??導(dǎo) 讀 

??百億熱銷盤數(shù)量翻番，增加至13個；

??金額門檻一致提升，面積門檻全線下降；

??一二手倒掛助推銷售，價差越大越好賣。

??榜單解讀

??2021年，在監(jiān)管政策執(zhí)行層層加碼的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)降溫，疊加“三道紅線”政策持續(xù)推進(jìn)，不少房企債務(wù)違約風(fēng)險加劇。其次，城市市場分化加劇，限價等政策因素導(dǎo)致上海、深圳和杭州等熱點(diǎn)城市眾多項目價格倒掛，受市場追捧，弱二線及基本面較差的三四線城市加速下行，成交量顯著回落。再加上前期供地政策和企業(yè)拿地偏向中小體量地塊，大盤減少。在此背景下，金額榜百強(qiáng)門檻持續(xù)提升，百億神盤增加6個，面積榜百強(qiáng)門檻持續(xù)下降。

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??10強(qiáng)金額門檻突破百億，面積門檻大幅下降

??金額榜和面積榜門檻呈相反的走勢，金額榜門檻整體提升，面積榜門檻下降。深圳華潤城以200.5億元位列金額榜榜首，也是今年唯一超200億的項目。相比去年上海綠地海珀外灘279.3億元的銷售金額含辦公類物業(yè)，深圳華潤城則為純住宅項目，是華潤在深圳城市更新明星項目大沖村舊改的一部分，地理位置好，銷售表現(xiàn)亮眼。  

??從金額榜來看，10強(qiáng)金額門檻達(dá)105.6億元，同比上升6.6%。TOP50和百強(qiáng)門檻較去年上升9.0%和5.5%，各個梯隊門檻都較去年上升。銷售金額過百億的項目有13個，較去年增加6個，百億熱銷盤競爭激烈。從均價來看，10強(qiáng)項目有9個項目的售價均高于其所在城市平均水平，基本在城市均價1.5-2倍，其中有兩個項目均價超10萬元/平方米，這也反映出一二線城市改善盤熱銷，三四線城市項目較冷的分化趨勢。 

??從面積榜來看，各梯隊門檻都降低。2021年項目面積排行榜10強(qiáng)門檻為37.5萬方，同比大幅下降35.9%，TOP50和百強(qiáng)面積門檻均較去年下降20%左右。蘭州恒大文化旅游城以銷售121.2萬平方米獲面積榜榜首，是今年唯一銷售百萬方以上大盤。今年以來多數(shù)三四線城市退潮，大盤銷售態(tài)勢下滑，另外由于近年供地及企業(yè)拿地趨勢多以二三十萬平方米的中小體量地塊為主，因此熱銷項目體量下降，約7成項目處于銷售面積20-30萬平方米區(qū)間。

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??穩(wěn)健型房企優(yōu)勢明顯，合作開發(fā)項目增多

??在“三道紅線”等各類去杠桿政策層層加碼下，不少企業(yè)面臨債務(wù)違約風(fēng)險，項目上榜數(shù)10強(qiáng)的房企多為債務(wù)風(fēng)險較低、運(yùn)營指標(biāo)相對穩(wěn)定的房企，特別是一二線城市項目較多的華潤、招商等穩(wěn)健型“國家隊”。從金額榜來看，熱點(diǎn)城市合作項目增多，不少項目合作企業(yè)在3家以上，如北京華越國際由6家企業(yè)合作開發(fā)，這也在一定程度上增加房企的上榜項目個數(shù)。另外由于中等體量的項目增多，一二線城市項目上榜占比增高，使得濱江集團(tuán)這類深耕熱點(diǎn)城市的企業(yè)項目增加了上榜機(jī)會。

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??市場分化持續(xù)加劇，三四線發(fā)展式微

??從城市表現(xiàn)來看，2021年一二線上榜項目數(shù)量增多，三四線樓市下行壓力大，上榜項目數(shù)量明顯下降。七普顯示我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)63.89%，未來人口的主要流動趨勢將從鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城向小城市遷徙至大城市轉(zhuǎn)變，部分三四線城市需求和購買力已經(jīng)透支，一二線城市基本面更具支撐。 

??金額榜方面，項目上榜數(shù)前10城市均為一二線且共計占據(jù)了85個席位，相較去年的72個提升明顯，其中僅滬、深、杭三城就占據(jù)了55席，之所以表現(xiàn)如此強(qiáng)勢一方面是由于熱點(diǎn)城市新房限價，且上半年市場走熱二手房價格走俏形成倒掛，這類價差盤多數(shù)一經(jīng)推出即售罄，另一方面一些規(guī)劃利好如杭州亞運(yùn)會等兌現(xiàn)，周邊開發(fā)樓盤入市熱銷。面積榜方面也有同樣趨勢，百強(qiáng)中三四線城市共計21個項目，相較去年縮水30%。區(qū)域分布方面，長三角區(qū)域表現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)勢，中西部區(qū)域仍占據(jù)面積榜一半席位。

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??價差越大越好賣，豪宅一片“繁榮”

??倒掛是最好的催化劑，一二手房價差越大越熱銷。以部分上榜熱銷紅盤為例，杭州亞運(yùn)村周邊的亞奧城、桂冠東方城兩項目由于高價差，即便推出了接近4000套房源，綜合中簽率也只有10開頭，同樣還有杭州的濱江·錦尚和品府以及地鐵萬科天空之城項目，綜合中簽率也都不足20%。而上海的翠湖五集與周邊二手房倒掛的價差可以達(dá)到8.7萬元，雖然套均價超過5000萬，打新門檻高，但其綜合中簽率也只有38%。 

??榜首的深圳華潤城項目在2020年底推出1171套房源，最終認(rèn)籌總數(shù)達(dá)9690人，主要是由于項目推售均價在13.1萬元/平方米，而彼時周邊二手房均價在18萬元/平方米，價差接近5萬元/平方米，“搖中即賺500萬”的宣傳吸引了“萬人搖號”。今年以來，深圳監(jiān)管趨嚴(yán)，周邊二手房價格回落。但華潤城在2021年底推出的1024套房源仍吸引1486批客戶成功意向登記，首開去化超80%。

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??堅持長期主義，以客戶為中心誠信經(jīng)營

??不過需要關(guān)注的是，一二手房倒掛僅是由于限價政策和市場的快速走熱引發(fā)的短期現(xiàn)象。而且經(jīng)過2021年房企暴雷違約問題之后，購房者將更加關(guān)注企業(yè)的資金安全性和交付質(zhì)量等問題，我們認(rèn)為未來項目的銷售將與企業(yè)實際運(yùn)營和品牌口碑更具關(guān)聯(lián)性，建議堅持穩(wěn)健的運(yùn)營戰(zhàn)略，塑造正面品牌形象。  

??一是從自身做起，財務(wù)上堅持去杠桿，維護(hù)資金鏈安全。“三道紅線”成為常態(tài)化監(jiān)管政策，房企未來的融資也將會面臨嚴(yán)格管控，因此企業(yè)要從自身做起，堅持以收定支、量入為出，減少商票等表外負(fù)債工具的使用，以降低財務(wù)杠桿。同時還要持續(xù)關(guān)注負(fù)債率和流動性管理，避免企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險。 

??二是維護(hù)好與上下游供應(yīng)商、建筑商的合作關(guān)系，保障工期。根據(jù)CRIC的監(jiān)測，截止至2021年末34城已售未交付項目達(dá)8.31億平方米，百強(qiáng)房企已售未交付接近13億平方米，其中長沙、重慶、武漢、鄭州等多城市都有項目面臨停工延期交付的問題。目前由于部分房企失信引發(fā)的行業(yè)信任危機(jī)正在逐步擴(kuò)散，未來房企需要修復(fù)信用，更加關(guān)注與供應(yīng)商的合作關(guān)系，秉持和則兩利的理念。 

??三是關(guān)注客戶訴求，保量更要保質(zhì)交付，塑造正面品牌。首先未來企業(yè)的競爭力應(yīng)該向產(chǎn)品回歸，適應(yīng)持續(xù)迭代的購房者需求。同時企業(yè)需要保持與客戶的溝通，從客戶出發(fā)，通過“工地開放日”等活動，直觀傳達(dá)項目進(jìn)展和質(zhì)量保證。企業(yè)也可結(jié)合一些新技術(shù)，做好透明工程、保質(zhì)交付，比如近期遠(yuǎn)洋集團(tuán)就以“云監(jiān)工，云直播”的方式24小時實錄施工現(xiàn)場，以獲取客戶認(rèn)可。