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易居月報(bào)之

【7月全國房地產(chǎn)業(yè)報(bào)告】

??7月房地產(chǎn)供應(yīng)端顯著降溫，房企購地面積繼續(xù)下跌，房屋新開工面積同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84895億元，同比增長12.7%，房屋新開工面積118948萬平方米，下降0.9%，相比2019年同期下降5.8%。

??7月單月全國商品住宅銷售面積下降9.5%，增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。 1-7月份，商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%；比2019年1-7月份增長14.5%，兩年平均增長7.0%。其中，住宅銷售面積增長22.7%，辦公樓銷售面積增長6.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長3.8%。單月數(shù)據(jù)來看，7月商品房銷售面積同比下降8.5%，其中住宅銷售面積同比下降9.5%，均下降較大。

??東北地區(qū)商品房成交量價(jià)持續(xù)低迷。1-7月，東北地區(qū)商品房成交面積同比增長持續(xù)收窄，增速已經(jīng)回落至個(gè)位數(shù)的8.8%，是四類地區(qū)中增速最低的，比2019年同期下降7%，是四類地區(qū)中唯一下降的，經(jīng)濟(jì)持續(xù)不景氣，東北地區(qū)樓市成交持續(xù)走弱。

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??1-7月土地成交面積同比下降9.3%，

??成交均價(jià)同比增長4.9%

??1、1-7月全國土地購置面積同比下降9.3%，7月單月同比增長2.9% 

??2021年1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%，降幅較1-6月收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)。單月數(shù)據(jù)來看，7月房企土地購置面積1743萬平方米，同比增長2.9%。

??從土地購置面積增速走勢看，2016年9月份降幅開始收窄后，曲線持續(xù)上行，到2017年初重新回到正增長，2017年同比增速震蕩提高。2018年初，土地購置面積同比增速跳水，二季度后逐漸走高。2019年初，土地購置面積同比增速大幅跳水，二季度后降幅逐漸收窄。受疫情影響，2020年1-2月全國土地購置面積同比大幅下降，3月份后隨著全國復(fù)工復(fù)產(chǎn)，各地土地出讓節(jié)奏加快，土地購置面積同比降幅持續(xù)收窄，下半年地市降溫，降幅持續(xù)小幅擴(kuò)大。

??2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，全國土地購置面積同比增速創(chuàng)2012年以來新高，3月后增速持續(xù)回落，5月由正轉(zhuǎn)負(fù)，6月降幅擴(kuò)大。22城均已完成首批集中出讓，截至7月末，長春和廈門已完成第二批集中出讓，預(yù)計(jì)8-9月將有更多城市完成第二批集中出讓，三季度全國土地購置面積同比增速降幅將繼續(xù)收窄。

??2、1-7月全國土地購置均價(jià)同比增長4.9%

??2021年1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價(jià)5843元/平方米，同比上漲4.9%，1-6月為同比增長7%。7月全國土地購置均價(jià)同比漲幅有所放緩，主要是6月各城市已完成首批住宅用地集中供地，7月整月集中土拍22城集體缺席，拉低了均價(jià)。

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??1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長12.7%，

??房屋新開工面積同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)

??1、1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長12.7%，住宅投資同比增長14.9%

??1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84895億元，同比增長12.7%；比2019年1-7月份增長16.5%，兩年平均增長8%。其中，住宅投資63980億元，增長14.9%。單月數(shù)據(jù)來看，7月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長1.4%，增速加速回落。

??從結(jié)構(gòu)來看，住宅投資同比增長14.9%，辦公樓投資同比增長3.7%，商業(yè)營業(yè)用房投資同比增長2.0%。受庫存量過大影響，商業(yè)營業(yè)用房是三類物業(yè)中增速最低的，住宅投資則是最高的。

??2、1-7月房屋新開工面積同比下降0.9%，比2019年同期下降5.4%

??1-7月份，房屋新開工面積118948萬平方米，下降0.9%，相比2019年同期下降5.8%。其中，住宅新開工面積88474萬平方米，增長0.4%，相比2019年同期下降4.7%。3月以來全國累計(jì)房屋新開工面積同比增速快速回落，7月由正轉(zhuǎn)負(fù)，主要是受房企購地的影響。

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??7月住宅銷售面積同比自去年5月以來首次由增轉(zhuǎn)降，下跌8.5%  

??1、1-7月全國商品房銷售面積同比增長21.5%，7月住宅銷售面積單月同比自去年5月以來首次由增轉(zhuǎn)降，下降8.5%  

??1-7月份，商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%；比2019年1-7月份增長14.5%，兩年平均增長7.0%。其中，住宅銷售面積增長22.7%，辦公樓銷售面積增長6.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長3.8%。單月數(shù)據(jù)來看，7月商品房銷售面積同比下降8.5%，其中住宅銷售面積同比下降9.5%，均下降較大。

??從商品房銷售面積同比增速走勢看，2016年年初大幅回升，5月以后增速逐步趨穩(wěn)回落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速進(jìn)一步回落。2018年同比增速繼續(xù)小幅震蕩回落。2019年同比增速一直在0軸附近小幅震蕩，全年同比微降0.1%。受疫情影響，2020年1-2月全國商品房銷售面積同比大幅下降，3月后隨著各地房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)，商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，同比降幅持續(xù)收窄， 11月同比轉(zhuǎn)增，全年商品房銷售面積同比增長2.6%。

??2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，全國商品房銷售面積同比大幅增長1倍以上，3月以來增速持續(xù)回落。隨著去年同期基數(shù)的提高，預(yù)計(jì)下半年全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速將繼續(xù)回落。

??分地區(qū)來看，1-7月，東部地區(qū)商品房銷售面積42841萬平方米，同比增長24.1%；中部地區(qū)商品房銷售面積28359萬平方米，增長27.1%；西部地區(qū)商品房銷售面積26965萬平方米，增長14.3%；東北地區(qū)商品房銷售面積3483萬平方米，增長8.7%。

??東部地區(qū)銷售面積同比增速2016年初開始大幅回升，且漲幅最大，最先于2016年4月達(dá)到本輪行情最高點(diǎn)，其后震蕩下行，于2018年初進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2019年2月年初異動降幅擴(kuò)大，3月份以后降幅逐漸收窄。2020年1-2月東部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份后降幅持續(xù)收窄，8月轉(zhuǎn)增，全年增長7.1%。2021年1-2月東部地區(qū)銷售面積同比大幅增長114%，3月以來增速持續(xù)回落。中部地區(qū)2016年初大幅回升，全年小幅震蕩，基本保持30%以上的增速，2017年3月開始震蕩下行，2019年2月年初異動進(jìn)入負(fù)區(qū)間，此后至年底一直在0軸附近小幅震蕩。2020年1-2月中部地區(qū)銷售面積同比降幅最大，主要是2月湖北省基本處于停工停產(chǎn)狀態(tài)，3月后同比降幅逐漸收窄，全年同比小幅下降1.9%。2021年1-2月，中部地區(qū)銷售面積同比增長1.04倍，3月以來增速持續(xù)回落，7月增速繼續(xù)反超東部地區(qū)，是四類地區(qū)中最高的。

??西部地區(qū)2016年初有所回升，此后增速小幅震蕩下行，2017年年初再次大幅回升，此后持續(xù)震蕩下行。2020年1-2月西部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月后降幅逐漸收窄，10月轉(zhuǎn)增，全年小幅增長2.6%。2021年1-2月，西部地區(qū)銷售面積同比增長95.1%，3月以來增速持續(xù)回落。

??東北地區(qū)2017年4月至年底震蕩下行，2018年年初有所回升，此后開始震蕩下行，并于2018年6月開始進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2019年6月至年底降幅持續(xù)小幅收窄。2020年1-2月東北地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份后降幅逐漸收窄，全年下降5.8%。2021年1-2月，東北地區(qū)銷售面積同比增長82%，3月以來增速持續(xù)回落。1-7月，東北地區(qū)商品房成交面積同比增長8.8%，是四類地區(qū)中增速最低的；比2019年同期下降7%，是四類地區(qū)中唯一下降的，可見隨著人口流出和經(jīng)濟(jì)持續(xù)不景氣，東北地區(qū)樓市成交持續(xù)走弱，7月增速已經(jīng)回落至個(gè)位數(shù)。

??2、1-7月住宅新開工面積與銷售面積的比值小幅回升至97.7%

??新開工面積反映的是未來的樓市供應(yīng)，假設(shè)未來一段時(shí)間維持目前的銷售水平，則當(dāng)前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個(gè)季度后的供求比。從住宅年初累計(jì)新開工面積與銷售面積的比值來看，2012年隨著樓市的降溫，比值大幅下降，2013年年初季節(jié)性異動后繼續(xù)下降，至2015年年底跌破100%。2016年和2017年，比值均在100%以下小幅震蕩，即新開工面積低于銷售面積。2018年以來隨著大部分城市庫存降低，房企開始補(bǔ)庫存，新開工面積與銷售面積的比值回升到100%以上，并持續(xù)走高，維持在110%-120%左右水平。2020年1-2月，受疫情影響，新開工與銷售面積比值下降，3月隨著企業(yè)大面積復(fù)工復(fù)產(chǎn)后新開工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉(zhuǎn)為上升，4-7月比值在120%附近小幅震蕩，8月份后連續(xù)小幅下降。

??2021年1-2月，由于住宅新開工面積的增速（68.5%）遠(yuǎn)小于銷售面積的增速（108.4%），新開工與銷售面積比值大幅下降至81.6%，3月以來該比值持續(xù)小幅上升，7月為97.7%，仍處于近10年來的低位。

??3、1-7月全國商品房成交均價(jià)同比上漲7.5%，漲幅持續(xù)收窄，東北地區(qū)跌幅繼續(xù)走擴(kuò)

??1-7月，全國商品房成交均價(jià)10470元/平方米，同比上漲7.5%。其中住宅成交均價(jià)10679元/平方米，同比上漲8.5%；商業(yè)營業(yè)用房成交均價(jià)同比小幅上漲1.2%；辦公樓成交均價(jià)同比上漲2.6%。

??分地區(qū)來看，東部地區(qū)漲幅最高為10.2%，中部地區(qū)和西部地區(qū)分別上漲4.9%和21.8%，東北地區(qū)則同比下跌1.6%。

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??7月末商品房待售面積環(huán)比小幅下降0.4%，

??商品房現(xiàn)房存銷比環(huán)比增長0.6%

??1、7月末商品房待售面積環(huán)比小幅增長0.4%

??2021年7月末，商品房待售面積50864萬平方米，比6月末小幅下降0.4 %，同比基本持平。從三類物業(yè)的待售面積走勢來看，住宅待售面積2016年初達(dá)到最高點(diǎn)，此后3年多來一直震蕩下降，2019年年末以來住宅待售面積不再持續(xù)下降，進(jìn)入相對平穩(wěn)的狀態(tài)，2021年2月末比去年年末大幅增長10.3%，3月以來持續(xù)小幅下降，7月末環(huán)比下降1.2%。商業(yè)營業(yè)用房待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后緩慢下降，下降速度小于住宅，2021年7月末環(huán)比增長0.1%。辦公樓待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后，基本維持橫盤走勢，2021年7月末環(huán)比下降0.7%。

??現(xiàn)房存銷比以“待售面積/現(xiàn)房銷售面積”的公式進(jìn)行計(jì)算。兩組數(shù)據(jù)皆來自統(tǒng)計(jì)局，其中待售面積指代現(xiàn)房可售面積；而銷售面積按過去一年的月均現(xiàn)房銷售面積計(jì)算。

??根據(jù)商品房分物業(yè)的現(xiàn)房存銷比計(jì)算可知，2012年以來，商品住宅現(xiàn)房存銷比走勢相對平穩(wěn)，存銷比要遠(yuǎn)低于商辦物業(yè)的存銷比。2015年商品房分物業(yè)的現(xiàn)房存銷比均處于歷年最高水平，其中住宅去化周期基本在20個(gè)月左右，辦公物業(yè)去化周期在2015年年初達(dá)到54個(gè)月，2015年平均也在46個(gè)月左右，商業(yè)物業(yè)去化周期在2015年年末達(dá)到59個(gè)月的歷史最高點(diǎn)。

??歷史數(shù)據(jù)來看，全國住宅去化周期的最高點(diǎn)是2015年12月，正是由于2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議中將房地產(chǎn)去庫存作為重要經(jīng)濟(jì)工作目標(biāo)，地方紛紛推出了去庫存具體措施，尤其是鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項(xiàng)措施，大大促進(jìn)了二三四線城市去庫存，取得了重大成果。

??2021年7月末，全國商品房現(xiàn)房存銷比為26.5月，環(huán)比上升0.6%。其中，住宅現(xiàn)房存銷比為16.6月，環(huán)比下降0.4%；辦公樓現(xiàn)房存銷比為47.8月，環(huán)比上升2.5%；商業(yè)營業(yè)用房現(xiàn)房存銷比為53.1月，環(huán)比上升1.6%。其中辦公樓現(xiàn)房存銷比自2018年5月份以來連續(xù)震蕩上行；商業(yè)營業(yè)用房2018年9月以來持續(xù)震蕩上升，2020年四季度和2021年一季度小幅下降，二季度以來持續(xù)小幅上升；住宅現(xiàn)房存銷比自2018年8月以來連續(xù)小幅震蕩上行，2020年初以來一直在17-18個(gè)月之間小幅震蕩。

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??1-7月房企到位資金同比增長18.2%，

??國內(nèi)貸款同比下降4.5%

??1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金118970億元，同比增長18.2%；比2019年1-7月份增長19.2%，兩年平均增長9.2%。其中，國內(nèi)貸款15402億元，下降4.5%；利用外資44億元，下降44.4%；自籌資金35533億元，增長10.9%；定金及預(yù)收款45398億元，增長38.3%；個(gè)人按揭貸款18953億元，增長17.0%。

??從月度累計(jì)情況看，自2016年3月份大幅回升至正增長區(qū)間后，此后幾個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速基本平穩(wěn)，始終保持在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落，年底下行至8%附近。2018和2019年，曲線在2%-9%之間小幅震蕩。受疫情影響，2020年2月曲線大幅下行，3月份后持續(xù)上行，7月由降轉(zhuǎn)增，全年增長8.1%。

??2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，房企到位資金同比大幅增長51.2%，3月以來增速持續(xù)回落，7月回落至18.2%。其中定金及預(yù)收款增速最高，主要是今年1-7月商品房銷售額增速較高；而在銀行涉房貸款的嚴(yán)厲管控下，1-7月國內(nèi)貸款同比下降4.5%。

??從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速情況看，根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線對比情況，當(dāng)企業(yè)到位資金增速大于開發(fā)投資增速時(shí)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場步入較快發(fā)展通道，而當(dāng)前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動，1-3月份再次交叉，此后開口較大，基本平穩(wěn)。2017年開口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速超過企業(yè)到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差。2020年1-12月，開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速時(shí)隔3年再次超過房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速，2021年1-7月兩者差值為5.5個(gè)百分點(diǎn)，差值已連續(xù)4個(gè)月收窄。

??可以看到，在貨幣政策常態(tài)化以及房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制逐漸形成的情況下，1-7月房企到位資金中的國內(nèi)貸款同比已轉(zhuǎn)降，房企自籌資金同比增速也僅為10.9%。

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??預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)增速將繼續(xù)回落

??2021年1-7月，由于去年同期的低基數(shù)，房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)增速較高，但相比5月均明顯回落。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降9.3%，成交均價(jià)同比下降4.8%；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長12.7%，房屋新開工面積同比下降0.9%；商品房銷售面積同比增長21.5%，成交均價(jià)同比上漲7.5%；7月末商品房待售面積環(huán)比小幅增長0.4%；房企到位資金同比增長18.2%，國內(nèi)貸款同比轉(zhuǎn)降。

??7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，強(qiáng)調(diào)各地對本行政區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)媒體及從業(yè)人員，依法依規(guī)采取警示約談、停業(yè)整頓、吊銷營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)資格證書等措施，并予以公開曝光；涉嫌犯罪的，移交公安司法部門依法查處。對逾期不能償還債務(wù)、大規(guī)模延期交房、負(fù)面輿情較多等存在重大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，提升風(fēng)險(xiǎn)防范化解能力。力爭用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。

??8月9日，中國人民銀行發(fā)布《2021年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，對當(dāng)前的宏觀形勢進(jìn)行了分析，并對下一階段貨幣政策進(jìn)行了展望。報(bào)告中指出保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長，堅(jiān)決不搞“大水漫灌”，以適度的貨幣增長支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。

??展望未來，隨著調(diào)控的持續(xù)深入和信貸不放松，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場還是以平穩(wěn)健康發(fā)展為主，隨著去年同期基數(shù)的提高，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、商品房銷售面積、房企到位資金等多項(xiàng)指標(biāo)增速將繼續(xù)回落。