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??長期以來，傳統(tǒng)春節(jié)都是三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)的高峰期，一定程度上也是定調(diào)當年三四線市場變化的晴雨表。去年受新冠疫情突襲，對各行各業(yè)乃至中國經(jīng)濟秩序都造成了嚴重的負面影響。聚焦房地產(chǎn)，包含湖南、江西、廣東、海南、黑龍江以及武漢、成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥在內(nèi)至少110余個省市下發(fā)通知，明確要求暫停售樓處銷售活動。帶來的直接后果便是各城供應(yīng)量和成交量的“大跳水”，尤其是三四線城市，返鄉(xiāng)置業(yè)基本“損失”。

??今年的春節(jié)又將到來，本應(yīng)迎來一年一度的春運返鄉(xiāng)潮，卻因河北、黑龍江等多地日漸“反撲”的新冠疫情而增加了變數(shù)。

??近期，“春節(jié)返鄉(xiāng)需持7日內(nèi)核酸陰性證明”引發(fā)熱議，主要源于在1月20日舉行的國家聯(lián)防聯(lián)控機制新聞發(fā)布會上，國家衛(wèi)生健康委疾控局監(jiān)察專員王斌的一段講話，此后公布的《關(guān)于印發(fā)冬春季農(nóng)村地區(qū)新冠肺炎疫情防控工作方案的通知》則更進一步明確要求：返鄉(xiāng)人員需持7天內(nèi)有效新冠病毒核酸檢測陰性結(jié)果返鄉(xiāng)，返鄉(xiāng)后實行14天居家健康監(jiān)測，期間不聚集、不流動，每7天開展一次核酸檢測。

??本文意圖通過分析2020年春節(jié)遷出目的地的人口量來預(yù)判返鄉(xiāng)新規(guī)對不同城市2021年春節(jié)樓市的影響。

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??2021年春運遷移人次預(yù)計達15-17億

??縱觀歷年來的春運人次變動，自2012年以來我國春運人次基本都在30億人左右，2020年受新冠疫情影響，春運人次驟降至14.76億人，同比“腰斬”。2021年1月20日，交通運輸部運輸司服務(wù)司副司長王繡春公布，預(yù)計2021年全國春運期間發(fā)送旅客17億人次左右，日均4000萬人次，比2019年下降43%，比2020年增加15%。

??考量到新冠疫情的復(fù)雜局勢，疊加返鄉(xiāng)新規(guī)不確定的影響，預(yù)估今年實際的春運人數(shù)也將在15-17億人次之間波動。

??究竟春運的人口動線如何，又會對哪些城市的樓市成交產(chǎn)生實質(zhì)性影響？我們參考了2017年-2019年全國返鄉(xiāng)置業(yè)在整體新房成交中的貢獻度，2020年受疫情影響返鄉(xiāng)置業(yè)“受損量”巨大，因此不作對比。

??從總量來看，返鄉(xiāng)置業(yè)面積由2017年的2000多萬平方米上漲至2019年的4000余萬平方米，近乎翻番；金額如是，2019年返鄉(xiāng)置業(yè)成交金額也在3000億元左右。全年銷售貢獻度也呈現(xiàn)出逐年遞增態(tài)勢，2019年返鄉(xiāng)置業(yè)面積和金額占比分別達到了3%和1.5%左右。

??分能級來看，返鄉(xiāng)置業(yè)依舊以三四線為主體，二線返鄉(xiāng)置業(yè)貢獻度逐年下降，而三四線逐年增長，但增速有放緩的情況。具體來看，二線城市返鄉(xiāng)置業(yè)面積和金額占全年比重均不足0.2%,較2018年有了穩(wěn)步回落。三四線則表現(xiàn)出穩(wěn)中有增，不過2019年和2018年成交占比基本持平，面積占比維持在2.5%，金額占比維持在2%。

??若不考量疫情影響，2020年及2021年返鄉(xiāng)置業(yè)需求總量都會較2019年呈現(xiàn)出小幅微增態(tài)勢。然而受疫情影響2020年一季度市場停擺，樓市跌入冰點，返鄉(xiāng)置業(yè)受損巨大。

??我們根據(jù)2019年春節(jié)空城指數(shù)和常住人口流動量兩個指標發(fā)現(xiàn)北京、上海、廣州、深圳四大一線城市依然是人口流動量最為核心的城市，近幾年興起的杭州、成都等城市人口流動量僅約為其一半。

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??安徽省占上海春運遷移人口比例近20%

??上海、蘇州、杭州三城2019年流動人口均在450萬人以上，作為長三角的核心樞紐城市，人才吸附力不言而喻。從其2020年春運遷出目的地來看，主要集中在蘇北、安徽和河南等人口輸出大省。上海返鄉(xiāng)人口主要流向了安徽、江蘇和河南區(qū)域區(qū)域，安徽省占上海春運遷移人口比例近20%。

       而對于不同區(qū)域，此次返鄉(xiāng)新規(guī)的波及程度略有不同，對于蘇北諸市而言，2020年樓市成交相對堅挺，韌性較強，徐州、泰州等地年商品住宅成交面積同比增長均超10%，預(yù)計短期內(nèi)市場熱度仍將延續(xù)，加之本身距離上海較近，又不是新冠疫情“重災(zāi)區(qū)”，年內(nèi)人口流動受到的負面影響相對較小，因而整體春節(jié)樓市相對可期。

      對于安徽和河南部分勞務(wù)輸出大市，譬如阜陽、信陽、周口，若返鄉(xiāng)從嚴，這部分購買需求極有可能大打折扣。

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??北京春運集中流入重災(zāi)區(qū)供求面臨停擺

??從百度遷徙大數(shù)據(jù)來看，北京2020年春節(jié)前一周遷移人口主要流入了河北邯鄲、承德、石家莊、邢臺等地，平均比例均在2%以上，考量到河北石家莊、邢臺等城市新冠病例的數(shù)量有增無減，抗疫形勢依舊嚴峻，這部分人群留京過年也將是大概率事件，加之本身冬季也是北部區(qū)域樓市成交的傳統(tǒng)淡季，為了抗疫，不排除售樓處關(guān)閉、銷售停擺等可能。

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??廣、深以省內(nèi)流動為主，市場韌性強

??粵港澳大灣區(qū)同樣是人才聚集高地，廣、深的影響力集中在省內(nèi)，遷出地為廣東省三四線占比分別達到了40%和28%。

??不過我們認為，今年返鄉(xiāng)新規(guī)對這部分城市春節(jié)樓市影響較小，一方面當前疫區(qū)主要集中在北部城市，南方因氣候原因，疫情相對可控，人口流動性較強；另一方面，諸如清遠、韶關(guān)等珠三角熱門區(qū)域，2020年市場熱度較高，年商品住宅成交同比增幅皆超30%，且返鄉(xiāng)置業(yè)的依賴度并不是很高，因而整體樓市受返鄉(xiāng)新規(guī)影響相對有限。

??綜合來看，此次返鄉(xiāng)新規(guī)的確會在一定程度上抑制部分三四線城市春節(jié)購房需求的集中釋放，不過不同區(qū)域還是呈現(xiàn)出顯著差異的：京津冀、東三省等北部區(qū)域?qū)儆谝咔椤爸貫?zāi)區(qū)”，樓市受影響程度相對較大，不排除后期疫情加劇下，售樓處關(guān)閉、供求停擺等可能。

??而安徽、河南、湖南、廣西、江西等部分勞務(wù)輸出型的人口大市，春節(jié)樓市難言樂觀。一方面，這些城市外出務(wù)工人員普遍會選擇東南沿海的核心一二線或強三線城市，返鄉(xiāng)新規(guī)影響較大的便是這些跨區(qū)域流動人口；另一方面，就我們2020年下半年的實際調(diào)研情況來看，弱三、四線城市售價已逼近成本線，但市場需求羸弱，若返鄉(xiāng)置業(yè)再度缺席，2021年下行壓力也將加劇。