??今年以來(lái)，土地市場(chǎng)異常火熱，8月土地市場(chǎng)熱度更是推升至無(wú)以復(fù)加的地步，集中表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：首先，地王數(shù)量大幅提升至48幅，刷新年內(nèi)單月新高；其次，全國(guó)單價(jià)、總價(jià)地王、溢價(jià)率紀(jì)錄齊遭刷新；再次，廣州、海口、濟(jì)南和無(wú)錫為新晉地王城市，熱點(diǎn)蔓延之勢(shì)加速。

??8月地王數(shù)量達(dá)48幅創(chuàng)年內(nèi)新高，前8月累計(jì)達(dá)194幅

??自3月份以來(lái)，土地市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，地王數(shù)量穩(wěn)步提升。8月，全國(guó)密集成交48宗單價(jià)、總價(jià)地王，繼上月之后再創(chuàng)年內(nèi)新高。累計(jì)來(lái)看，1-8月全國(guó)地王數(shù)量已有194幅之多，預(yù)計(jì)今年地王數(shù)量將創(chuàng)歷史新高。

??點(diǎn)評(píng)：縱觀各線城市土地供應(yīng)節(jié)奏，往往會(huì)呈現(xiàn)“前低后高”的態(tài)勢(shì)，即下半年乃是土地成交高峰期。以南京為例，2016年計(jì)劃出讓經(jīng)營(yíng)性用地700萬(wàn)平方米，前8月經(jīng)營(yíng)性用地成交面積僅有192萬(wàn)平方米，完成率尚不足30%。隨著熱點(diǎn)一二線城市土地供應(yīng)高峰期的到來(lái)，熱門(mén)區(qū)域乃至板塊亦不乏新增土地出讓?zhuān)赝鯏?shù)量仍將維持在較高水平。

??平均溢價(jià)率高達(dá)90%，地王溢價(jià)率集中于100%-200%之間

??8月，地王溢價(jià)率主要集中在100%-200%的區(qū)間范圍內(nèi)，占比多達(dá)54%；其次為200%-500%和50-100%，占比分別為21%和15%。相較而言，僅兩宗地王溢價(jià)率不足50%，分別為深圳寶安區(qū)新會(huì)展中心(一期)配套商業(yè)用地和廣州荔灣區(qū)AF010734地塊。前者采用招標(biāo)出讓方式，后者則設(shè)置了21.73億元最高限價(jià)，當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)，改為競(jìng)配建保障房面積，顯示地方政府人為設(shè)定了諸多限制條件，這也是溢價(jià)率較低的重要因素。

??點(diǎn)評(píng)：我們認(rèn)為造成當(dāng)下熱點(diǎn)城市地王頻出，溢價(jià)率持續(xù)高位運(yùn)行的主要原因有以下三點(diǎn)：其一，企業(yè)投資方向逐漸趨同，重點(diǎn)聚焦熱點(diǎn)一二線城市，而以上海、深圳為代表的熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)本就受限，中心城區(qū)更是一地難求。“僧多粥少”直接造就了熱點(diǎn)一二線城市土拍競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，溢價(jià)率自然維持在較高水平；其二，銀行間市場(chǎng)流動(dòng)性充足，企業(yè)融資成本緩步下行，標(biāo)桿房企及有著國(guó)資背景的企業(yè)債券年利率已降至3%-4%，企業(yè)也敢于高價(jià)拿地；其三，隨著中央倡導(dǎo)的供給側(cè)改革持續(xù)深入，國(guó)企、央企為了保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)牌照，仍在拼命地“秀肌肉”，將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大、做強(qiáng)，熱點(diǎn)一二線城市自然成為國(guó)企、央企重點(diǎn)深耕城市的不二選擇。

??武漢地王數(shù)量明顯增多，珠海土拍競(jìng)爭(zhēng)最為激烈

??8月，48宗地王集中分布在19個(gè)城市，上海、天津、武漢和無(wú)錫地王成交幅數(shù)都達(dá)5幅，排名暫居市場(chǎng)首位。值得一提的是，珠海月內(nèi)成交3宗地王，溢價(jià)率都在500%以上，平均溢價(jià)率高達(dá)531%，土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈熱度可見(jiàn)一斑。

??點(diǎn)評(píng)：地王分布城市主要集中在熱點(diǎn)一二線城市，累計(jì)來(lái)看更是如此，1-8月上海、合肥和杭州地王成交幅數(shù)都在20幅以上，遙遙領(lǐng)先其他城市。三四線城市僅無(wú)錫、珠海、佛山、海口和東莞等個(gè)別城市誕生了新的單價(jià)、總價(jià)地王，更多的三四線城市往往存在著供求矛盾突出、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)猶在高位等問(wèn)題，地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲空間著實(shí)受限。

??近兩月，武漢地王數(shù)量持續(xù)增多，東西湖區(qū)、江夏區(qū)和青山區(qū)等多個(gè)區(qū)域頻出地王。主要原因有以下兩點(diǎn)：首先，得益于“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)，武漢作為重要的節(jié)點(diǎn)城市，必將迎來(lái)新一輪快速發(fā)展期；其次，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)供不應(yīng)求，供求比及消化周期連續(xù)數(shù)月低位運(yùn)行，房?jī)r(jià)猶存較大的上漲空間。

??鄭州、廈門(mén)和珠海接連刷新全市單價(jià)地王紀(jì)錄

??8月，東莞、鄭州和廈門(mén)等多個(gè)城市接連創(chuàng)造了新的全市單價(jià)地王，并且鄭州和廈門(mén)兩度刷新全市單價(jià)地王紀(jì)錄，珠海更是一日之內(nèi)三度刷新全市單價(jià)地王紀(jì)錄。更為重要的是，上海、深圳相繼誕生了新的全國(guó)單價(jià)、總價(jià)地王，可謂是將土地市場(chǎng)推向了又一個(gè)制高點(diǎn)。

??點(diǎn)評(píng)：根據(jù)地價(jià)與房?jī)r(jià)之間成本推演結(jié)果可知，高地價(jià)必然要求更高的售價(jià)，因此全市單價(jià)地王乃是房?jī)r(jià)天花板的直觀反映。全市單價(jià)地王紀(jì)錄刷新，意味著需要打破房?jī)r(jià)天花板效應(yīng)，或者將其推升至更高的水平。我們認(rèn)為房?jī)r(jià)天花板取決于各線城市豪宅客群乃至頂豪客群基數(shù)及其所對(duì)應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)力，體現(xiàn)了城市的綜合實(shí)力。倘若頂豪客群沒(méi)有發(fā)生顯著變化，盲目高價(jià)拿地，追求“眼球效應(yīng)”，注定面臨更高的投資風(fēng)險(xiǎn)。

??值得一提的是，高地價(jià)的另一面便是地王投資風(fēng)險(xiǎn)顯著高企。以融信110.1億元高價(jià)奪下全國(guó)單價(jià)地王為例，名義樓板價(jià)100218元/平方米，可售部分實(shí)際樓板價(jià)145896元/平方米，保本售價(jià)需達(dá)到18-20萬(wàn)元/平方米。目前，周邊競(jìng)品萬(wàn)科翡翠雅賓利售價(jià)約9萬(wàn)元/平方米，意味著未來(lái)地王項(xiàng)目售價(jià)要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻番才能保本，困難程度可想而知。

??廣州、海口、濟(jì)南和無(wú)錫為新晉地王城市

??8月，新晉地王城市分別有廣州、海口、濟(jì)南和無(wú)錫。其中，無(wú)錫誕生了5宗地王，集中分布在濱湖區(qū)、南長(zhǎng)區(qū)和錫山區(qū)。值得關(guān)注的是，錫山區(qū)三度刷新區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄，區(qū)域地王樓板價(jià)由之前的3563元/平方米上漲至9282元/平方米，漲幅多達(dá)160%。

??點(diǎn)評(píng)：新晉地王城市大都是省會(huì)城市，受市政配套、就業(yè)機(jī)會(huì)、公共服務(wù)資源等多方面因素影響，省會(huì)城市在全省范圍內(nèi)有著極強(qiáng)的虹吸效應(yīng)。正所謂城市化本質(zhì)就是人口城市化，意即人口將逐步由中西部城市向東南沿海城市遷移，或者由省內(nèi)三四線城市向省會(huì)城市遷移，東海沿海城市及中西部省會(huì)城市在城市化的過(guò)程中將顯著受益。

??無(wú)錫土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖與經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好發(fā)展密不可分，蘇、錫、常作為“蘇南經(jīng)濟(jì)模式”的代表城市，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)相較發(fā)達(dá)，居民普遍有著更強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。受益于去庫(kù)存進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸擺脫下行風(fēng)險(xiǎn)，重回上升軌道。

??綜合而言，8月地王頻出的盛況已然是當(dāng)下土地市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照，無(wú)論是地王數(shù)量還是價(jià)格都上升至極高的水平。不過(guò)，中冶南京下關(guān)地王、上海證大外灘地王等多個(gè)失敗案例，時(shí)刻提醒我們地王不好拿，解套更不容易。鑒于9月初武漢、廈門(mén)相繼落地執(zhí)行限貸、限購(gòu)政策，熱點(diǎn)一二線城市不排除繼續(xù)加碼調(diào)控政策的可能性，地王投資風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。