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??導(dǎo) 語(yǔ)

??3月得益于供給放量、房企營(yíng)銷(xiāo)力度增加，迎來(lái)局部“小陽(yáng)春”行情。

??2025年3月房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，供求穩(wěn)步回升，環(huán)比持增，成交同比微增4%，庫(kù)存持續(xù)走低。二手房成交延續(xù)高位震蕩行情，環(huán)比增50%，同比增長(zhǎng)21%。土地市場(chǎng)延續(xù)縮量升溫，3月土地成交建筑面積低于2月同期，但北京、上海、杭州、成都、蘇州等城市3月平均溢價(jià)率均超過(guò)20%。

??01新增供應(yīng)

??環(huán)比倍增157%、同比降27%

??京長(zhǎng)甬等增幅顯著

??3月，房企供貨節(jié)奏有所加快，但規(guī)模仍難及往年同期。30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)881萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)157%，同比下降27%，仍然處在近7年來(lái)同期最低位。春節(jié)后季節(jié)性推盤(pán)放量及政策寬松推動(dòng)供應(yīng)短期回升，但市場(chǎng)信心不足導(dǎo)致同比持續(xù)走弱。

??一線供應(yīng)發(fā)力，北京放量尤為明顯。4個(gè)一線城市整體預(yù)計(jì)供應(yīng)面積163萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)236%，因去年基數(shù)較高，單月同比下降52%。北上廣深均呈現(xiàn)出環(huán)比回升、同比持降，其中滬深累計(jì)同比跌幅均超4成，供給約束依舊顯著。

??二三線城市供應(yīng)環(huán)比漲幅不及一線，長(zhǎng)沙、寧波逆勢(shì)高增，濟(jì)南、珠海深度調(diào)整。26個(gè)重點(diǎn)二三線城市合計(jì)供應(yīng)718萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)144%，同比下降18%。其中長(zhǎng)沙、寧波等迎來(lái)結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)，核心區(qū)多個(gè)改善項(xiàng)目集中入市，房企搶占政策寬松窗口期，同環(huán)比倍增，濟(jì)南、珠海等供給“塌陷”，3月新房供應(yīng)規(guī)模均不足10萬(wàn)平方米，一季度累計(jì)同比跌幅均在7成以上。其余多數(shù)城市環(huán)比持增，同比回落，供應(yīng)規(guī)模仍處相對(duì)低位。

??02新房成交

??同比增4%，一線和部分二線“小陽(yáng)春”成色足

??3月得益于供給放量、房企營(yíng)銷(xiāo)力度增加，迎來(lái)局部“小陽(yáng)春”行情：3月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交規(guī)模為1230萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)79%，同比上升4%。春節(jié)后季節(jié)性需求釋放、政策寬松及房企促銷(xiāo)推動(dòng)成交回升，一季度30城累計(jì)成交2810萬(wàn)平方米，同比上漲7%。

??分能級(jí)來(lái)看，整體一線韌性強(qiáng)于二三線城市，一線3月單月環(huán)比翻番，同比增14%，累計(jì)同比增25%，增幅顯著高于二三線，主要得益于新政余溫刺激潛在需求釋放，加之適銷(xiāo)對(duì)路樓盤(pán)入市，也使得整體成交規(guī)模仍處于階段性高位。京廣深均呈現(xiàn)出同環(huán)比齊增，北京核心區(qū)改善盤(pán)入市帶動(dòng)結(jié)構(gòu)性放量，單月成交沖高至49萬(wàn)平方米，累計(jì)同比正增19%。僅上海單月同比微降7%，不及去年同期。

??而二三線城市小陽(yáng)春成色相對(duì)一般，成交量與去年持平，更多是局部復(fù)蘇：成都、青島成交量居前且同環(huán)比齊增，成都多個(gè)新規(guī)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)刺激成交規(guī)模穩(wěn)中有增，青島單月成交82萬(wàn)平方米，其中黃島、城陽(yáng)成交均在20萬(wàn)方左右，貢獻(xiàn)度較高；合肥經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，本月迎來(lái)階段性放量，同環(huán)比和累計(jì)同比增幅均在6成以上。還有部分城市諸如長(zhǎng)春、濟(jì)南、惠州、東莞、無(wú)錫、常州等雖然本月環(huán)比持增，但同比和累計(jì)同比仍為負(fù)值，短期內(nèi)需求疲軟。

??03項(xiàng)目去化

??平均去化率增至45%，津蘇鎬鄭甬等熱度驟增

??3月因傳統(tǒng)“金三銀四”營(yíng)銷(xiāo)旺季，房企推盤(pán)積極性穩(wěn)步回升，加之營(yíng)銷(xiāo)力度增強(qiáng)，29個(gè)重點(diǎn)城市3月平均開(kāi)盤(pán)去化率為45%，環(huán)比上升11pcts，同比上升19pcts，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??分城市來(lái)看，北京、上海、成都、長(zhǎng)沙、天津、西安、徐州、廈門(mén)、杭州等3月開(kāi)盤(pán)去化率均在6成以上，而從變化趨勢(shì)來(lái)看，同環(huán)比均呈現(xiàn)漲多跌少態(tài)勢(shì)，典型城市大體可分為以下幾類(lèi)：

??一是新政利好型城市諸如上海、深圳、成都等均出現(xiàn)環(huán)比持降，熱度小幅回落，主要是受到供給結(jié)構(gòu)影響；二是武漢、南京等前期深度調(diào)整類(lèi)城市回暖動(dòng)力略顯不足，環(huán)比降幅均在7-8pcts左右，3月去化率均不足4成；三是天津、蘇州、西安、鄭州、寧波則因短期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目品質(zhì)提升，去化率驟增；四是部分東南沿海二三線城市諸如福州、無(wú)錫、東莞、珠海房企推盤(pán)積極性依舊較低，本月均無(wú)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加推。

??04庫(kù)存

??供求比0.72致庫(kù)存持降

??12城去化周期同環(huán)比齊跌

??3月供應(yīng)大幅放量，30城整體供求比由上月的0.5增至0.72，武漢、長(zhǎng)沙、西安、北京、廈門(mén)供過(guò)于求，南京、寧波、南寧、杭州、合肥、福州供求持穩(wěn)，其余19城供求比均在0.8及以下。30城庫(kù)存面積為22123萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1.6%，同比下降8.8%。

??20城消化周期環(huán)比有所縮短，降幅多為10%以內(nèi)，其中青島因短期成交集中放量，去化周期環(huán)降9%降幅居首。值得關(guān)注的當(dāng)屬深圳、成都、南京、寧波等12城去化周期同環(huán)比齊跌；從絕對(duì)量來(lái)看，目前消化周期超過(guò)18個(gè)月的城市降至16個(gè)，隨著成交復(fù)蘇，庫(kù)存去化壓力還是有逐步緩解的征兆。

??05二手住房

??成交同比增21%，京滬深杭等漲幅居前

??3月30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為2233萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別增長(zhǎng)21%和50%，一季度累計(jì)同比正增22%。

??分能級(jí)來(lái)看，一線高熱不退，同環(huán)比增幅顯著高于30城均值，三四線略顯疲軟，3月單月同比不增反降3%。熱點(diǎn)城市和新房高度趨同，主要聚焦在北京、上海、深圳、杭州、成都、西安等核心一二線城市，3月同環(huán)比齊增且一季度累計(jì)同比增幅均在3成以上，客群主要集中在價(jià)格敏感度較高的剛需剛改客群。相較而言，寧波、福州、佛山等二三線城市同比和累計(jì)同比暫未回正，二手房市場(chǎng)暫無(wú)明顯起色。

??06土地市場(chǎng)

??成交延續(xù)縮量升溫

??月度溢價(jià)率重回2021年高位

??2025年3月，土地市場(chǎng)延續(xù)縮量升溫。據(jù)月末快報(bào)數(shù)據(jù)，3月土地成交建筑面積仍低于2月同期，為2019年以來(lái)首次出現(xiàn)。核心城市延續(xù)高熱，北京、上海、杭州、成都、蘇州等城市3月平均溢價(jià)率均超過(guò)20%。截至3月25日，本月土地供應(yīng)4272萬(wàn)平方米，環(huán)比上升58%。成交建面2097萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16%，平均溢價(jià)率17.09%，2025年一季度月度土拍溢價(jià)率“三連陽(yáng)”，3月平均溢價(jià)率已經(jīng)和2021年同期高位相若。得益于中央部委一系列穩(wěn)樓市政策的發(fā)布，核心城市發(fā)展預(yù)期顯著好轉(zhuǎn)，再加之閑置用地回收、存量商品房收儲(chǔ)的積極推進(jìn)，優(yōu)質(zhì)地塊土拍持續(xù)升溫。

??各能級(jí)土地成交延續(xù)分化，一二線城市成交面積同比增長(zhǎng)，而三四線城市成交量?jī)r(jià)同比回落。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，一線城市成交建筑面積51萬(wàn)㎡，同比增23%，但受季節(jié)性供地節(jié)奏影響，環(huán)比下降26%。北京、上海各有一宗熱點(diǎn)宅地成交。其中北京海淀區(qū)宅地刷新北京地價(jià)紀(jì)錄，由北京中海地產(chǎn)有限公司以75.02億元競(jìng)得，溢價(jià)率27.93%，成交樓面價(jià)10.23萬(wàn)元/平方米。上海宅地位于嘉定新城，由招商蛇口以26.6億元競(jìng)得，溢價(jià)率30%，成交樓板價(jià)約3.2萬(wàn)元/平方米，刷新板塊地價(jià)紀(jì)錄。

??二線城市成交建筑面積640萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)38%，成交金額同比增長(zhǎng)40%。成都、杭州等熱點(diǎn)城市貢獻(xiàn)突出，成都成交面積環(huán)比激增144%，平均溢價(jià)率30%，杭州成交金額同比上漲381%，平均溢價(jià)率更是達(dá)到42%。在成都3月11日的集中土拍中，成交了4宗宅地，其中3宗均為高溢價(jià)成交，僅崇州區(qū)的一宗遠(yuǎn)郊宅地底價(jià)成交。此外沈陽(yáng)也迎來(lái)了暌違已久的高溢價(jià)土拍，為渾南區(qū)的一宗低密宅地，該地塊容積率1.2，起拍底價(jià)5.9億元。經(jīng)過(guò)60輪競(jìng)拍，由中海以6.9億元競(jìng)得，成交樓板價(jià)7050元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到了17.5%。

??三四線城市成交規(guī)模仍處低位，至25日成交建筑面積1406萬(wàn)平方米，環(huán)比下降28%，同比下降35%。不過(guò)成交均價(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定，環(huán)比微漲3%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，各城市成交建筑面積均在30萬(wàn)平方米以下，除麗水、金華等沿海省份的三四線城市外，大多數(shù)城市土拍仍以底價(jià)或低溢價(jià)成交為主。相比一二線城市而言，三四線城市在穩(wěn)市場(chǎng)方面面臨著更多的挑戰(zhàn)，在恢復(fù)到新的供求平衡點(diǎn)之前，預(yù)計(jì)三四線城市土地成交規(guī)模仍將維持低位運(yùn)行。

??07綜觀

??4月預(yù)期延續(xù)回穩(wěn)

       京滬深杭蓉等核心改善項(xiàng)目支撐熱度延續(xù)

??3月整體樓市迎來(lái)局部“小陽(yáng)春”，一方面二手房成交回升幅度顯著好于新房；另一方面伴隨著新房供應(yīng)放量，整體成交開(kāi)始企穩(wěn)回升，同比正增4%，一線因新政利好效應(yīng)增幅居前。

??預(yù)判下月，4月仍為“銀四”成交旺季，整體供求仍有望延續(xù)弱修復(fù)態(tài)勢(shì)。核心一二線城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延續(xù)高位震蕩行情，未來(lái)成交放量程度主要取決于高端住宅供應(yīng)，若有區(qū)位佳+產(chǎn)品力強(qiáng)的適銷(xiāo)盤(pán)入市，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度還將延續(xù)；廣州、武漢、南京等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，短期內(nèi)市場(chǎng)有止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復(fù)蘇走勢(shì)；還有部分弱二線城市諸如福州、南寧、昆明、長(zhǎng)春等短期內(nèi)高庫(kù)存問(wèn)題難解，整體去化難言樂(lè)觀。