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??本報告基于6月前20日的成交數(shù)據(jù)，對全國50個重點城市新建商品住宅成交情況進行分析，以預(yù)測6月份新房交易行情，進而提前做出判斷和風(fēng)險預(yù)警。報告顯示，6月份交易數(shù)據(jù)表現(xiàn)疲軟，或出現(xiàn)今年首次同比下降。二季度住房交易疲軟已經(jīng)引發(fā)了很多新風(fēng)險和新問題，值得警惕和重視。

??一、總體情況

??2023年6月1-20日，全國50個重點城市新建商品住宅成交面積為1062萬平方米，環(huán)比5月1-20日增速為-10%，同比2022年6月1-20日增速為-22%。我們基于前20日的數(shù)據(jù)進行全月交易數(shù)據(jù)的類推，尤其考慮了每年6月下旬日度交易數(shù)據(jù)有翹尾現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，今年6月份全國50個重點城市新建商品住宅成交面積預(yù)計為1858萬平方米，環(huán)比增速為2%，同比增速為-22%。

??統(tǒng)計顯示，全國50個城市中，有31個城市交易行情有環(huán)比下降態(tài)勢，即有6成城市交易量還不如5月份，這說明市場降溫具有一定的普遍性，即不是單個城市所遇到的問題。此前“618”期間各地售樓處反饋是促銷工作“非常卷”，而端午節(jié)期間“南方暴雨、北方高溫”也困擾了各地營銷工作。我們認為，各地要重視6月份樓市交易冷清的問題。

??二、同比增速

??本部分統(tǒng)計了全國50城新房成交面積的月度同比增速數(shù)據(jù)。根據(jù)前面的統(tǒng)計，今年6月份新房成交面積同比增速預(yù)計為-22%，即交易量相比去年同期縮水了2成。在連續(xù)20個月同比下降的情況下，今年2-5月份該指標(biāo)保持了同比正增長態(tài)勢，但增速總體處于收窄狀況。到了6月份該指標(biāo)出現(xiàn)了今年首次由正轉(zhuǎn)負的現(xiàn)象。

??交易數(shù)據(jù)由正轉(zhuǎn)負的現(xiàn)象需要高度警惕?；仡櫄v史數(shù)據(jù)，兩年前即2021年6月份該指標(biāo)也出現(xiàn)了首次由正轉(zhuǎn)負的下降，后來引發(fā)了房企債務(wù)風(fēng)波和停工斷貸等重大金融風(fēng)險問題。我們認為，今年6月份的交易走勢有一定的相似性，自然需要我們提前預(yù)警和積極做出應(yīng)對。至少從二季度房企銷售、債務(wù)處置等工作看，面臨了很多新問題，都和銷售不及預(yù)期有重要的關(guān)聯(lián)。

??三、年初累計同比增速

??本部分研究“新建商品住宅年初累計成交面積同比增速”指標(biāo)，以更好分析今年1-6月份整體市場行情?；谇懊娴谋O(jiān)測數(shù)據(jù)測算，今年1-6月份全國50城新建商品住宅成交面積預(yù)計為11448萬平方米，同比增速為9%，相比1-5月份17%的水平有明顯收窄態(tài)勢。過去兩年房地產(chǎn)交易市場呈現(xiàn)了L型走勢，今年一季度正努力走出該走勢，但二季度明顯拖累了該曲線。

??四、結(jié)論趨勢

??從今年6月份以及二季度交易數(shù)據(jù)來看，確實表現(xiàn)比較疲軟。這也要求對樓市交易的新情況和新問題給予重視。第一、從各地反饋的情況看，此次樓市降溫起始于4月份中下旬，直接表現(xiàn)是看房量和簽約量明顯下降。包括房企和中介代理機構(gòu)明顯感受到交易持續(xù)疲軟所帶來的壓力。第二、類似降溫的壓力需要高度重視。房企銷售數(shù)據(jù)和城市銷售數(shù)據(jù)是相似的。當(dāng)前此類數(shù)據(jù)下行，對于房企資金狀況會產(chǎn)生較大的影響，或意味著6月份重點房企銷售數(shù)據(jù)也會同比下降2成。房企資金狀況惡化，也會進一步使得債務(wù)處置工作變得困難。同時也會衍生出很多新的問題，包括購房者持續(xù)觀望、價格無序下跌等問題。鑒于此，我們認為，對于當(dāng)前6月份新房交易“由正轉(zhuǎn)負”的新問題要給予重視和關(guān)注，積極在提振住房消費和購房信心方面發(fā)力。

??附錄：

??本報告涉及的50個城市按一、二、三四線城市劃分，包括：北京、上海、廣州、深圳、成都、大連、福州、杭州、合肥、濟南、昆明、蘭州、南京、南寧、寧波、青島、廈門、蘇州、西安、長春、長沙、重慶、寶雞、德陽、東莞、東營、佛山、湖州、惠州、麗水、六安、清遠、衢州、泉州、汕頭、韶關(guān)、紹興、泰州、溫州、無錫、徐州、煙臺、漳州、肇慶、鎮(zhèn)江、舟山、珠海、淄博、江陰和昆山。