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??深圳已經(jīng)具備了實(shí)現(xiàn)“超大城市”和“城市集群”雙軌并行發(fā)展的基礎(chǔ)條件。

??傳言許久，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年的這份“禮包”終于落地。

??10月11日晚間，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案(2020-2025年)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“方案”），方案主要涉及六大領(lǐng)域：完善要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制、打造市場(chǎng)化法治化國(guó)際化營(yíng)商環(huán)境、完善科技創(chuàng)新環(huán)境制度、完善高水平開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)體制、完善民生服務(wù)供給體制、完善生態(tài)環(huán)境和城市空間治理體制。

??10月12日，受此消息影響，深圳板塊早盤(pán)出現(xiàn)暴漲，深圳本地股、深圳國(guó)資改革板塊漲幅居前。

??土地管理制度深化探索成焦點(diǎn)

??實(shí)際上，在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)40周年慶典期間，就有傳言稱(chēng)，中央會(huì)釋放“大禮包”。如今，方案的印發(fā)也意味著這份“禮包”終于落地。

??方案中，支持深圳在土地管理制度上深化探索成為外界關(guān)注焦點(diǎn)。

??方案顯示，將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)。支持在符合國(guó)土空間規(guī)劃要求的前提下，推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地。

??此外，還支持盤(pán)活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問(wèn)題。探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)化機(jī)制，完善閑置土地使用權(quán)收回機(jī)制。深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。

??同時(shí)，方案指出，要支持依托公共資源交易平臺(tái)建設(shè)自然資源資產(chǎn)交易市場(chǎng)，完善一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的土地市場(chǎng)服務(wù)監(jiān)管體系。試點(diǎn)實(shí)行土地二級(jí)市場(chǎng)預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，深圳市已簽訂土地使用權(quán)出讓合同滿(mǎn)2年仍未開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地共564宗，總用地面積為11.94平方公里。

??“深圳總體上是一個(gè)缺地的城市。”看懂研究院高級(jí)研究員程宇告訴記者，不僅在結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)失衡，工商業(yè)用地供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居住用地供給。且深圳農(nóng)地占比很小，所以這次支持深圳在土地制度上進(jìn)行改革，有利于讓深圳在土地供給結(jié)構(gòu)上有更大的自主空間。把過(guò)去部分工業(yè)用地可以根據(jù)實(shí)際情況轉(zhuǎn)化成所需要的土地結(jié)構(gòu)，有利于有限資源的再利用，提升土地本身所產(chǎn)生的價(jià)值。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪(fǎng)時(shí)也認(rèn)為，隨著當(dāng)前土地市場(chǎng)從增量開(kāi)發(fā)到存量盤(pán)活，類(lèi)似存量用地盤(pán)活的制度也顯得很關(guān)鍵。通過(guò)此類(lèi)用地市場(chǎng)改革，有助于加快土地盤(pán)活，豐富土地供應(yīng)，也使得各類(lèi)糾紛減少。存量用地改革和增量用地改革一起，能夠真正豐富深圳土地供應(yīng)，有助于先行示范區(qū)真正改革。

??對(duì)于深圳從事城市更新的房企來(lái)說(shuō)，“禮包”則會(huì)帶來(lái)更多發(fā)展機(jī)會(huì)。

??佳兆業(yè)集團(tuán)副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策表示，政策有助于加大市場(chǎng)土地供給，帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)未來(lái)對(duì)業(yè)務(wù)有提振作用，除了傳統(tǒng)舊村改造，后續(xù)工改業(yè)務(wù)有望成為新的機(jī)會(huì)點(diǎn)，拓展新土地儲(chǔ)備來(lái)源，后續(xù)要更加關(guān)注政策實(shí)際落地和調(diào)整節(jié)奏，先知先覺(jué)的房企會(huì)加大工改項(xiàng)目拓展。

??不過(guò)，在中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家委員會(huì)副主任宋丁看來(lái)，這頂多算是個(gè)“小紅包”。

??“這只是去年國(guó)家先行示范區(qū)政策的一個(gè)細(xì)化?！彼硎荆钲诒揪陀?0平公里農(nóng)田，除這之外沒(méi)有一寸土地可騰挪，這個(gè)政策難以落實(shí)。核心沒(méi)有提到增量問(wèn)題，深圳最缺的是增量。

??同時(shí)，他也認(rèn)為，深汕合作區(qū)有300多平方公里農(nóng)地，這個(gè)如果能落地對(duì)深汕區(qū)還是利好。“總體而言，這次的政策沒(méi)有太多新意。過(guò)去10年深圳舊改也是比較謹(jǐn)慎，存量上的操作手法深圳本來(lái)就在多渠道嘗試，接下來(lái)希望可以在舊改、舊村上有所突破。”

??“禮包”影響深遠(yuǎn)

??另一方面，該方案涉及多方面內(nèi)容也引起人們無(wú)限遐想。比如，土地管理制度上深化探索對(duì)房?jī)r(jià)有何影響？

??“深化探索的目標(biāo)是為了通過(guò)推出新的土地管理制度，在保證城市正常運(yùn)行秩序的同時(shí)，有效盤(pán)活存量工業(yè)用地，建立市場(chǎng)化機(jī)制以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并不涉及商品房問(wèn)題。在‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’定位下，商品房的價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大波動(dòng)?！笔锥冀?jīng)貿(mào)大學(xué)工商管理學(xué)院講師肖旭分析道。

??中信證券則發(fā)文稱(chēng)，著力推動(dòng)深圳區(qū)域發(fā)展，并不等于會(huì)造成深圳房?jī)r(jià)的上漲。深圳十分重視多元化的住房供給體系建設(shè)，近期也重視增加商品房的供給（例如加快城市更新），預(yù)計(jì)大灣區(qū)將維持活躍成交量，和基本穩(wěn)定的房?jī)r(jià)表現(xiàn)。我們看好在大灣區(qū)有豐厚土地儲(chǔ)備的公司，看好有城市更新經(jīng)驗(yàn)，或有TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的公司，也看好深圳區(qū)域國(guó)企及國(guó)資有重大影響力的混合所有制企業(yè)未來(lái)發(fā)展空間。

??肖旭還表示，方案中提及放寬前沿技術(shù)領(lǐng)域的投資注入限制，旨在吸引外商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，加快人才、資本、技術(shù)等關(guān)鍵資源進(jìn)一步向深圳集聚，重點(diǎn)突破當(dāng)前中國(guó)科技創(chuàng)新面臨的突出難題，為實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)探索有益方案。同時(shí)，也是在鼓勵(lì)外商通過(guò)參與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展，找到自身發(fā)展的新機(jī)遇。

??“同時(shí)，新型城鎮(zhèn)化、放寬落戶(hù)條件等一系列政策利好，將進(jìn)一步加快深圳的人口集聚，對(duì)城市治理提出了更高的要求。目前，區(qū)塊鏈、人工智能、大數(shù)據(jù)等技術(shù)已開(kāi)始陸續(xù)投入城市公共服務(wù)，為深圳建設(shè)超大城市提供了有力的技術(shù)支撐，也有利于增強(qiáng)深圳對(duì)周邊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用。客觀來(lái)看，深圳已經(jīng)具備了實(shí)現(xiàn)‘超大城市’和‘城市集群’雙軌并行發(fā)展的基礎(chǔ)條件。”