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仲量聯行發布北京新質生產力企業辦公樓租賃需求發展趨勢

??北京，2025年3月4日——回顧2024年全國兩會，“新質生產力”一詞首次被寫入中國政府工作報告，并被列為當年十大工作任務的首位。如今，2025年全國兩會召開在即，新質生產力再次成為各界矚目的焦點。

??新質生產力的快速崛起為北京辦公樓市場帶來了一場深刻變革：2024年，以人工智能、生命科學為代表的新質生產力企業在甲級辦公樓市場的新租面積同比激增，帶動了市場需求格局的重構。究其根本，得益于這類企業的商業化進程加快：從技術研發到產品市場化，相關周期不斷壓縮；同時，此類企業規模持續擴大，直接帶動其對優質辦公空間擴張的剛性需求。

??業績增長驅動實體辦公需求，選址偏好傳統科技帶子市場

??仲量聯行通過對10個行業的95家頭部上市企業的數據發現，從2021年到2023年，新質生產力企業營業收入三年增速為23%，員工規模增長21%，帶來辦公面積擴張的剛性需求。新質生產力企業使用權資產折舊總額（大多為辦公樓等不動產租賃成本）三年激增242%，直觀反映實體辦公需求的指數級擴張。在此階段，對比傳統生產力企業發展趨勢，新質生產力企業業績與員工的爆發性增長已對租賃需求形成一定補充效應。

??北京新質生產力企業在產業空間布局上呈現雙軌并行的特征：重點企業的頭部及前端業務職場持續落址優質辦公樓，服務于總部辦公與商務展示；同時為滿足高標準生產研發需求，這些企業在專業化產業園區布局適配性空間。

??在2024年，就新增租賃而言，新質生產力企業在北京辦公樓市場的租賃成交數量同比大幅增長106%，租賃面積增長20%。這一顯著增長主要得益于企業規模和業績的穩步提升，進而推動了其不動產布局的擴大和租賃需求的增加。對商業地產行業而言，新質生產力企業已經邁入了價值釋放階段。從行業細分來看，人工智能、芯片等新一代信息技術領域貢獻了超60%租賃需求，技術迭代加速與研發投入加碼正實質性提升行業發展。從區域分布來看，望京、中關村和麗澤子市場因濃郁的科技屬性或高性價比，吸引了全年成交總量中77%的新質生產力企業，呈現行業聚集的增長勢頭。

??從存量租賃來看，新質生產力企業占據2024年北京甲級辦公樓市場中存量租賃面積的十分之一，構成市場中不可忽視的戰略性需求。從行業細分來看，新一代信息技術與高端裝備制造類企業為存量面積租賃主力，占比分別為42%和27%，而新能源企業占比也達到22%。從區域分布來看，新質生產力企業的選址傾向于鎖定北京北部的傳統科技帶沿線區域，大約51%的租賃面積集中于中關村、亞奧和望京子市場，既沿襲產業基因又強化創新生態，形成較難替代的區位黏性。低租金的新興區域對成本敏感的初創新質生產力企業也具備較強吸引力，麗澤子市場的新質生產力企業租戶入駐面積占比超過東二環、東長安街和金融街三個子市場的總和。

??仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示：“新質生產力作為推動全國產業結構躍遷的關鍵引擎，正在重構中國經濟增長的底層邏輯。特別是在北京這樣的科技創新高地，新質生產力企業所展現出來的差異化需求，如生物醫藥領域對恒溫恒濕環境的高要求以及人工智能領域對高算力荷載的特殊需求等，正驅動辦公樓宇加速技術迭代。面對新型產業需求，辦公空間運營方需突破傳統的空間服務，構建涵蓋技術配套與產業協同的新型服務矩陣，將物理空間轉化為價值創造的催化劑，這或將成為存量資產突圍的核心路徑。”