??第一太平戴維斯近日發(fā)布最新《世界寫字樓收益率縱覽》稱，全球?qū)懽謽峭顿Y的熱門門戶城市中，悉尼以5.62%的寫字樓投資收益率遙遙領(lǐng)先，洛杉磯西區(qū)、舊金山分列二、三名。在收益率全球下行的背景下，僅有以上三個寫字樓市場的投資收益率高于4.5%（見下圖）。

??《世界寫字樓收益率縱覽》系列報告由第一太平戴維斯聯(lián)合澳大利亞迪肯大學(xué)共同編寫，覆蓋亞洲、歐洲、美國、澳大利亞共計54個寫字樓市場。研究證實，隨著投資者在安全性最高的市場展開角逐，追尋最具吸引力的收益率，寫字樓繼續(xù)成為備受青睞的投資選擇。

??報告顯示，自2014年12月末以來，11座門戶城市的寫字樓投資收益率平均下滑86個基點。其中舊金山累計下挫235個基點，巴黎與悉尼分別降低101及100個基點。同期香港收益率跌幅最小，僅降40個基點，不過該市場收益率一向較低，目前只有2.71%。

??報告覆蓋的54個市場中，倫敦西區(qū)是除香港以外唯一一個收益率不到3%的市場。胡志明市（9.3%）、河內(nèi)（9%）錄得全球最高收益率，但高位收益率反映出的是更高的投資風(fēng)險。

??澳大利亞研究部全國主管Tony Crabb稱，2016年上半年，全球主要國家10年期國債收益率平均下跌50個基點，目前接近1%，其中日本與德國的國債收益率已處于負區(qū)間。

??“房地產(chǎn)投資收益率繼續(xù)收窄，而國債收益率跌速更快。以此為背景，風(fēng)險溢價率介于2%與3%之間的寫字樓投資板塊依然頗具投資價值。”

??Tony Crabb表示，鑒于經(jīng)濟不確定性在一定程度上充斥著全球大部分市場，可以說寫字樓投資價值的比較優(yōu)勢將繼續(xù)存在，進而吸引更多需求并再度壓縮收益率。

??“2017年全球經(jīng)濟走勢將主要取決于美國聯(lián)邦利率的變化情況。美國聯(lián)邦儲備委員會主席耶倫女士明確表示，加息路徑將取決于經(jīng)濟數(shù)據(jù)”，因此我們靜候便是。

??“美國利率的變化將決定全球各地的貨幣表現(xiàn)、貿(mào)易流向以及資本流動情況。”

??他表示，寫字樓收益率未來可能會進一步下行，尤其是在以悉尼為代表的全球門戶城市，租金在市場基本面不斷走強的支撐下開始上漲。

??“很多時候，收益率走低可被看作一種反直覺現(xiàn)象。租賃市場疲軟，促使業(yè)主采取高強度的激勵方案，因此凈租金較低。一旦凈實際租金出現(xiàn)上漲，帶動投資回報改善，則無論漲幅大小，都必然會吸引更多需求，最終推動收益率下行。”

??主要市場

??澳大利亞

??Tony Crabb指出，巨額境外資本的涌入促使許多投資者出清資產(chǎn)、調(diào)整資產(chǎn)組合以及投資配額。2015/2016財年，澳大利亞寫字樓市場以近334億澳元的投資成交額刷新紀錄。

??從各類市場指標來看，澳大利亞經(jīng)濟呈現(xiàn)兩面性特征，珀斯與布里斯班部分指標惡化，而墨爾本與悉尼多個指標顯著改善。

??“寫字樓投資收益率全線下行，但我們認為收益率還有下行空間。部分市場的基本面正迅速回暖。而隨著投資者開始將未來凈運營收益增長的預(yù)期納入考慮范圍，我們認為收益率將再度下滑。這段‘下坡路’才走了個開頭。”

??亞洲

??2016年上半年亞洲寫字樓投資市場各板塊走勢不一，主要市場投資收益率多小幅下行。

??第一太平戴維斯研究及咨詢顧問部資深董事盛世民（Simon Smith）指出，亞洲投資者對本國以外市場投資機會的興趣仍舊有限（盡管依然有巨額資本從亞洲市場流出），而各市場本土投資額則取決于當?shù)厥袌鲋芷谝约罢邔?dǎo)向。

??亞洲主要寫字樓市場的投資收益率多小幅下行，雅加達、馬尼拉的跌勢較為明顯。日本貸款成本降至超低水平，寫字樓投資收益率比貸款利率高出至少3個百分點，即便是最頂級資產(chǎn)也不例外。上半年中國市場頗為平靜，但隨著資本日益積聚而收益型投資機會有限，下半年投資市場或更加活躍。

??歐洲

??歐洲主要經(jīng)濟體的國債收益率已經(jīng)下跌，反映出市場對未來經(jīng)濟增長之風(fēng)險的預(yù)期；另一方面，股票市場持續(xù)波動。

??“盡管如此，歐洲核心房地產(chǎn)市場的投資回報依然相對豐厚，據(jù)此我們認為該市場將能繼續(xù)吸引投資興趣。”第一太平戴維斯歐洲區(qū)研究部董事Lydia Brissy女士如是說。

??Brissy女士稱，2016年上半年歐洲國家（英國除外）商業(yè)物業(yè)投資成交額較去年同期增加了1%。

??美國

??雖然美國門戶城市在2013至2014年間曾一度主導(dǎo)寫字樓投資銷售，然而近來投資者已轉(zhuǎn)向更為發(fā)散的投資策略。由于核心市場產(chǎn)品選擇有限、資本化率不斷收縮，再加上高收益率的驅(qū)使，買家逐漸轉(zhuǎn)向替代型市場及資產(chǎn)領(lǐng)域。

??“在全球市場動蕩的背景下，投資者擴大投資范圍的意愿能否維持尚不得而知。2016年5月，美國郊區(qū)寫字樓投資銷售額小幅減少，同期CBD寫字樓投資銷售額有所增加。也就是說，早在6月股市下挫之前，投資者及貸款機構(gòu)即已采取更加謹慎的態(tài)度。政策規(guī)定更為嚴格，全球經(jīng)濟引發(fā)市場擔(dān)憂，再加上潛在資產(chǎn)泡沫的恐慌升級，使得貸款審批操作愈發(fā)小心謹慎。”第一太平戴維斯—斯達德利公司美國房地產(chǎn)分析部董事Keith DeCoster表示。