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??被指樓市炒作、房價(jià)暴漲、違規(guī)經(jīng)營貸流入樓市之后，4月22日，中國人民銀行深圳市中心支行（以下簡稱“央行深圳中心支行”）公布消息稱：轄區(qū)存在個別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產(chǎn)作為抵押申請經(jīng)營貸的情況，但規(guī)模占比很小。

??從報(bào)送自查情況到完成初步排查，這場為期兩天的超高效率自查引發(fā)了業(yè)內(nèi)對深圳自查經(jīng)營貸方式和結(jié)果擔(dān)憂。

??有觀點(diǎn)指出，這只是階段性結(jié)果并非最終結(jié)果。這也使得今后加強(qiáng)信貸管理、金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的監(jiān)督檢查尤為重要，此舉可有效應(yīng)對銀行自查未能發(fā)現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)但未及時報(bào)告的違規(guī)問題。

??圍繞著深圳樓市的爭議一直未曾停息，在這些樓市違規(guī)行為背后，業(yè)內(nèi)普遍將其與深圳長期存在的緊張供求關(guān)系掛鉤。

??同樣是在4月22日，深圳市住建局表態(tài)稱，今年一季度深圳房價(jià)大幅上漲的傳言與事實(shí)嚴(yán)重不符，不排除個別中介機(jī)構(gòu)和人員惡炒深圳樓價(jià)。同時，該局還釋放了今年將加大加快新供居住用地出讓的信號，要在上半年實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)50%居住用地出讓。

??在剛剛過去的一季度，雖然部分區(qū)域和項(xiàng)目市場較為火爆，但深圳樓市整體供應(yīng)和成交數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅下滑。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，深圳樓市有望在二季度迎來全面回暖，之前因疫情影響的“小陽春”行情也將在二季度得到體現(xiàn)，但供給不足狀態(tài)會長期存在。

??火速自查

??短短兩天時間深圳就完成了經(jīng)營貸流入樓市的初步排查工作。

??4月22日，央行深圳中心支行公布消息稱：轄區(qū)存在個別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產(chǎn)作為抵押申請經(jīng)營貸情況，但規(guī)模占比很小。

??此前的4月20日，央行深圳中心支行才剛剛向轄內(nèi)銀行下發(fā)自查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)情況的通知。這份通知對各個商業(yè)銀行報(bào)送自查情況的截止時間做出明確要求，為通知下發(fā)當(dāng)天的14點(diǎn)30分。

??除了報(bào)送時間緊急，報(bào)送內(nèi)容也非常詳盡，主要涉及三個方面：一是查找3月末銀行房抵經(jīng)營貸余額，還要對比去年同期和去年年末數(shù)據(jù)；二是自查貸前準(zhǔn)入情況，包括名下經(jīng)營實(shí)體真實(shí)性和企業(yè)成立時間等；三是查處借款人持有被抵押房產(chǎn)時間情況、借款人新購房產(chǎn)情況、新購房產(chǎn)作抵押貸款情況、借款人貸后新增房產(chǎn)監(jiān)測情況等。

??站在輿論風(fēng)口的深圳排查效率之快，令人目不暇接。

??依據(jù)商業(yè)銀行截至4月20日14點(diǎn)30分報(bào)送的自查情況統(tǒng)計(jì)，央行深圳中支行于4月22日公布了初步排查情況：未發(fā)現(xiàn)剛注冊企業(yè)即申請經(jīng)營貸情況；未發(fā)現(xiàn)支小再貸款信貸資金通過房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸形式流入房地產(chǎn)市場情況；轄區(qū)存在個別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產(chǎn)作為抵押申請經(jīng)營貸的情況，但規(guī)模占比很小。

??深圳貝殼研究院院長肖小平認(rèn)為，深圳對信貸資金是否違規(guī)流入房地產(chǎn)開展全面排查不僅對資金違規(guī)流向起到提前預(yù)警的作用，還保障了信貸資金有效服務(wù)中小企業(yè)發(fā)展，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

??即便如此，超高效率的自查還是引發(fā)了業(yè)內(nèi)對深圳自查經(jīng)營貸方式和結(jié)果的擔(dān)憂。

??北京金訴律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會理事王玉臣在接受中國房地產(chǎn)報(bào)（微信ID：china-crb）記者采訪時表示：“深圳的自查情況還算比較理想，但是現(xiàn)階段排查結(jié)果只是階段性的，并非最終結(jié)果。因?yàn)椋绻嬖诮?jīng)營貸流入樓市，其本身往往可能會有商業(yè)銀行內(nèi)部參與，即經(jīng)營貸流入樓市可能和商業(yè)銀行利益相關(guān)。要知道，銀行主要營收依靠貸款，其中主要以房產(chǎn)這種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)做抵押經(jīng)營貸，對銀行而言風(fēng)險(xiǎn)相對較小。所以，自查過程中，這些銀行上報(bào)數(shù)據(jù)是否真實(shí)客觀呢？”

??他表示，現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常會出現(xiàn)利用偽造經(jīng)營合同等方式把銀行發(fā)放的貸款轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)了幾手后再想追蹤就非常困難了。這種騙貸行為在方式方法上有不少的套路和隱蔽性。

??這使得今后加強(qiáng)信貸管理，進(jìn)行服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的監(jiān)督檢查顯得尤為重要，因?yàn)榇伺e可有效應(yīng)對銀行自查未能發(fā)現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)但未及時報(bào)告的違規(guī)問題。

??對此，深圳銀保監(jiān)局也于4月22日表示，為防止信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域制定針對性地監(jiān)管措施。包括：加強(qiáng)借款主體資質(zhì)審查，不得向無實(shí)際經(jīng)營和經(jīng)營流水不真實(shí)的空殼企業(yè)發(fā)放貸款，對實(shí)際經(jīng)營企業(yè)成立或受讓時間較短的借款人要進(jìn)一步嚴(yán)格審查；加強(qiáng)抵押物管理，重點(diǎn)審查房產(chǎn)交易完成后短期內(nèi)申請抵押經(jīng)營貸業(yè)務(wù)的融資需求合理性；加強(qiáng)貸款資金用途管理，嚴(yán)禁信貸資金借道回流借款人賬戶或違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，加強(qiáng)對借款人貸后房產(chǎn)新增情況監(jiān)測；加強(qiáng)貸款中介與員工行為管理，嚴(yán)防內(nèi)外勾結(jié)；科學(xué)設(shè)置考核指標(biāo)，嚴(yán)防構(gòu)造虛假小微企業(yè)貸款、騙取財(cái)稅優(yōu)惠補(bǔ)貼等違背政策意圖的行為。

??“落實(shí)‘房住不炒’定位，防止違規(guī)資金流入房地產(chǎn)一直是中央調(diào)控反復(fù)重申重點(diǎn)。深圳銀保監(jiān)局此舉說明當(dāng)前對違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的關(guān)注。”中指研究院分析稱，后續(xù)相當(dāng)長時間各類違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域資金依然會被攔截，這種投機(jī)投資行為將會被進(jìn)一步遏制。

??經(jīng)營貸“利誘”與現(xiàn)實(shí)擔(dān)憂

??作為紓困中小微企業(yè)或個體工商戶資金窘狀“及時雨”的經(jīng)營貸款，原本是為了扶持中小企業(yè)的發(fā)展，甚至有時候還會有一些貼息，是一種惠民融資產(chǎn)品，也是被明令禁止流入樓市的。

??要知道，銀行貸款都有著明確用途設(shè)定，借款人必須按照用途去使用，不得挪做它用。不是錢到手了，想怎么花就怎么花。但現(xiàn)實(shí)問題是，經(jīng)過部分中介和企業(yè)主騰挪操作后，經(jīng)營貸款最終往往變成了違規(guī)向樓市“輸血”暗道。

??因?yàn)椋?jīng)營貸和房貸經(jīng)常會存在利息差額，甚至貼息等情況，對購房人而言用經(jīng)營貸套取貸款比房貸更劃算。在這種蘊(yùn)藏利益面前，資金壓力大或者有投機(jī)心理的購房人，在一些中介機(jī)構(gòu)甚至銀行的誘導(dǎo)下，就會利用新設(shè)公司或者購買公司騙取經(jīng)營貸，用于支付首付款或者先多方籌集資金付全款，然后再用房子抵押貸款償還之前過橋借貸。

??以深圳為例，今年2月29日深圳市出臺了應(yīng)對新型冠狀病毒肺炎疫情中小微企業(yè)貸款貼息項(xiàng)目的實(shí)施辦法，明確了2月1日至4月30日期間獲得深圳轄區(qū)內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新增貸款（展期視同新增）的企業(yè)或個體工商戶，可享受實(shí)際支付利息的50％，最長6個月最高100萬元貼息政策。

??新政實(shí)施之后隨即有消息傳出，該類貸款只要名下有一套紅本在手的房子以及注冊公司就可以嘗試申請，至于政策所要求的“必須擁有一個持股20%以上、經(jīng)營滿兩年的公司”“購銷合同”等條件，則可以通過中介花錢購買。在經(jīng)過銀行隨機(jī)抽取的評估公司衡量后，一般可貸到評估價(jià)7成。

??更有甚者，投資客可以先向銀行或第三方拆借一筆資金，加上自有資金全款買房；接著利用作假方式（如購買購銷合同等），使得自己名下小微企業(yè)具備申請低息貸款資質(zhì)；再把剛買的房抵押給銀行，套出貼息后低廉經(jīng)營性貸款；最后用這筆貼息貸款把之前的欠款還掉，名下還多了一套房。

??“這涉及個人騙貸，但又往往不是個人單獨(dú)所為，而是一條灰色的利益產(chǎn)業(yè)鏈。例如，在這一過程中有房屋銷售人員的推介、銀行或其他金融部門的配合等等，甚至是從中獲取利益。”對于這種違規(guī)行為會帶來什么樣的后果王玉臣表示，對于個人而言往往會面臨停貸；對于公司和金融機(jī)構(gòu)往往會給予罰款，有的高達(dá)數(shù)百萬甚至更高。但巨大利益面前現(xiàn)實(shí)就是屢禁不止，死灰不斷復(fù)燃。

??針對后續(xù)處置問題以及是否會影響中小企業(yè)正常信貸業(yè)務(wù)，深圳銀保監(jiān)局稱，“房抵經(jīng)營貸”不會采取一刀切全部抽貸政策，但對于排查發(fā)現(xiàn)信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款要限期收回。銀行要繼續(xù)按照銀保監(jiān)會要求加強(qiáng)小微企業(yè)金融服務(wù)，不要因業(yè)務(wù)規(guī)范而影響對小微企業(yè)和個體工商戶正常生產(chǎn)經(jīng)營的信貸支持。

??另據(jù)深圳市中小企業(yè)服務(wù)局消息，市區(qū)兩級貸款貼息項(xiàng)目均未進(jìn)入資金發(fā)放階段，不存在貸款貼息資金進(jìn)入樓市的情形。

??樓市供給不足仍將長期存在

??雖然深圳違規(guī)經(jīng)營貸流入樓市局面尚可控制，但一直以來市場普遍認(rèn)知是騙取經(jīng)營貸擾亂了金融業(yè)調(diào)控和管理，因?yàn)轵_貸現(xiàn)象增多很可能會影響和侵犯到其他真正需要這方面資源的中小企業(yè)。另一個更為尖銳的問題是，大多數(shù)騙貸就是為了投機(jī)炒房，這不僅哄抬了房價(jià)還擾亂了房地產(chǎn)市場。

??有業(yè)內(nèi)人士稱，今年商業(yè)銀行貸款額度非常充足，但外部經(jīng)營環(huán)境卻不是很好，加之近期頻繁出現(xiàn)“搶房”現(xiàn)象，一定程度上促使購房人違規(guī)使用貸款購房。

??例如深圳，業(yè)界多數(shù)的觀點(diǎn)是企業(yè)主全款買房后利用抵押低息貸款來套利的情況，直接助推了近期深圳房價(jià)大漲，這使得各界對深圳樓市關(guān)注度達(dá)到了峰值。

??針對輿論關(guān)注的深圳房價(jià)上漲幅度較大、部分小區(qū)炒作房價(jià)等消息，在央行深圳中支行4月22日表態(tài)同一天，深圳市住建局也進(jìn)行了回應(yīng)，該局稱：“今年一季度深圳新房價(jià)格上漲1.0%，二手房上漲2.8%，房價(jià)總體平穩(wěn)、略有上升。一季度房價(jià)大幅上漲的傳言與事實(shí)嚴(yán)重不符，不排除個別中介機(jī)構(gòu)和人員惡炒深圳樓價(jià)。”

??在這場通氣會上，上述負(fù)責(zé)人亦釋放了今年將加大市場供應(yīng)的信號。

??按照深圳市住房和建設(shè)局同日印發(fā)的關(guān)于《深圳市住房發(fā)展2020年度實(shí)施計(jì)劃》（簡稱“計(jì)劃”）的通知，計(jì)劃2020年商品住房計(jì)劃安排用地125公頃，包括新供應(yīng)用地50公頃，更新整備用地75公頃。同時，計(jì)劃共計(jì)擬建設(shè)擬建設(shè)商品住房6.3萬套、建筑面積563萬平方米。其中新供應(yīng)用地?cái)M建設(shè)2.5萬套、建筑面積約225萬平方米；更新整備用地?cái)M建設(shè)3.8萬套、建筑面積約338萬平方米。

??計(jì)劃還安排供應(yīng)公共住房用地168.2公頃；計(jì)劃建設(shè)籌集安居工程項(xiàng)目8.1萬套；計(jì)劃基本建成（含竣工）安居工程項(xiàng)目約2.28萬套；計(jì)劃供應(yīng)安居工程項(xiàng)目4萬套。

??人口基數(shù)大、密度高、增長快，供求關(guān)系長期緊張是深圳樓市面臨的一個不爭事實(shí)。對此，計(jì)劃指出2020年仍需進(jìn)一步加大加快新供居住用地出讓，并在上半年實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)50%的居住用地出讓，力爭實(shí)現(xiàn)年內(nèi)供應(yīng)年內(nèi)開工，加快達(dá)到預(yù)售入市條件，以有效及時增加商品住房的供應(yīng)，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??這份計(jì)劃還提及了2019年土地供應(yīng)情況。去年，深圳市計(jì)劃安排供應(yīng)商品住房用地103公頃、建筑面積495萬平方米。其中新供應(yīng)用地17公頃（含深汕合作區(qū)8公頃），城市更新用地65公頃，土地整備等用地21公頃。2019年商品住房用地實(shí)際供應(yīng)133.2公頃，完成年度供地任務(wù)的129%。其中完成新供應(yīng)用地43公頃；城市更新用地54公頃；通過土地整備利益統(tǒng)籌供應(yīng)用地36.2公頃。

??肖小平分析說，深圳明確了今年住房供應(yīng)總量，可以有效化解一些購房者認(rèn)為“住房緊缺的疑慮”，起到穩(wěn)定市場預(yù)期作用。在加快供應(yīng)方面，深圳住建部門在4月16日就已經(jīng)發(fā)布了《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情促進(jìn)城市更新等相關(guān)工作的通知》，旨在減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壓力，適當(dāng)放寬新房預(yù)售條件，盡快形成有效市場供應(yīng)。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)：“深圳近年來大幅增加市場供應(yīng)，包括土地和住房，符合深圳市政府提出的‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期’調(diào)控目標(biāo)，能夠有效緩解長期緊張的供求關(guān)系，對進(jìn)一步落實(shí)深圳房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，確保市場平穩(wěn)健康發(fā)展起著長期積極的作用。”

??保障供應(yīng)，穩(wěn)定樓市是深圳目前必須面對的一個問題，因?yàn)樯钲跇鞘械墓┣竺茉诮衲暌患径润w現(xiàn)得更為明顯。按照中指研究院的數(shù)據(jù)，2020年一季度，受春節(jié)假期及疫情蔓延的疊加影響，深圳樓市較去年四季度明顯降溫。一季度全市新房供應(yīng)28.44萬平方米、3066套，供應(yīng)面積同比減少52.53%，二月份市場更是出現(xiàn)斷供。

??成交方面，一季度全市新房成交65.91萬平方米、6397套，環(huán)比減少近四成，其中2月份受影響最為嚴(yán)重，當(dāng)月全市成交8.52萬平方米、830套，成交面積環(huán)比減少2/3，同比減少1/3。新房成交均價(jià)則保持平穩(wěn)小幅增長。二手住宅方面，一季度全市二手住宅成交17174套、146.62萬平方米，成交套數(shù)及成交面積環(huán)比下滑明顯，同比去年同期則呈現(xiàn)大幅度增長。市場成交在二月份陷入低谷后在三月迅速迎來反彈，成交均價(jià)則持續(xù)保持堅(jiān)挺。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測，隨著疫情得到明顯有效控制，市場預(yù)期持續(xù)好轉(zhuǎn)，深圳樓市有望在二季度迎來全面回暖，之前因疫情影響的“小陽春”行情也將在二季度得到體現(xiàn)。

??深圳樓市的變化也引起了企業(yè)關(guān)注。不久前招商蛇口副總經(jīng)理聶黎明表示，春節(jié)后深圳很受市場關(guān)注，目前還是持續(xù)健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)，深圳也出臺了一些政策，但供給不足的狀態(tài)還會長期存在，相信政府會加大土地供應(yīng)，對價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格管控。