??核心觀點： 

??? 12月央行降準0.5%，中央經(jīng)濟會議首提房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，2021-2022中國經(jīng)濟年會明確房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)政策底已現(xiàn)。年末房企業(yè)績沖刺，12月TOP30房企銷售額環(huán)比增長22.1%，但2021年全年銷售額同比下降2%，僅有5家房企完成全年目標。在17城第三輪集中土拍供給增加、規(guī)則調(diào)整、融資放松的情況下，房企投資略有回暖。多項融資政策利好驅(qū)動下，12月TOP30發(fā)債房企參與數(shù)明顯增加，融資主體逐步由國企過渡至優(yōu)質(zhì)民企，融資渠道逐步由境內(nèi)債拓展至美元債。優(yōu)質(zhì)民企本月市值漲幅最大，TOP30資本市場行為圍繞增厚現(xiàn)金流和提振股東信心展開，如引入戰(zhàn)投、增發(fā)配售、高管增持、股份回購等。

??一、企業(yè)投資：17個重點城市進行第三輪集中土拍，投資回暖

??本月上海、杭州、重慶、南京等17個重點城市進行了第三輪集中土拍。在供給增加、融資政策邊際放松的情況下，房企投資回暖。本月TOP30房企中16家拿地74幅，整體環(huán)比量價齊升。拿地面積1027.4萬方，環(huán)比增長175%；成交金額1285億元，環(huán)比增長436%；成交樓板價為12508元/平，環(huán)比增長95%；溢價率企穩(wěn)回升至5.15%。

??最先受益融資政策邊際放松的穩(wěn)健型房企如建發(fā)、保利、招商、華潤、龍湖、金茂本月拿地規(guī)模明顯增加，拿地面積大多超過100萬方，投資總價大多超過150億元。如建發(fā)拿地幅數(shù)最多，主要在成都拿了4宗地，成交總價超過77億元，在長沙和廈門各拿地2宗，兩地成交總價合計超50億元，另外在上海、福州、南寧、泉州各拿地1宗。

??相比第二輪集中土拍，上海和杭州第三輪土拍熱度回溫。上海在精準調(diào)控下，熱度相對平穩(wěn)，地塊盈利空間上升，第三輪土拍平均溢價率在4-5%，未出現(xiàn)流拍，優(yōu)質(zhì)土地持續(xù)吸引房企積極參拍，7宗地塊進入一次性報價環(huán)節(jié)，2宗地有超過6家參拍，采用競價招標方式出讓。招商本輪競得3宗地塊，最熱門的外高橋森蘭板塊宅地由招商以9.4%的溢價率獲得。杭州第三輪沒有地塊流拍。起拍價下調(diào)、新房限價上調(diào)、恢復勾地制度、溢價率上限下調(diào)等規(guī)則讓利潤空間明顯增大，七成地塊封頂搖號。華潤、濱江、綠城、龍湖在杭州積極補倉。

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