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??易居房地產(chǎn)研究院4月2日發(fā)布《易居快報(bào)之14城二手房市場(chǎng)報(bào)告》。該報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，

??深圳3月二手房成交量反彈乏力,杭州反彈強(qiáng)勁。今年以來，深圳調(diào)控政策升級(jí)，尤其是2月份發(fā)布的《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》對(duì)二手房成交量影響最大，因此深圳3月份反彈乏力。杭州3月二手房成交量突破萬套，反彈強(qiáng)勁，也側(cè)證長三角總體市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍。

??預(yù)計(jì)14城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅仍將維持。近期來看，2021年1、2月二手房成交量同比曲線持續(xù)上行，3月份有所下行。二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅曲線在1、2月份有所上行，預(yù)計(jì)3月份二手房?jī)r(jià)格指數(shù)仍能維持。

??易居研究院助理研究員趙亦琪表示，14個(gè)城市二手房成交量約為8.1萬套，

??對(duì)比往年3月歷史數(shù)據(jù)來看，2021年高于2019年的7.9萬套和2018年的6.7萬套，但低于2017年和2016年的12萬套以上，說明市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)中向上的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。具體城市來看，深圳重壓之下，3月二手房成交量反彈乏力，杭州反彈強(qiáng)勁。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??一、2021年3月14成二手房成交8.1萬套，步入正軌

??2021年3月，易居研究院監(jiān)測(cè)的14個(gè)城市二手房成交量約為8.1萬套，同比增長59%，環(huán)比增長85.8%。進(jìn)入3月份以來，14城二手房市場(chǎng)逐漸步入正軌，成交量恢復(fù)到春節(jié)前水平。對(duì)比往年3月歷史數(shù)據(jù)來看，2021年高于2019年的7.9萬套和2018年的6.7萬套，但低于2017年和2016年的12萬套以上，說明市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)中向上的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

??二、青島成交量能較強(qiáng),大連成交量能較弱

??房產(chǎn)成交量，是衡量樓市溫度的重要指標(biāo)，而且一般領(lǐng)先于房?jī)r(jià)變化。二手房成交量的活躍度，可以用多個(gè)指標(biāo)衡量。比如，月度環(huán)比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計(jì)同比增速可以減少類似春節(jié)等季度性異動(dòng)，拿當(dāng)前月度成交量與過去幾年月均成交量相比可以反映中長期來看的活躍度。

??為了更全面、更系統(tǒng)的反映二手房成交量的活躍度，我們創(chuàng)造了一個(gè)專用指標(biāo)：二手房成交量能度。其由4個(gè)分指標(biāo)構(gòu)成，并賦予不同的權(quán)重。

??二手房成交量能度=月度環(huán)比增速×20% + 月度同比增速×20% + 年初累計(jì)同比增速20% + 近6個(gè)月月均成交量較2012年來月均成交量的偏離度×40%

??從14城3月份的二手房成交量能度的排行可以看出，青島量能度最強(qiáng)，量能度為127%；而最弱的城市是大連，量能度為-7%。具體來看，對(duì)比近幾年二手房成交套數(shù)，2021年3月青島成交量處于高位，導(dǎo)致偏離度、環(huán)比、同比數(shù)據(jù)較高，說明本月青島二手房市場(chǎng)較為活躍。大連3月二手房成交量明顯小于2020年各月份的成交數(shù)據(jù)，市場(chǎng)較冷。

??3月深圳二手房成交量為6253套，環(huán)比增長67.6%，同比下降24.3%。2021年以來，1月份成交量延續(xù)了去年年末的增長趨勢(shì)，2月受春節(jié)影響成交量下降。今年以來，深圳調(diào)控政策升級(jí)，尤其是2月份發(fā)布的《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》對(duì)二手房成交量影響最大。于是，在調(diào)控重壓之下，深圳3月份反彈乏力。

??3月杭州二手房成交量為10186套，環(huán)比增長227.2%，同比增長100.6%。二手房成交量突破萬套，反彈強(qiáng)勁，也側(cè)證長三角總體市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍。3月，杭州升級(jí)限購政策，同時(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)建設(shè)部副部長帶隊(duì)赴杭州督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制落實(shí)情況，預(yù)計(jì)4月二手房市場(chǎng)熱度將有所緩和。

??三、預(yù)計(jì)14城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅將基本維持

??國家統(tǒng)計(jì)局公布的二手住宅價(jià)格指數(shù)包含本報(bào)告的11個(gè)典型城市（除蘇州、佛山和東莞以外），對(duì)這11個(gè)城市的價(jià)格指數(shù)取算數(shù)平均值后算出11城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)，與14城二手房成交量同比增速進(jìn)行對(duì)比。這里取近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)，來平滑單月數(shù)據(jù)異動(dòng)帶來的干擾。

??觀察歷史上這兩條曲線的走勢(shì)，可以看出，成交量曲線先于價(jià)格曲線調(diào)整。比如在本輪周期中，2016年第二季度二手房成交量曲線就開始呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，隨后增幅開始收窄，進(jìn)而下降。受成交量曲線的影響，成交價(jià)格曲線也有表現(xiàn)，二手房?jī)r(jià)格在2016年第四季度就呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢(shì)。

??近期來看，2021年1、2月二手房成交量同比曲線持續(xù)上行，3月份有所下行。二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅曲線在1、2月份有所上行，預(yù)計(jì)3月份二手房?jī)r(jià)格同比漲幅仍將基本維持。