全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)仍在延續(xù)上漲，但受到基數(shù)上升、地方政策等因素收緊影響，房?jī)r(jià)增速出現(xiàn)了明顯回落。

??當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)多空雙方的交鋒仍在持續(xù)。從上漲動(dòng)力看，市場(chǎng)慣性效應(yīng)仍然強(qiáng)烈，土地供求向一、二線城市集中所帶來(lái)的投資潮也未真正退去。從回調(diào)壓力看，需求觀望情緒上升，政府調(diào)控力度明顯加強(qiáng)，不論是在土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)、還是貨幣市場(chǎng)，政策面均出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性收緊。

??【縱深解讀】

??經(jīng)濟(jì)：民間投資持續(xù)萎靡，四成貸款“脫實(shí)”進(jìn)入房地產(chǎn)

??政策：抑制資產(chǎn)泡沫指向房地產(chǎn)，去庫(kù)存仍是行業(yè)主基調(diào)

??樓市：量、價(jià)增速齊降，8月成交仍將小幅下行

??288指數(shù)：整體房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)收窄，合肥房?jī)r(jià)仍加速上行

??土地：成交環(huán)比再降20%，溢價(jià)率回落難掩“地王”頻出困局

??【圖說(shuō)樓市】

??供應(yīng)：近八成城市供應(yīng)環(huán)比下滑，淡季低迷或?qū)⒊掷m(xù)至八月

??成交：32城成交環(huán)比跌10%，合肥、蘇州同環(huán)比跌幅皆超30%

??庫(kù)存：8成城市庫(kù)存繼續(xù)下降，但消化周期上升城市數(shù)量增加

??成交結(jié)構(gòu)：中低檔產(chǎn)品成交占比回升，北京大戶型產(chǎn)品成交占比回落

??【研究視點(diǎn)】

??量、價(jià)增速雙雙回落，在博弈中市場(chǎng)見(jiàn)頂預(yù)期增強(qiáng)

??在年中的業(yè)績(jī)“搶收期”之后，7月份市場(chǎng)供應(yīng)、成交量均出現(xiàn)大幅下滑，市場(chǎng)規(guī)模明顯縮量，但多數(shù)城市供求比仍小于一，熱點(diǎn)城市供小于求的矛盾仍沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性改觀。全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)仍在延續(xù)上漲，但受到基數(shù)上升、地方政策等因素收緊影響，房?jī)r(jià)增速指標(biāo)出現(xiàn)了明顯回落。

??政策動(dòng)向方面，中央政治局今年首提“抑制資產(chǎn)泡沫”，并將矛頭明確指向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，明確提出不允許房企通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。地方城市仍是放松與收緊并存，如浙江省在月內(nèi)提出了去庫(kù)存的八項(xiàng)要求，大連出臺(tái)了去庫(kù)存的18項(xiàng)舉措；繼合肥之后，廈門(mén)的限貸政策也在7月上旬出爐。但值得注意的是，加劇供需矛盾的行政干預(yù)正在退去，如合肥嚴(yán)格的預(yù)售證價(jià)格管理制度在月內(nèi)有所放松，伴隨著市場(chǎng)成交均價(jià)的上揚(yáng)，企業(yè)入市供應(yīng)的意愿也有所回升。

??市場(chǎng)成交方面，7月重點(diǎn)城市住宅成交量環(huán)比下滑10%，降幅較6月份進(jìn)一步擴(kuò)大，但同比來(lái)看，超過(guò)半數(shù)城市依舊高于去年同期，部分城市成交仍在高位運(yùn)行。整體來(lái)看，市場(chǎng)正逐步進(jìn)入高位的調(diào)整期，但城市間分化仍在加劇，如南京、東莞、佛山等城市成交量同環(huán)比皆上升，而武漢、天津、成都等城市成交則出現(xiàn)環(huán)比小幅下跌。

??土地市場(chǎng)成規(guī)模也在持續(xù)走低，土地成交幅數(shù)、建筑面積、成交總價(jià)均不及6月。主要原因還是“有供有限”政策依舊從緊執(zhí)行，尤其是庫(kù)存仍在高位的三、四線城市土地成交規(guī)模明顯縮減。并且值得注意的是，本月溢價(jià)率指標(biāo)出現(xiàn)了大幅回落，結(jié)束了自3月份以來(lái)持續(xù)抬升的走勢(shì)。究其原因還是熱點(diǎn)城市土地出讓占比減少，蘇州、廈門(mén)等熱點(diǎn)城市7月份交易土地明顯減少，南京雖有多塊土地入市，但大多數(shù)因超限價(jià)而“熔斷”。

??當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)多空雙方的交鋒仍在持續(xù)，后期市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)正在不斷累積。從上漲動(dòng)力來(lái)看，首先在市場(chǎng)慣性下，地價(jià)、房?jī)r(jià)仍有繼續(xù)上漲的動(dòng)力；其次在“去庫(kù)存”市場(chǎng)背景下，土地供求向一二線城市集中所帶來(lái)的投資潮也未真正退去；最后在日益激化的行業(yè)整合趨勢(shì)之下，“以規(guī)模求生存”的邏輯正在被越來(lái)越多的企業(yè)所認(rèn)同。從回調(diào)壓力來(lái)看，一邊是政府調(diào)控力度明顯加強(qiáng)，不論是在土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)、還是貨幣市場(chǎng)上，政策面均出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的收緊；另一邊是需求基礎(chǔ)削弱，上半年市場(chǎng)過(guò)快的量?jī)r(jià)齊升，不僅釋放了前期的積壓需求，更透支了相當(dāng)一部分的未來(lái)需求。

??但為了避免市場(chǎng)出現(xiàn)大漲大跌的現(xiàn)象，可以看到今年中央和地方政府在政策調(diào)控上顯得更為小心謹(jǐn)慎，并更多地開(kāi)始采取輿論試探與引導(dǎo)、逐步加碼調(diào)控的溫和做法，若這一趨勢(shì)能夠延續(xù)、并得到房企的積極響應(yīng)，今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有希望走出“慢降溫”的格局變化。

??【01 經(jīng)濟(jì)】

??民間投資持續(xù)萎靡，四成貸款“脫實(shí)”進(jìn)入房地產(chǎn)

??2016年上半年GDP同比增長(zhǎng)6.7%，基本符合市場(chǎng)預(yù)期，但M1、M2增速的“逆剪刀差”繼續(xù)擴(kuò)大，顯示企業(yè)投資信心不足。

??1、GDP同比增長(zhǎng)6.7%，但民間投資增速持續(xù)下滑

??二季度宏觀經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行趨于平穩(wěn)，GDP同比增長(zhǎng)6.7%。其中上半年固定資產(chǎn)投資增速9%，和去年上半年相比增速放緩近2個(gè)百分點(diǎn)，也低于去年全年10%的增速；社會(huì)消費(fèi)品零售增長(zhǎng)10.3%，基本和去年同期持平。進(jìn)出口方面，6月份總額同比下降0.3%，其中出口增長(zhǎng)1.3%，進(jìn)口下降2.3%，較去年頹勢(shì)略有所復(fù)蘇，卻仍處于負(fù)增長(zhǎng)。作為占全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量比重超過(guò)60%的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，民間固定資產(chǎn)投資增速斷崖式下跌，2016年1-6月份增速僅為2.8%，表明了當(dāng)前民企投資意愿急劇下滑、信心嚴(yán)重不足。因此，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)完全稱(chēng)不上樂(lè)觀，下行壓力仍然非常大。

??2、貨幣寬松而投資項(xiàng)目匱乏，大量信貸資金“脫實(shí)”進(jìn)入房地產(chǎn)

??從央行公布6月份金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，截至6月末，M2余額同比增長(zhǎng)11.8%，M1的余額則同比增長(zhǎng)24.6%。M1、M2增速的“逆剪刀差”持續(xù)擴(kuò)大，6月份創(chuàng)下新高，達(dá)到12.8個(gè)百分點(diǎn)，反映出當(dāng)前企業(yè)投資動(dòng)能不足，多數(shù)企業(yè)持幣觀望意愿加強(qiáng)。

??進(jìn)一步來(lái)看，7月21日央行發(fā)布貸款數(shù)據(jù)顯示，6月末金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額101.49萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.3%，而同期人民幣房地產(chǎn)貸款余額23.94萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24%，房地產(chǎn)貸款余額占比達(dá)到了四分之一，增速高出10個(gè)百分點(diǎn)；就新增貸款而言，上半年全國(guó)新增貸款7.53萬(wàn)億元，而其中的個(gè)人購(gòu)房貸款就增加2.36萬(wàn)億元，比重達(dá)到了31%。而這一項(xiàng)數(shù)據(jù)在2015年全年個(gè)人購(gòu)房貸款新增2.66萬(wàn)億元，全年全國(guó)新增貸款11.72萬(wàn)億元，占比約23%。不僅比重高出了8個(gè)百分點(diǎn)，而且半年新增住房貸款額幾乎相當(dāng)于去年全年新增房貸額。

??這充分說(shuō)明了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱程度，而實(shí)際上地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款占到新增貸款將近一半左右。在貨幣政策持續(xù)寬松情況下，資金并未脫虛入實(shí)，仍是轉(zhuǎn)向進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，超過(guò)半數(shù)資金都流入房地產(chǎn)行業(yè)，一方面整體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)加大，可投資項(xiàng)目匱乏；另一方面足以證明當(dāng)前資產(chǎn)泡沫主要是集中在房地產(chǎn)行業(yè)，且資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)正在不斷加大。

??【02政策】

??抑制資產(chǎn)泡沫指向房地產(chǎn)，去庫(kù)存仍是行業(yè)主基調(diào)

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜，中央政治局首提“抑制資產(chǎn)泡沫”，并指向房地產(chǎn)市場(chǎng)。相比一線及熱點(diǎn)二線城市政策收緊，三四線城市去庫(kù)存壓力依舊大，繼續(xù)加大去庫(kù)存速度。

??1、抑制資產(chǎn)泡沫指向房地產(chǎn)，南京或?qū)⒊雠_(tái)限貸細(xì)則

??今年上半年，樓市一片火熱。但全國(guó)庫(kù)存結(jié)構(gòu)去化很不均衡，一線及熱點(diǎn)二線城市地王頻出，房?jī)r(jià)一直上漲，去庫(kù)存快速；而三四線城市庫(kù)存去化依舊緩慢。7月26日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。在部署下半年經(jīng)濟(jì)工作做好“三去一降一補(bǔ)”同時(shí)，首次提出中國(guó)要抑制資產(chǎn)泡沫，降低宏觀稅負(fù)，深化國(guó)企和金融部門(mén)的基礎(chǔ)性改革。7月21日央行發(fā)布貸款數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款占到新增貸款將近一半左右。作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，超過(guò)半數(shù)資金都流入房地產(chǎn)行業(yè)，一方面整體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)加大；另一方面足以證明當(dāng)前資產(chǎn)泡沫主要是集中在房地產(chǎn)行業(yè)，且資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)正在不斷加大。中央政治局會(huì)議首提“抑制資產(chǎn)泡沫”，下半年會(huì)在信貸方面收緊，不再向房地產(chǎn)放水，土地市場(chǎng)也會(huì)重點(diǎn)調(diào)控，防止地價(jià)飆升。此外，預(yù)計(jì)下半年樓市不會(huì)再像上半年這么火熱。

??上半年南京樓市高燒不退，房?jī)r(jià)直漲17.8%。近月，南京市相關(guān)部門(mén)出臺(tái)多個(gè)措施欲給樓市降溫，如實(shí)行土地出讓最高限價(jià),設(shè)置“動(dòng)態(tài)封頂價(jià)”等，但都收效甚微。繼合肥、廈門(mén)發(fā)布限貸政策，7月26日南京銀行召開(kāi)關(guān)于南京市商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例的工作會(huì)，預(yù)計(jì)8月初南京也將出臺(tái)限貸細(xì)則。南京也同樣出臺(tái)過(guò)類(lèi)似政策，長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)樓市影響不大，但會(huì)使南京房?jī)r(jià)短期內(nèi)趨向平穩(wěn)。

??2、樓市冷熱不均，仍多個(gè)城市繼續(xù)去庫(kù)存

??相比部分熱點(diǎn)二線城市如合肥、南京、蘇州等城市的火熱，仍有部分二線城市及三四線城市仍需要加快去庫(kù)存。就浙江樓市而言，由于杭州、寧波、嘉興等城市持續(xù)活躍，帶動(dòng)了整個(gè)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額上升，但多數(shù)三、四線城市去庫(kù)存仍然面臨較大的壓力，長(zhǎng)期消化時(shí)間甚至達(dá)到30個(gè)月以上。為加快去庫(kù)存，浙江省日前出臺(tái)八項(xiàng)舉措“推進(jìn)棚改貨幣化安置、支持自住型和改善型購(gòu)房需求、鼓勵(lì)新市民購(gòu)房和農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、消化非住宅商品房庫(kù)存、用足用好住房公積金政策、促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展、加強(qiáng)公共配套設(shè)施建設(shè)”，同時(shí)也明確了去庫(kù)存的目標(biāo)。

??上半年?yáng)|北區(qū)域雖去庫(kù)存加快，但由于基數(shù)大，僵尸庫(kù)存多，其去庫(kù)存壓力依舊不小。為推動(dòng)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，大連市官方近日發(fā)布《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，提出去庫(kù)存18條措施，明確取消多項(xiàng)限制性政策，實(shí)施人才住房獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)貼政策，加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作等。四川將推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)“新市民”覆蓋，支持農(nóng)民工使用住房公積金貸款購(gòu)房，并鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新推出針對(duì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房的信貸產(chǎn)品。

??【03 樓市】

??量、價(jià)增速齊降，8月成交仍將小幅下行

??7月，作為傳統(tǒng)的行業(yè)淡季，市場(chǎng)供應(yīng)、成交均大幅下滑，在前期需求透支、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高導(dǎo)致觀望情緒漸濃的影響下，市場(chǎng)也逐步進(jìn)入短暫的調(diào)整期。從城市能級(jí)來(lái)看，供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市同環(huán)比皆下跌，僅有少數(shù)城市供應(yīng)上漲；成交方面，七成城市環(huán)比下降，且二線城市分化持續(xù)加劇。盡管供求雙降，但多數(shù)城市供求比仍小于1，庫(kù)存也持續(xù)下滑，但部分城市消化周期有所上升，去庫(kù)存的壓力不容小覷。

??1、供應(yīng)：近八成城市供應(yīng)環(huán)比下滑，淡季低迷或?qū)⒊掷m(xù)至八月

??諸多企業(yè)在6月份集加大供應(yīng)量后，7月重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)量同、環(huán)比銳減20%和31%，僅少部分城市供應(yīng)量較上月繼續(xù)增長(zhǎng)。其中超過(guò)多7成城市供應(yīng)量低于2015年與2016年月平均值，反映出房企當(dāng)前推按意愿顯著下滑。供應(yīng)量下滑一方面各個(gè)項(xiàng)目在6月為了完成半年業(yè)績(jī)，加快推案節(jié)奏，刺激市場(chǎng)成交，而7、8月份為市場(chǎng)成交的淡季，因此，企業(yè)推按節(jié)奏放緩，項(xiàng)目加推意愿不強(qiáng)；另一方面，部分城市而地王頻出，惜售成為這些城市開(kāi)發(fā)商主流策略。

??分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市7月商品住宅供應(yīng)量為243萬(wàn)平方米，較上月減少16%，同比也下跌25%。其中，僅北京表現(xiàn)突出，7月供應(yīng)86萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲2%，且保持連續(xù)三個(gè)月上漲石頭，單月供應(yīng)量顯著高于2015年月平均值。其余三城本月供應(yīng)量同、環(huán)比皆下跌，廣州、上海同比跌幅均在25%以上，深圳則達(dá)到46%。

??二三線城市整體供應(yīng)為1836萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下跌19%和33%，超過(guò)7成城市7月供應(yīng)量低于去年月平均水平。環(huán)比來(lái)看，近9成城市供應(yīng)從高位下滑，且下滑幅度較大。例如武漢、濟(jì)南、成都等城市，環(huán)比降幅均在40%以上，而無(wú)錫、常州等三線城市降幅超過(guò)6成。值得注意的是，在整體供應(yīng)量下滑之下，重慶、杭州、西安等城市供應(yīng)量環(huán)比上升。同比來(lái)看，蘇州、合肥、昆明7月供應(yīng)量較去年同期有顯著上升，其中蘇州同比漲幅高達(dá)90%。

??隨著房企推案節(jié)奏的放緩，市場(chǎng)依舊以消耗存量為主要任務(wù)，預(yù)計(jì)八月不會(huì)出現(xiàn)大幅的上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，淡季的低迷或?qū)⒊掷m(xù)到八月。

??2、成交：重點(diǎn)城市成交環(huán)比下跌10%，合肥、蘇州下跌幅度較大

??7月重點(diǎn)城市住宅成交量環(huán)比下滑10%，降幅較6月份進(jìn)一步擴(kuò)大，但同比來(lái)看，超過(guò)半數(shù)城市依舊高于去年同期，部分城市成交仍在高位運(yùn)行。整體來(lái)看，市場(chǎng)正逐步進(jìn)入高位的調(diào)整期，且觀望情緒濃郁。

??在我們看來(lái)，7月份成交下滑主要原因是：第一，在前期政策推動(dòng)下，上半年市場(chǎng)火熱，需求被提前透支；第二，7月份供應(yīng)大幅下滑，造成部分城市短期供應(yīng)跟不上節(jié)奏，影響成交上漲；第三，以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，7、8月份為傳統(tǒng)的銷(xiāo)售淡季，成交回落仍在情理之中；第四，部分城市收緊政策出臺(tái)影響成交上漲。

??分城市能級(jí)看，一線城市整體成交同、環(huán)比分別下滑15%和14%，其中除深圳成交環(huán)比微漲2%以外，其余三城全部下跌。深圳自5月份成交跌入谷底后，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月小幅回漲，盡管目前成交量仍處在相對(duì)低位，但企穩(wěn)回升跡象明顯。另外，北京雖然成交同環(huán)比分別下跌20%和10%，但成交量絕對(duì)值仍處在高位。

??二三線城市成交環(huán)比下跌10%，但同比上漲5%，接近半數(shù)城市7月成交量仍高于去年月均成交水平。具體來(lái)看，城市間分化加劇。首先，此前熱門(mén)城市走勢(shì)不一，南京、東莞、佛山等城市成交量同環(huán)比皆上升，而武漢、天津、成都等城市成交環(huán)比小幅下跌；其次，部分城市成交量在高位調(diào)整，且顯著高于去年同期。例如青島、杭州，成交同比漲幅分別為46%和52%，而長(zhǎng)沙、合肥等城市同環(huán)比均下跌。值得注意的是合肥，成交下滑主要原因一方面是出臺(tái)差別化信貸政策后，對(duì)投資性需求大打擊較大，對(duì)市場(chǎng)成交產(chǎn)生負(fù)面影響，另一方面地王預(yù)期提升以及房?jī)r(jià)不斷走高，部分房企捂盤(pán)惜售。再次，蘇州、沈陽(yáng)、西安同環(huán)比降幅較大，尤其是對(duì)于沈陽(yáng)、西安高庫(kù)存城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)去庫(kù)存壓力仍較大。

??3、多數(shù)城市供求比小于1，8成城市庫(kù)存環(huán)比下降

??7月，市場(chǎng)供求雙雙回落，但多數(shù)城市供求比小于1，大部分城市供求壓力得到緩解，僅沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙等5個(gè)城市供求比在1之上(左包含)。值得注意的是合肥、沈陽(yáng)由于成交銳減，本月供求比攀升至到1以上，而無(wú)錫、廈門(mén)等城市供求比僅為0.2，當(dāng)前市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求。

??本月，由于多數(shù)城市處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，重點(diǎn)城市整體庫(kù)存壓力持續(xù)改善，八成城市庫(kù)存環(huán)比下降。其中南京、武漢庫(kù)存下降幅度較大，環(huán)比降幅分別為27%和10%，而合肥、蘇州等城市因?yàn)?月成交銳減，庫(kù)存環(huán)比上升。整體來(lái)看，絕大城市庫(kù)存均較去年同期均有所下滑。

??在成交回落之下，本月重點(diǎn)城市商品住宅消化周期環(huán)比漲多跌少。上海、合肥、南京等城市消化周期均不足3個(gè)月，其中南京更是低至1.3個(gè)月，市場(chǎng)依舊保持供不應(yīng)求；而蘇州、天津等城市消化周期較上月均有上升。值得注意的是，深圳因成交企穩(wěn)回升，消化周期較上月下降8%，但依舊維持在17個(gè)月以上，沈陽(yáng)、西安等高庫(kù)存城市本月成交銳減，導(dǎo)致其消化回升，市場(chǎng)去庫(kù)存壓力不容小覷。

??4、成交結(jié)構(gòu)：中低檔產(chǎn)品成交占比回升，北京大戶型產(chǎn)品成交占比回落

??從價(jià)格段成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，本月三個(gè)城市中低檔產(chǎn)品均出現(xiàn)回升，深圳高檔產(chǎn)品成交占比明顯回落。具體來(lái)看，上海中低檔產(chǎn)品成交占比較6月份上升了2個(gè)百分點(diǎn)，上實(shí)海上華庭更是奪得了本月面積榜銷(xiāo)冠。北京中檔項(xiàng)目成交占比大幅回落，成交占比較6月份下降了9個(gè)百分點(diǎn)，在自住房與商品房共存的市場(chǎng)中，產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)“兩極化”現(xiàn)象顯著。深圳高檔項(xiàng)目成交占比下滑9個(gè)百分點(diǎn)，中高檔項(xiàng)目成交占比則相應(yīng)上升，在經(jīng)歷了上半年的房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲之后，深圳高檔項(xiàng)目需求出現(xiàn)了顯著回落。

??面積段成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，中等戶型成交占比保持穩(wěn)定，北京、深圳小戶型產(chǎn)品成交占比上升。本月上海各面積段成交占比保持穩(wěn)定，比例分布也相對(duì)平均，主力戶型在140平方米左右的尚海酈景成為本月金額榜銷(xiāo)冠。北京方面，小戶型產(chǎn)品延續(xù)上升趨勢(shì)，成交占比較6月份增加了15個(gè)百分點(diǎn)，保利首開(kāi)?四季怡園、龍冠?冠華苑、旭輝?26街區(qū)等小戶型項(xiàng)目均有上佳的去化表現(xiàn)。深圳小戶型產(chǎn)品成交高位上升，本月成交占比再度突破六成，主打小戶型產(chǎn)品的鴻榮源壹城中心奪得本月面積榜銷(xiāo)冠。

??5、小結(jié)：三季度市場(chǎng)逐步進(jìn)入調(diào)整期，成交仍將小幅下行

??總體來(lái)看，上半年成交火熱后，在市場(chǎng)進(jìn)入淡季、前期需求透支、市場(chǎng)觀望情緒漸濃等因素影響下，三季度市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)短暫的調(diào)整期。特別是在最近經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，習(xí)主席提出的“抑制資產(chǎn)泡沫”的說(shuō)法，更是將矛頭直指房地產(chǎn)行業(yè)。因此，上半年非理性火熱難以重現(xiàn)，而房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)寬松的政策環(huán)境也將有所轉(zhuǎn)變，尤其是信貸層面難再有大力度的刺激性政策，依賴(lài)政策推動(dòng)成交攀升的可能不大。而且對(duì)于過(guò)熱城市來(lái)說(shuō)，例如合肥、廈門(mén)均已出臺(tái)相關(guān)限貸政策，南京限貸也箭在弦上，已經(jīng)表明了下半年房地產(chǎn)政策風(fēng)向正在轉(zhuǎn)變。政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變、信貸收緊無(wú)疑將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極大沖擊，特別是部分熱點(diǎn)二線城市，市場(chǎng)將面臨量縮滯漲局面?？傮w而言，隨著后續(xù)“抑制資產(chǎn)泡沫”的具體措施落地，必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)烈沖擊。另外，在當(dāng)前市場(chǎng)企穩(wěn)上行、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)逐步改善的態(tài)勢(shì)下，一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，一方面將會(huì)抑制部分需求的合理釋放，另一方面導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。預(yù)計(jì) 8 月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交仍將延續(xù)小幅下行。

??【04 288指數(shù)】

??整體房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)收窄，合肥房?jī)r(jià)仍加速上行

??2016年7月，中國(guó)城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)為1209.1點(diǎn)，指數(shù)較上月上升16.1點(diǎn)，環(huán)比上漲1.35%，漲幅較上月縮小0.12個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅為11.06%。

??全國(guó)31個(gè)省級(jí)行政區(qū)域中，一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌的區(qū)域數(shù)為12個(gè)，較上月增加2個(gè)。而天津、上海、北京、廣東省、福建省、新疆維吾爾自治區(qū)、江蘇省、云南省、湖南省、河北省和安徽省等19個(gè)省級(jí)行政區(qū)域一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比有小幅上升。

??繼6月份之后，本月288房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅再度收窄。一方面，7、8月份本就是行業(yè)的傳統(tǒng)淡季，受酷熱的天氣影響，企業(yè)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量減少，購(gòu)房者看房頻次也明顯下降，但更重要的原因還是6月份以來(lái)熱點(diǎn)城市需求側(cè)調(diào)控持續(xù)收緊，使得購(gòu)房者觀望情緒出現(xiàn)上升，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力有所減弱。

??分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)增速繼續(xù)趨緩，北京、廣州、深圳環(huán)比增速持續(xù)回落，7月份深圳房?jī)r(jià)環(huán)比增速僅為1.66%，對(duì)比35.34%的同比增速來(lái)看，遠(yuǎn)低于過(guò)于一年的平均上漲速度。但上海房?jī)r(jià)增速卻在上升，7月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲3.03%，增速比6月份快了0.27個(gè)百分點(diǎn)。雖然上海政策面持續(xù)收緊，但月內(nèi)祝橋地塊及新江灣城地塊的高價(jià)出讓?zhuān)匀环从沉耸袌?chǎng)對(duì)于城市價(jià)格攀升的信心，在靜安府等高價(jià)熱銷(xiāo)項(xiàng)目的推動(dòng)之下，7月份上海房?jī)r(jià)仍在持續(xù)快速上漲。

??本月，近六成二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比增速出現(xiàn)下滑，諸如南京、武漢、蘇州等市房?jī)r(jià)增速均出現(xiàn)回落，政策面收緊、房企預(yù)售證價(jià)格監(jiān)管等行政調(diào)控壓力是其變化主因。呼和浩特房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度最大，本月房由漲轉(zhuǎn)跌，環(huán)比回落4.65%。但值得注意的是，合肥房?jī)r(jià)增速仍在高位上行，本月環(huán)比上漲5.24%，主因是合肥預(yù)售價(jià)格監(jiān)管有所放松，前期過(guò)低的名義成交價(jià)格在向?qū)嶋H價(jià)值逼近所致。

??對(duì)于下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，隨著地方政府政策面的持續(xù)收緊，以及投資性需求的持續(xù)釋放，我們認(rèn)為增速趨緩應(yīng)是大勢(shì)所趨。但在上海、北京、南京等市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求的一、二線熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)增速仍應(yīng)快于全國(guó)平均，并且對(duì)于這些城市的新興發(fā)展板塊而言，作為下半年土地供應(yīng)的主力區(qū)域，在“比價(jià)上漲“效應(yīng)之下，房?jī)r(jià)漲幅仍然有望保持高位。

??【05土地】

??成交環(huán)比再降20%，溢價(jià)率回落難掩“地王”頻出困局

??2016年6月，全國(guó)土地市場(chǎng)成交量進(jìn)一步回落，尤其是三四線城市土地成交規(guī)模環(huán)比跌幅超七成，“有供有限”調(diào)控政策成效顯現(xiàn)。盡管土地溢價(jià)率大幅回落，但并不代表著土地市場(chǎng)熱度有所轉(zhuǎn)向，上海、武漢等多市地王頻出，上海土地競(jìng)爭(zhēng)更是愈加激烈，多板塊輪動(dòng)出現(xiàn)新的地王。

??1、成交：成交規(guī)模持續(xù)走低，平均溢價(jià)率沖高回落

??近兩月土地成交規(guī)模持續(xù)走低，本月CRIC監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地成交245幅，環(huán)比減少18%，成交建面2620萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10%，成交總價(jià)1256億元，環(huán)比下降29%。主要原因在于“有供有限”政策依舊從緊執(zhí)行，尤其是庫(kù)存仍在高位的三、四線城市土地成交規(guī)模明顯縮減。多省市已在土地供應(yīng)端著力，逐步減少乃至?xí)和Ｍ恋毓?yīng)。以浙江省為例，月內(nèi)下發(fā)《房地產(chǎn)供給側(cè)改革行動(dòng)方案》，將去庫(kù)存指標(biāo)予以量化，明確要求庫(kù)存消化周期超過(guò)20個(gè)月的市、縣，暫停住宅用地供應(yīng)。

??值得一提的是，土地平均溢價(jià)率結(jié)束自3月份以來(lái)緩步抬升的走勢(shì)，下滑至52.66%，環(huán)比減少29.72個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為溢價(jià)率驟降主要還是受結(jié)構(gòu)性因素影響，蘇州、廈門(mén)等多個(gè)熱點(diǎn)一、二線城市土地成交規(guī)模明顯回落，南京則是受制于土地限價(jià)令，多宗地因觸及最高限價(jià)上限遭熔斷流拍。鑒于下半年熱點(diǎn)一、二線城市土地供應(yīng)量明顯增多，僅上海8月份便推出了21宗地，高溢價(jià)成交將是大概率事件，屆時(shí)土地溢價(jià)率將再次回升至較高水平。

??2、分布：一二線城市土地市場(chǎng)熱度不減，三四線城市成交規(guī)模大幅收窄

??6月，一線城市土地成交建面環(huán)比大增63%，但同比下降9%，鑒于去年下半年市場(chǎng)基數(shù)普遍較高，短期內(nèi)同比較難擺脫下降趨勢(shì)；二線城市土地成交建面同、環(huán)比均有所回落，跌幅分別為11%和1%；三、四線城市土地成交面積降至冰點(diǎn)，環(huán)比下跌71%，同比下跌89%。

??具體來(lái)看，一線城市中廣州、深圳土地成交面積仍處低位，廣州月內(nèi)成交了2宗商業(yè)用地，體量都不超過(guò)5萬(wàn)平方米，深圳更是無(wú)土地成交。北京通州區(qū)定向出讓一宗商辦用地，體量多達(dá)164萬(wàn)平方米，受讓方為首旅集團(tuán)，根據(jù)地塊出讓公告顯示，該宗地將建環(huán)球影城。值得一提的是，上海成交了13幅土地，虹口涼城、楊浦新江灣城等多個(gè)熱點(diǎn)板塊都有土地出讓?zhuān)M(jìn)一步推升了企業(yè)拿地?zé)崆椤耐恋爻鲎屒闆r來(lái)看，2宗地溢價(jià)率超100%，并有4宗地刷新了單價(jià)、總價(jià)地王記錄。其中，浦東新區(qū)祝橋板塊純宅地拍出了286%的超高溢價(jià)率，成交總價(jià)高達(dá)88億元，今年上?？們r(jià)地王就此誕生。

??二線城市土地成交面積、成交金額環(huán)比均有所回落，尤其是樓板價(jià)降至4113元/平方米，環(huán)比下跌24%。主要原因在于以南京、蘇州和廈門(mén)為代表的熱點(diǎn)二線城市土地成交面積均有不同程度的縮減，其中南京土地成交建面環(huán)比下降54%，8宗限價(jià)地塊，7宗地因觸發(fā)熔斷機(jī)制終止出讓?zhuān)A(yù)示著土地限價(jià)令并未減緩企業(yè)激進(jìn)拿地的熱情，反而是人為造成了熔斷流拍的窘境。值得一提的是，武漢土地成交明顯放量，成交建面多達(dá)314萬(wàn)平方米，環(huán)比驟升690%。更為重要的是，武漢月內(nèi)成交了3宗地王，集中分布在漢陽(yáng)、青山和東湖高新區(qū)域，市場(chǎng)熱度可見(jiàn)一斑。

??三四線城市土地市場(chǎng)依舊冷清，成交建面驟降至151萬(wàn)平方米，環(huán)比下降71%，同比下降89%。企業(yè)在三四線城市投資態(tài)度普遍謹(jǐn)慎，拿地企業(yè)以本地房企居多，低溢價(jià)率乃至底價(jià)成交已成常態(tài)。不過(guò)，廣、深周邊的三四線城市土地市場(chǎng)持續(xù)高熱，東莞東城區(qū)一宗商住用地歷經(jīng)96輪競(jìng)價(jià)，最終由碧桂園平安聯(lián)合體以總價(jià)5.9億、溢價(jià)率321%奪下，樓板價(jià)12661元/平方米，直逼2007年萬(wàn)科塘廈地王，成為東莞歷史上單價(jià)第二高的地塊。

??盡管熱點(diǎn)一、二線城市調(diào)控政策已在限購(gòu)、限價(jià)、限貸等多方面持續(xù)發(fā)力，調(diào)控政策愈加嚴(yán)苛，但是受各線城市經(jīng)濟(jì)基本面、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系等多方面因素影響，企業(yè)投資方向逐漸趨同，重點(diǎn)布局熱點(diǎn)一、二線城市。更為重要的是，調(diào)控政策收效甚微，難以從根本上逆轉(zhuǎn)企業(yè)高價(jià)拿地的熱情。譬如，南京土地限價(jià)令落地后，土地市場(chǎng)并未降溫，反而是人為制造了熔斷流拍的窘態(tài)。我們認(rèn)為造成熱點(diǎn)城市地王頻出的根源還是在于土地供應(yīng)不足，下一步仍需在土地供應(yīng)端著力，在條件許可的情況下，將后期供地指標(biāo)移至當(dāng)前時(shí)間節(jié)點(diǎn)釋放，逐步增加土地供應(yīng)力度，以此緩解樓市、地市長(zhǎng)期供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。

??3、重點(diǎn)地塊：上海土拍競(jìng)爭(zhēng)漸趨激烈，多宗地入圍總價(jià)、單價(jià)TOP10

??6月，一二線城市土拍熱度不減，總價(jià)榜單門(mén)檻、單價(jià)榜單榜首都有所回升。總價(jià)TOP10方面，本月入榜門(mén)檻為31.55億元，環(huán)比上升20%，榜首為金地競(jìng)得的上海浦東新區(qū)祝橋板塊地王，成交總價(jià)為88億元，刷新了上海年內(nèi)總價(jià)地王記錄。

??單價(jià)TOP10方面，入榜門(mén)檻為19285元/平方米，環(huán)比下降36%，榜首為新城競(jìng)得的上海虹口區(qū)涼城板塊地王，成交樓板價(jià)為67409元/平方米，環(huán)比上升19%。值得一提的是，上海分別有4宗地入圍總價(jià)榜單TOP10，6宗地入圍單價(jià)榜單TOP10。并且，上海地王已成“遍地開(kāi)花”之勢(shì)，本月祝橋、涼城、新江灣城等多個(gè)板塊再出地王。在高地價(jià)的作用下，各板塊定位亟需重估，極端情況下傳統(tǒng)剛需板塊也需要賣(mài)出豪宅售價(jià)才能支撐地王預(yù)期，因此項(xiàng)目定位、客群導(dǎo)入必將較現(xiàn)在截然不同，這給后期營(yíng)銷(xiāo)留下了諸多隱患。我們對(duì)于熱點(diǎn)一、二線城市地王頻出、面粉貴于面包的現(xiàn)象還是有些擔(dān)憂，在二級(jí)市場(chǎng)上收購(gòu)項(xiàng)目、公司或許是當(dāng)前拿地最為適宜的方式之一。

??7月14日，2016年上海市區(qū)第一塊住宅用地進(jìn)行土地公開(kāi)拍賣(mài)，本次拍賣(mài)吸引了包括華發(fā)、招商、金茂、新城等15家房企參與競(jìng)拍，最終由新城控股以總價(jià)37億元競(jìng)得，溢價(jià)率77.39%，67409元/平方米的樓板價(jià)刷新今年以來(lái)全國(guó)土地市場(chǎng)的單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

??涼城板塊附近十年來(lái)僅出讓了一宗宅地，板塊內(nèi)在幾年前就已無(wú)新房供應(yīng)，目前新房住宅存量?jī)H12套。該宗地位于中環(huán)線內(nèi)，與新靜安、寶山、楊浦相鄰，是上海東北角發(fā)展較為成熟的區(qū)域。更為重要的是，地塊毗鄰近兩年成交火爆的大寧板塊。因此來(lái)說(shuō)，這次的土地供應(yīng)極為稀缺，吸引15家房企競(jìng)拍也不足為奇。地塊距離軌交8號(hào)線虹口足球場(chǎng)站需10分鐘的車(chē)程，不過(guò)規(guī)劃的19號(hào)線有廣粵路站，未來(lái)6站即可到達(dá)陸家嘴。除此之外，地塊體量不大，出讓條件十分苛刻，70%中小戶型配比，區(qū)域以原住民為主，多動(dòng)遷房，以單個(gè)項(xiàng)目提升板塊品質(zhì)比較困難。綜合而言，這幅地塊開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售還是有一定的難度。

??7月27日，浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G-10地塊拍賣(mài)出讓?zhuān)ㄖ娣e26.65萬(wàn)平方米，乃今年以來(lái)少有的大體量宅地。土拍環(huán)節(jié)吸引了仁恒、保利、融創(chuàng)等在內(nèi)的23家房企參與競(jìng)拍，最終歷經(jīng)400余輪報(bào)價(jià)后，由金地以88億總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率286%，樓板價(jià)33023元/平方米。剔除公共設(shè)施、保障房及自持面積，可售部分樓板價(jià)多達(dá)41572元/平方米，88億總價(jià)也刷新了上海年內(nèi)總價(jià)地王記錄。

??地塊所屬的祝橋板塊距離上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、迪斯尼直線距離都在10公里范圍內(nèi)，受益于自貿(mào)區(qū)建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，祝橋規(guī)劃建設(shè)中國(guó)商飛制造基地，隨著產(chǎn)業(yè)人口持續(xù)導(dǎo)入，較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力也將為板塊價(jià)值形成有利支撐。鑒于該宗地體量多達(dá)26.65萬(wàn)方，項(xiàng)目可分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，坐享土地增值收益。不過(guò)，該宗地短板也很明顯，祝橋板塊還沒(méi)有軌交通行，日常交通出行不便，周邊生活配套也比較欠缺。

??4、小結(jié)：熱點(diǎn)城市土拍高溫難降，市場(chǎng)熱度由東南沿海城市向中西部地區(qū)擴(kuò)散

??6月，土地市場(chǎng)可以簡(jiǎn)單概括為以下三點(diǎn)：其一，土地成交規(guī)模持續(xù)走低，尤其是三四線城市土地成交面積降至極低水平；其二，熱點(diǎn)一、二線城市地王頻出之勢(shì)不減，上海更是多板塊輪動(dòng)，在高地價(jià)的作用下，房?jī)r(jià)猶存一定的上漲壓力；其三，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策收效甚微，反而是人為加劇了土地供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，以南京土地限價(jià)令為例，8宗限價(jià)地塊，便有7宗地因觸發(fā)限價(jià)上限流拍。

??對(duì)于下半年土地市場(chǎng)走勢(shì)，我們認(rèn)為在資金面持續(xù)寬松、企業(yè)投資方向逐漸趨同的大背景下，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)高溫難降，地王成交幅數(shù)或?qū)⑺⑿職v史新高。隨著中央去庫(kù)存政策持續(xù)推進(jìn)，土地市場(chǎng)熱度將由東南沿海城市向中西部地區(qū)擴(kuò)散，尤其是武漢、鄭州、成都等省會(huì)城市將顯著受益。反觀，三四線城市受制于高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲空間著實(shí)有限，重點(diǎn)聚焦環(huán)一線的三四線城市。